Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 18 mai 2026

RE F E R E



N° 


Du 18 Mai 2026 

N° RG 26/00025 


N° Portalis DBYC-W-B7K-L4NS
30G 


c par le RPVA
le
à

Me Benoît BOMMELAER, 
Me Jean-Maurice CHAUVIN 




- copie dossier 
- 2 copies service expertises 




Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Benoît BOMMELAER, 
Me Jean-Maurice CHAUVIN 










Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDERESSE AU REFERE:

S.A.R.L. DAVIO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me Paolig LEMOINE, avocat au barreau de RENNES, 

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [V] [P], [C] [K], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me Marion DAVID, avocate au barreau de RENNES, 

Monsieur [T] [G] [K], demeurant [Adresse 3] ()
représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marion DAVID, avocate au barreau de RENNES, 

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 08 Avril 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 18 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats 

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 




FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 19 octobre 1995, Mme [Y] [X], MM. [T] et [V] [K] ont donné à bail commercial à la société CMER des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] (35) (pièce n°1 demandeur). 

Les demandeurs indiquent que la société à responsabilité limitée (SARL) Cibor s’est substituée audit bail en lieu et place de la société CMER.

Suivant acte authentique du 1er décembre 2022, la SARL Cibor a cédé son fonds de commerce à la SARL Davio (pièce n°2 demandeur). 

Suivant procès-verbal de commissaire de justice du 28 mars 2023, des infiltrations d’eau en provenance de la toiture ont été constatées à divers endroits du local (pièce n°4 demandeur).

Suivant copie de devis du 13 février 2023, des travaux de réfection ont été estimés pour un montant de 29 834,76 € (pièce n°5 demandeur).

Suivant courrier du 24 mai 2023, la SARL Davio, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les consorts [K] de faire réaliser les travaux de réparation établis par devis (pièce n°9 demandeur). 

Suivant factures émises sur les années 2023 et 2024, des travaux réparatoires ont été entrepris pour un montant total de 25 163,28 TTC € (pièce n°7 demandeur).

La société demanderesse indique que « les bailleurs ont payé la moitié de la facture (…) du 17/03/2025 d’un montant de 2879,80 € HT afférente au remplacement du Velux. Pour le reste, la société Davio a dû en faire l’avance ».

M [Y] [M] [X] est décédée le 12 décembre 2023 et MM [V] et [T] [K] sont devenus seuls propriétaires en indivision du bien loué à l’issue des opérations successorales. 

Suivant actes de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la SARL Davio a ensuite assigné en référé MM. [V] et [T] [K], au visa des articles 1719,1720 et 606 du code civil, R.145-35 du code de commerce, 145, 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir :
A titre principal :
- condamner les consorts [K] à faire réaliser les travaux de dépose complète de la toiture et de reconstruction de la toiture des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] ainsi tous travaux provisoires de nature à garantir la sécurité des biens et des personnes, la conformité réglementaire amiante, et la viabilité de l’activité commerciale, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter d’un délai d’un mois à partir de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- condamner à titre provisionnel les consorts [K] à rembourser à la SARL Davio la somme de 20 969,40 € HT, soit 25 163,28 € TTC au titre des réparations effectuées,
A titre subsidiaire :
- désigner un expert aux fins d’expertise,
En tout état de cause,
- condamner les consorts [K] à payer à la SARL Davio la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux dépens.

Lors de l’audience sur renvoi du 8 avril 2026, la SARL Davio, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions et de ses pièces.

Pareillement représentés, MM. [K] se sont opposés par conclusions, aux demandes formées à titre principal par la société demanderesse, ont formé les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et ont sollicité la condamnation de la SARL Davio leur verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de réalisation des travaux et de provision 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

La SARL Davio sollicite que les consorts [K] soient condamnés à réaliser des travaux sur la toiture du bien loué aux fins de faire cesser les désordres. A l’appui de sa demande, elle allègue l’existence d’une urgence compte tenu de l’état de vétusté de la toiture, la présence d’un matériau amianté, la nécessité de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. De plus, elle indique que le bailleur détient une obligation non sérieusement contestable de délivrer un local conforme à sa destination et en conséquence d’assurer le clos et le couvert des locaux par des travaux appropriés, à savoir en l’espèce, la dépose et la reconstruction de l’ensemble de la toiture. 

Les consorts [K] répondent que l’état actuel de la toiture est consécutif de la négligence d’entretien de la toiture par l’ancien locataire de sorte qu’il existe un réel débat juridique sur la répartition des obligations d’entretien des parties. Dès lors, ils affirment que les demandes de la SARL Davio sont prématurées, étant nécessaire de déterminer l’origine des désordres allégués et la nature exacte des travaux réparatoires nécessaires, de sorte qu’une expertise judicaire apparait indispensable. Ils ajoutent également que la preneuse a accepté de prendre les lieux dans l’état actuel, ayant renoncé à un état des lieux d’entrée.

Vu les articles 606, 1719 et suivants et 1754 et suivants du code civil.

Selon ces textes, le bailleur et le preneur sont tous deux soumis à des obligations d’entretien du bien loué. Le bailleur est tenu aux grosses réparations entendues comme celles intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, le preneur voyant à sa charge les réparations locatives ou le menu entretien. 

Au regard du contrat de bail commercial, ce dernier régit également ces obligations entre les parties (pièce n°1 p.3 demandeur). Il ressort des pièces versées aux débats, l’existence de désordres affectant notamment la toiture du bien loué, le preneur ayant effectué des travaux pour un montant de 25 163,28 € TTC (pièces n°4 et 7 demandeur). Toutefois, les consorts [K] soulèvent que la SARL Davio n’a pas effectué d’état des lieux d’entrée de sorte qu’elle a pris les lieux en l’état, ce qui n’est pas contesté par la demanderesse. Dans un tel cas, le locataire ayant accepté de prendre les lieux dans un état déjà vétuste et s’étant engagé à supporter toutes les réparations foncières et locatives ne doit cependant répondre que partiellement des dégâts provoqués par un défaut d’entretien, l’autre partie, imputée à la vétusté, devant être supportée par le bailleur (Civ. 3ème 12 avril 1995, n°93-10.358).

Il en résulte l’existence d’une contestation sérieuse sur l’obligation des consorts [K] de faire réaliser à leurs frais, les travaux de dépose et de reconstruction de la toiture, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Il en ira de même et pour les mêmes motifs, de la demande de provision relative au remboursement des travaux effectués par la société Davio. 

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

La SARL Davio sollicite à titre subsidiaire une mesure d’expertise pour établir les désordres affectant le bien loué et leur origine. 

Les consorts [K] ont formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés de la demanderesse.

Sur les demandes annexes

Le second alinéa de l'article 491 du Code de procédure civile dispose que « le juge des référés statue sur les dépens ».

Succombant partiellement, la SARL Davio assumera la charge des dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du code de procédure civile.

Les demandes formées au titre des frais irrépétibles, que l’équité ne commande pas de satisfaire seront rejetées.





PAR CES MOTIFS

La juridiction, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de réalisation de travaux et de provision et en conséquence, les rejette ;

Ordonne une expertise et désigne, pour y procéder, M. [R] [E], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, domicilié [Adresse 4] à [Localité 2] (22) ; tél. : [XXXXXXXX01] ; courriel : [Courriel 1]; lequel aura pour mission de:
- se rendre sur place, au [Adresse 1] à [Localité 1] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ; 
- entendre les parties et tous sachants ; 
- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; 
- vérifier la réalité des désordres invoqués dans l’assignation et dans ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ; 
- donner son avis sur leur origine, sur leur cause et sur leur étendue ; 
- indiquer les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations, les évaluer à l'aide de devis d'entreprise fournis par les parties ;
- fournir toutes indications sur la durée prévisible de cette réfection, ainsi que sur les préjudices accessoires qu'elle pourrait entraîner, tels que privations ou limitations de jouissance ;
- en cas d'urgence ou de péril, donner son avis sur les mesures de sauvegarde à mettre en place, sur les travaux de remise en état à exécuter d'urgence ; 
- s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;
- donner, d’une façon générale, tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal ultérieurement saisi du litige au fond, de statuer sur les responsabilités encourues ;

Fixe à la somme de 3.000 € (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SARL Davio devra consigner au moyen d’un chèque émis à l'ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque; 

Dit que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ; 

Dit qu'à l'issue de la deuxième réunion, au plus tard, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ;
 
Dit que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ; 

Invite les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

Désigne le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ; 

Laisse provisoirement à la demanderesse la charge des dépens ; 

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire.


La greffière Le juge des référés