Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MAI 2026


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/03979 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS4H
N° de MINUTE : 26/00706

DEMANDEUR

Monsieur [O] [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Ilanit SAGAND-NAHUM de la SELEURL CABINET SAGAND, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1021

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “[Etablissement 1]”, SISE [Adresse 2] ET [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société GCI LE PRE, SAS
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0449


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 09 Mars 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [E] est propriétaire du lot n°445 au sein de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 12 décembre 2022 s’est tenue une assemblée générale ordinaire des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 avril 2023, M. [O] [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet UNITIA, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2022 en son intégralité, et subsidiairement ses résolutions n°15 et 18.

Par ordonnance du 24 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré M. [O] [E] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2022 en son intégralité, et recevable en ses demandes d’annulation des résolutions n°15 et 18 de ladite assemblée générale.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 décembre 2024, M. [O] [E] demande au tribunal de :
 
« A titre principal : 
- annuler l’Assemblée générale en date du 12.12.22 en son intégralité, 

A titre subsidiaire : 
- prononcer l’annulation de la résolution n° 15 et de la résolution n° 18 de l’Assemblée générale du 12.12.22 pour abus de majorité et en conséquence :
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Patio [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] représenté par son Syndic le Cabinet UNITIA au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC à M. [E] [O] ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Patio [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] représenté par son Syndic le Cabinet UNITIA au paiement des entiers dépens d’instance, que pourra recouvrer la Cabinet SAGAND, conformément à l’article 699 CPC ; 
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires représenté par le syndic UNITIA au paiement de la somme de 2.500 € à M. [E] au titre de l’article 700 du CPC ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic UNITIA aux entiers dépens de la présente instance conformément à l’article 699 du CPC ; »

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. TAMERY GESTION IMMOBILIER, sollicite du tribunal :
- qu’il déboute Monsieur [O] [E] de l’ensemble de ses demandes ;
- qu’il condamne Monsieur [O] [E] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.





La clôture de l'instruction est intervenue le 9 avril 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 6 octobre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience de plaidoirie du 9 mars 2026. 

Le 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic en exercice la S.A.S. GCI LE PRE, a notifié des conclusions aux fins d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture à la date de l’audience des plaidoiries fixée au 9 mars 2026, ainsi que de nouvelles conclusions sur le fond accompagnées de pièces nouvelles.

Par message RPVA du 18 avril 2026, M. [O] [E] a sollicité le rejet de ces nouvelles écritures et pièces produites par la partie adverse.

À l’issue de l’audience de plaidoirie du 9 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état et la recevabilité des conclusions et pièces notifiées postérieurement à celle-ci

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

L’article 803 dudit code prévoit que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune cause grave qui serait survenue depuis l’ordonnance de clôture pour établir le bien fondé de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture qu’il forme. Le fait en particulier qu’il entende désormais verser aux débats l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ne constitue pas la cause grave exigée par les dispositions susvisées, ce étant observé qu’il n’établit pas en avoir été empêché antérieurement.

Dans ces conditions, à défaut pour le défendeur de justifier de l’existence d'une cause grave de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état, sa demande à ce titre sera rejetée.

Ses conclusions au fond et pièces nouvelles notifiées le 24 février 2026, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, seront par suite déclarées irrecevables.

2. Sur la demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale en date du 12 décembre 22 en son intégralité

En application des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance.

En l’espèce, dans son ordonnance du 24 juin 2024, le juge de la mise en état a déjà statué sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tirée du défaut de qualité à agir du demandeur et conclut à l’irrecevabilité de M. [O] [E] à solliciter l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2022 en son intégralité, retenant qu’il était non contesté qu’il avait voté pour les résolutions 1 à 3.

La demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale en date du 12 décembre 2022 en son intégralité formée par M. [O] [E] ne peut, par suite, qu’être déclarée irrecevable.

3. Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions n°15 et n°18

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son deuxième alinéa, que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

De jurisprudence constante, l’abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d'utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l'intérêt général. Il doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il appartient au copropriétaire qui demande l'annulation d’une décision au motif pris d'un abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires, ou encore qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou porter préjudice à certains.

En l’espèce, s’agissant tout d’abord de la résolution n°15, les copropriétaires ont décidé lors de ce vote de souscrire le contrat d’entretien des parties communes avec la société LCES, pour un montant de 49.380 euros TTC par an. La résolution critiquée se trouve ainsi libellée : 

« Question n°15 
Souscription d’un contrat d’entretien des parties communes
Conditions de majorité de l’article 24.

L’assemblée générale décide de souscrire un contrat pour l’entretien de 
- DSL SERVICE d’un montant de 34 704 euros TTC/AN avec deux nettoyages des halls et RDC/semaines, 1 passage/semaine dans les étages, gestion des conteneurs poubelles, entretien annuel des moquettes et nettoyage du parking 1 fois par an. 
- DSL SERVICE d’un montant de 40 104 euros TTC/AN avec trois nettoyages des halls et RDC/semaines, 1 passage/semaine dans les étages, gestion des conteneurs poubelles, entretien annuel des moquettes et nettoyage du parking 1 fois par an. 
- LCES d’un montant de 49 380 euros TTC/AN avec deux nettoyages des halls et RDC/semaines, 2 passages/semaine dans les étages, gestion des conteneurs poubelles, entretien annuel des moquettes et nettoyage du parking 1 fois par an. 
- ERISA : devis en attente de réception et sera présenté en assemblée générale. 

L’assemblée générale décide de retenir la société LCES. 

Vote(nt) POUR : 60 copropriétaire(s) totalisant 36722 / 36722 tantièmes Vote(nt) ABSTENTIONS : 2 copropriétaire(s) totalisant 827 / 37549 tantièmes. 

Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. »

M. [O] [E] déduit l’existence d’un abus de majorité du fait que les copropriétaires ont retenu le devis le plus élevé parmi ceux qui étaient proposés. 

Ce faisant, il ne démontre pas cependant que ce choix de la société LCES a été adopté sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires, ou encore qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou porter préjudice à certains.

L’allégation suivant laquelle la société concernée ne réaliserait pas correctement ses prestations contractuelles apparaît quant à elle étrangère à la preuve qu’il s’agit de rapporter.

M. [O] [E] échoue par suite à démontrer, ainsi que la charge lui en incombe, l’existence de l’abus de majorité qu’il invoque lors du vote de la résolution n°15.

S’agissant à présent de la résolution n°18, les copropriétaires ont décidé lors de ce vote de souscrire un contrat d’entretien des ascenseurs avec la société KONE « avec l’option 24h/24 après renégociation du tarif ». La résolution critiquée se trouve ainsi libellée :

« Question n°18 
Souscription d’un contrat d’entretien des ascenseurs
Conditions de majorité de l’article 24.

 L’assemblée générale ayant pris connaissance du ou des propositions jointes en annexe de la convocation décide de valider en séance les contrats pour l’entretien des équipements suivants : 

A titre d’information, la société KONE a été l’installateur de l’équipement de l’ascenseur. Il est fortement recommandé durant la garantie biennale de conserver la société KONE durant les 24 premiers mois. 
Afin de permettre la mise en service de l’équipement lors de la livraison des parties communes et privatives, le syndic a souscrit un contrat d’une durée de 1 an. Le syndic est en cours de négociation pour une remise commerciale en fonction de la durée ferme choisie par le conseil syndical. 

Devis : 
KONE : 
- Contrat ETENDU interventions en 7j/7 de 8h à 20h sous 4h, incluant l’abonnement GSM et le service maintenance prédictive d’un montant de 23 904,00 TTC pour 8 ascenseurs. 
- Contrat ETENDU interventions en 7j/7 24h/24 sous 4h, incluant l’abonnement GSM et le service maintenance prédictive d’un montant de 25 440,00 TTC pour 8 ascenseurs. 

L’assemblée générale décide de souscrire un contrat auprès de la société KONE avec l’option 24h/24 après renégociation du tarif. 

Vote(nt) POUR : 61 copropriétaire(s) totalisant 37120 / 37120 tantièmes
Vote(nt) ABSTENTION : 1 copropriétaire(s) totalisant 429 / 37549 tantièmes. 

Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. »

Dans ses écritures, le demandeur fait valoir que le contrat d’entretien des ascenseurs avec la société KONE a été très mal négocié par le syndic UNITIA, et déduit de la faute du syndic dans la mauvaise négociation des marchés l’existence d’un préjudice pour les copropriétaires constitutif d’un abus de majorité.





Cependant là encore l’éventuelle faute du syndic dans la négociation du contrat d’entretien est étrangère à la preuve de l’abus de majorité dont il incombe à M. [O] [E] de faire la démonstration, et dont les conditions qu’il s’agit de rapporter ont été rappelées précédemment.

Le demandeur échouant ainsi à rapporter la preuve des abus de majorité qu’il invoque dans ses écritures, ses demandes tendant à l’annulation des résolutions n°15 et n°18 doivent par suite être rejetées.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [O] [E] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, M. [O] [E] sera également tenu de verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 2500 euros.
 
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état du 9 avril 2025 ;

DÉCLARE irrecevables les conclusions au fond et pièces nouvelles notifiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, le 24 février 2026 soit postérieurement à l’ordonnance de clôture ;


DÉCLARE irrecevable la demande formée par M. [O] [E] tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2022 ;

REJETTE les demandes formées par M. [O] [E] tendant à l’annulation des résolutions n°15 et n°18 ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;








REJETTE la demande d'indemnité formulée par M. [O] [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [O] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 18 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame TORRES