Tribunal Judiciaire · JCP — 10 avril 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO
CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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N° RG 25/00208 - N° Portalis DBXH-W-B7J-DGFT
N° de Minute : 26/100

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

Au nom du peuple français


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Après débats à l'audience publique tenue le 03 février 2026, sous la présidence de Madame GONZALVEZ, Vice-présidente en charge du contentieux de la protection, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame TEDESCO, Greffier, et lors du prononcé de Madame GUILLET, Greffier, le délibéré de l'affaire a été fixé au 10 avril 2026 ;

ENTRE :

La société Public de l’Habitat de la Communauté du pays Ajaccio (OPH CAPA) prise en la personne de son représentant légal,
domiciliée Résidence Stiletto Route du Stiletto - 20167 AJACCIO CEDEX
Rep/assistant : Maître Marc MAROSELLI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [C] [M] [R],
demeurant RESIDENCE AJA DI SANTO BLOC 4 APPARTEMENT 0314 - 20135 CONCA

Madame [I] [R],
demeurant RESIDENCE AJA DI SANTO BLOC 4 APPARTEMENT 0314 - 20135 CONCA

non comparants ni représentés

D’AUTRE PART,








EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, l'OPH CAPA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins aux fins d’obtenir:
le prononcé de la résiliation à la date de la délivrance de l'acte introductif d'instance du bail d'habitation et du contrat de location d’un emplacement pour le stationnement d’un véhicule ;
l'expulsion de M. [C] [R] et Mme [I] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux sis Résidence Aja di Santo Bloc 4 à CONCA (20135) avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est ;
la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. et Mme [R] ;
la condamnation solidaire de M. et Mme [R] au paiement de la somme de 8305,35 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2025, ainsi qu’aux termes des loyers échus et impayés au jour du prononcé de la résiliation du bail;
la condamnation solidaire de M. et Mme [R] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyer et charges, de la date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux ;
la condamnation solidaire de M. et Mme [R] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 octobre 2021.

A l'audience du 3 février 2026 à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, l'OPH CAPA, comparant par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et maintient l’intégralité de ses demandes, tout en évoquant un départ des locataires.

M. et Mme [R], cités respectivement à domicile et à personne, ne comparaissent pas en personne ou par représentation.

A l'issue des débats, l'affaire est mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.








EXPOSE DES MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Corse du Sud par voie électronique le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH CAPA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le 23 septembre 2025.

Dès lors, la demande aux fins de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation et le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 1217 du même Code, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
 poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
solliciter une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L'article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur, ou d'une décision de justice ». 

Conformément à l'article 1229 du même Code, « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Conformément à l'article 1728 du Code civil, « le preneur est tenu de (...) payer le prix du bail aux termes convenus ».

L'article 7 a) de la loi du 06/07/1989 dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation, aux termes de l'article 1353 du Code civil.

En l'espèce, est produit aux débats le contrat de location signé le 4 avril 2022.

Par commandement en date du 6 octobre 2021, les locataires ont été mis en demeure de régulariser les impayés à déplorer à hauteur de 2096,84 €.

Il ressort du décompte produit par la partie demanderesse débutant sur un solde nul que les locataires restent devoir au 12 janvier 2026, une somme de 9993,78 euros.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de l'OPH CAPA à concurrence de cette somme, outre intérêt au taux légal à compter de la décision. 

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du preneur.

Les locataires n’ont pas payé leur loyer depuis plusieurs mois, et n’ont présentés aucune explication.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail au 23 septembre 2025, date de l'assignation.

Sur l'expulsion, les délais de paiement et l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1228 du Code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, au vu de l’absence de paiement du loyer courant, de la dette qui s’aggrave, et en l'absence de toute information sur la situation personnelle des défendeurs, il n’est pas opportun, ni même possible, de leur accorder des délais de paiement et d’ordonner la suspension de la résiliation pendant le cours desdits délais.

En conséquence, il convient d’ordonner l'expulsion de de M. et Mme [R] et de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges courants tels qu’ils ressortent de l’historique de compte, soit 553,71€. Ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Une éventuelle séquestration demeure à ce stade purement hypothétique. La demande visant à obtenir la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de M. et Mme [R], sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [R], partie perdante, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Cependant, le coût du commandement de payer ne sera pas inclus dans les dépens car cet acte n'était pas strictement nécessaire, la présente procédure étant fondée sur l'article 1217 du code civil et non sur une clause résolutoire.

Il y a lieu de rejeter toute demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail conclu entre M. [Q] [R] et Mme [I] [R] d’une part et l'office public de l'habitat de la communauté d'agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) d’autre part au 23 septembre 2025 ;

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à M. [Q] [R] et Mme [I] [R] de libérer les lieux sis Résidence Aja di Santo Bloc 4 à CONCA (20135) dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu'à défaut pour M. [Q] [R] et Mme [I] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'office public de l'habitat de la communauté d'agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours et l'assistance de la Force Publique,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [R] et Mme [I] [R] à verser à l'office public de l'habitat de la communauté d'agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 553,71 € jusqu'à la date de libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [R] et Mme [I] [R] à verser à l'office public de l'habitat de la communauté d'agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) la somme de 9993,78 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [R] et Mme [I] [R] aux entiers dépens de l'instance, coût du commandement de payer exclu,

DEBOUTE l'office public de l'habitat de la communauté d'agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) de ses demandes plus amples ou contraires.


LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE