Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 18 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° : 

N° RG 24/01913 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MQA6

4ème Chambre 

En date du 18 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix huit mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 février 2026 devant :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseur : Philippe GUTH
Tenant seuls l’audience, ont entendu les plaidoiries et les avocats ne s’étant pas opposés et ce, conformément à l’article 805 du code de procédure civile 
assistés de Amélie FAVIER, greffier

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseurs : Philippe GUTH
: Gwénaelle ANTOINE 
Greffier : Sétrilah MOHAMED 

Magistrat rédacteur : Philippe GUTH 
 
Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. DURNEY SAS, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [K] [X] [Q], né le 23 Mars 1951 à [Localité 1] (83, de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3] 
Et
Madame [R] [D] [M] [S] épouse [Q], née le 16 Mars 1953 à [Localité 3] (83), de nationalité Française, Restauratrice, demeurant [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 5]
tous deux représentés par Me David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE

Grosses délivrées le :
à : 
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me David-andré DARMON - 619


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 5 décembre 2022, la société DURNEY a conclu une promesse de vente portant sur un bien situé à [Localité 6], [Adresse 6] au bénéfice de madame [S] et monsieur [Q].

La promesse était consentie pour un délai expirant le 3 avril 2023. Il y était stipulé une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt devant intervenir au plus tard le 28 février 2023.

Suivant avenant en date du 3 avril 2023, les parties ont convenu de porter la durée de la promesse au 25 avril 2023. 
Par courrier en date du 15 décembre 2023, le notaire instrumentaire a transmis à la société DURNEY un refus de prêt, et indiquait que les consorts [G] sollicitaient la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 23 000 euros. Ce courrier était accompagné d’une attestation de refus de crédit. 

La société DURNEY considérait que l’indemnité d’immobilisation de 23 000 euros était définitivement acquise. 

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2026, la société DURNEY, vu les pièces versées aux débats, demandent au tribunal de :
DEBOUTER les époux [S] [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
ORDONNER le versement des sommes séquestrées au titre de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 23 000 € au profit de la société DURNEY, et le cas échéant, AUTORISER le Notaire séquestre, Maître [V] à y procéder ;
CONDAMNER solidairement madame [S] et monsieur [Q] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
JUGER fondée l’exécution provisoire aux intérêts de la société DURNEY et REJETER toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2026, madame [S] et monsieur [Q] vu les pièces versées aux débats, vu les articles 1304-4, 1137, 1231-5, 1231-6 du Code civil, vu l'article 700 du Code de procédure civile, demandent au tribunal de : 
DÉBOUTER la société DURNEY de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
ORDONNER la restitution immédiate à madame [S] et monsieur [Q] de la somme de 23 000 euros indûment retenue par la société DURNEY ; 
AUTORISER Maître [V], notaire séquestre, à procéder à cette restitution ; 
CONDAMNER la société DURNEY au paiement des intérêts au taux majoré de 5,5 % sur la somme de 23 000 euros à compter de la mise en demeure de décembre 2023 ; 
CONDAMNER la société DURNEY au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par madame [S] et monsieur [Q] ; 
CONDAMNER la société DURNEY au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER la société DURNEY aux entiers dépens de l'instance.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 16 janvier 2026.




MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réalisation de la condition suspensive et l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, « l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. »

Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il appartient au vendeur qui invoque l'application de cette disposition de démontrer que l'acquéreur a commis une faute à l'origine de la défaillance de la condition tandis que l'acquéreur a la charge de prouver qu'il a accompli des diligences normales.

L’article L313-41 du code de la consommation prescrit que : « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

La société DURNEY prétend que la promesse de vente au profit des consorts [G] est devenue caduque, car ces derniers, ont accepté de proroger la promesse de vente en ayant connaissance de la défaillance de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, dont ils ne l’ont pas informée. Ils auraient ainsi renoncé à s’en prévaloir. Le vendeur considère que cette renonciation et l’absence de levée d’option, ont rendu la promesse de vente, qui expirait au 25 avril 2023, caduque. Il en conclu que l’indemnité d’immobilisation lui est définitivement acquise dès lors qu’en renonçant à la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, les époux [S] [Q] ne peuvent valablement en solliciter la restitution.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 09-15.211 du 15 décembre 2010 précise que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la promesse de la vente seulement si cette non-réalisation est imputable au bénéficiaire.

Les défendeurs se prévalent de la défaillance d’une condition suspensive, celle liée à l’obtention d’un prêt. Le refus de prêt leur a été notifié par attestation de l’établissement bancaire datée du 9 mars 2023. Ils précisent dans leurs conclusions qu’ils en ont informé le notaire dès réception, mais que ce dernier n’a pas donné l’information au vendeur.

Cependant, il n’apparait, dans les pièces versées au dossier par les défendeurs, qu’un courriel de la Société générale à destination des consorts [G] daté du 9 mars 2023 indiquant un refus de prêt. Aucun autre élément du dossier ne permet de déterminer la date à laquelle le notaire aurait été informé. 

En revanche, la société DURNAY fait apparaitre un courrier de maitre [V] à son intention, en date du 15 décembre 2023, qui précise : « je viens vers vous dans le cadre du dossier cité en références et en prolongement de mon courriel de ce jour, afin de vous indiquer avoir reçu en l’Etude, monsieur et madame [Q], vos acquéreurs, le 14 décembre 2023, lesquels m’ont transmis un refus de prêt émanant de la société générale en date du 9 mars 2023 dont copie est jointe à la présente, et demande la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 23.000 euros » 

Si le vendeur considère que la demande de prêt était non conforme au vu de l’attestation de refus, il n’en rapporte pas la preuve et le tribunal considère, au regard de la jurisprudence (jugement n° 24/05753, 2ème chambre, tribunal judiciaire de Paris, du 18 août 2025, « Le fait que cette lettre de refus ne précise pas le taux d’intérêt sollicité ne saurait être reproché aux bénéficiaires qui ne sont pas responsables de l’imprécision de la lettre de refus de la banque. »), que les acquéreurs ne peuvent être tenus pour responsables de l’imprécision de la banque. 

En revanche, nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes et au vu de la chronologie des faits exposée par les deux parties, il y a lieu de considérer que, dès lors que madame [S] et monsieur [Q] n'ont pas apporté les justificatifs sollicités dans les délais impartis, la condition suspensive était censée défaillir et le compromis devenir caduque de plein droit.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que madame [S] et monsieur [Q] ont empêché, du fait de leur carence, l'accomplissement de la condition suspensive.

Il sera constaté que le compromis de vente est caduc et que l’indemnité d’immobilisation est acquise à la société DURNEY.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [S] [Q]

Madame [S] et monsieur [Q] demandent la condamnation de la société DURNEY au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Or, il a été dit que les conditions suspensives étaient défaillies du fait madame [S] et monsieur [Q] de telle sorte qu’ils seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. 

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En conséquence, il y a lieu de condamner les consorts [G] aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 
Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société DURNEY la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.
.
Il conviendra en conséquence de condamner in solidum les consorts [G] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. 

Il sera ordonné l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le compromis de vente est caduc ;

DIT que l’indemnité d’immobilisation est acquise au profit de la société DURNEY ;

ORDONNE le versement des sommes séquestrées au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 23 000 euros, au profit de la société DURNEY et AUTORISE le notaire séquestre à effectuer cette opération ; 

DÉBOUTE madame [R] [D] [M] [S] et monsieur [O] [K] [X] [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum madame [R] [D] [M] [S] et monsieur [O] [K] [X] [Q] à payer à la société DURNEY la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [R] [D] [M] [S] et monsieur [O] [K] [X] [Q] aux dépens.Le demandeur ne le demande pas mais l’article 696 laisse supposer que c’est d’office


ORDONNE l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN, SUSDITS.


LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT