Tribunal Judiciaire · MEE Civil Contentieux — 18 mai 2026

CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Urielle SEBIRE + Me Lionel SAPIR + Me Nöel PRADO + Me Florence VALLANSAN + Me Frédéric MORIN
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

DU : 18 Mai 2026
N°RG : N° RG 21/00592 - N° Portalis DBW6-W-B7F-C52B
Nature Affaire : Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 18 Mai 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ENTRE :

LA SCI CHEF [O]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 1]
représentée par Me Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX


ET :

Madame [G] [A]
demeurant [Adresse 2]
es-qualité de tutrice de Madame [P] [I], née le 28 février 1931 à [Localité 2]
représentée par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

S.A. ALLIANZ
(RCS de [Localité 3] n°542.110.291)
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 3]
représentée par Me Lionel SAPIR, avocat au barreau de LISIEUX

Syndycat des copropriétaires DU [Adresse 4][Adresse 5]
sis [Adresse 6]
pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CYTIA COTE FLEURIE, dont le siège est [Adresse 7]
représentée par Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

La SA ACM IARD
(RCS de [Localité 4] n°352.406.748)
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 8]
représentée par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [Z] [N]
de nationalité Française, né le 13 mai 1987 à [Localité 5] (93)
demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Florence VALLANSAN, avocat au barreau de LISIEUX, Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE


Madame [U] [V]
de nationalité Française, née le 28 juin 1982 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Florence VALLANSAN, avocat au barreau de LISIEUX, Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente, rédactrice ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER 
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;



DÉBATS : À l’audience publique du 09 Mars 2026, le Tribunal, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 18 Mai 2026.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique en date du 28 décembre 2013 reçu par Me [L], notaire à Deauville, la Sci Chef [O] a acquis des époux [C] les lots n°1 et n°7 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 10] à Trouville sur Mer, constitués d’une boutique et d’un local commercial situés en rez-de-chaussée.

Mme [P] [I] est propriétaire de l’appartement situé au-dessus des locaux acquis par la Sci Chef [O], et dispose d’un accès exclusif à une terrasse d’une surface d’environ 45m² qui se trouve au dessus de la partie centrale du bien appartenant à la Sci Chef [O].

Se plaignant d’importantes infiltrations d’eaux, la Sci Chef [O] a obtenu, par ordonnance de référé du 25 septembre 2014 rendue au contradictoire de Mme [I], des époux [C] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], une expertise judiciaire confiée à M. [R].

L’expert a déposé son rapport le 13 juin 2017.

Par exploit du 30 octobre 2017, la Sci Chef [O] a assigné Mme [I] devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de mise en oeuvre de sa responsabilité. 

Suivant exploit du 9 avril 2018, Mme [I] et son assureur, la Sa Acm Iard, ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]. Cette instance a été jointe à l’instance initiale le 6 juin 2018.

Par acte du 5 juillet 2018, Mme [I] et son assureur, la Sa Acm Iard, ont assigné en intervention forcée la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]. Cette instance a été jointe à l’instance initiale le 5 septembre 2018.

Par ordonnance du 4 avril 2019, le juge de la mise en état a ordonné une nouvelle expertise confiée à M. [H] et ordonné le retrait du rôle.

M. [H] a déposé son rapport le 5 mars 2021.

L’affaire a été réinscrite à la demande la Sci Chef [O] le 6 octobre 2021.

Suivant acte authentique du 25 mai 2022, Mme [I] a vendu son bien immobilier à M. [Z] [N] et Mme [U] [V].

Par exploit du 5 juin 2024, la Sci Chef [O] a fait assigner M. [Z] [N] et Mme [U] [V] en intervention forcée. Cette instance a été jointe à l’instance initiale.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 février 2026.


EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2025, la Sci Chef [O] demande, sur le fondement des articles 1240 ou 1231-1 du code civil et des conclusions des deux rapports d’expertise, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- débouter Mme [I] représentée par sa tutrice de toutes ses demandes reconventionnelles,
- déclarer Mme [I] représentée par sa tutrice responsable des préjudices subis par la Sci Chef [O], du fait des infiltrations en provenance de la terrasse et des infiltrations en provenance de la plomberie fuyarde,
- condamner, en conséquence, Mme [I] représentée par sa tutrice et son assureur, la Sa Acm Iard in solidum à lui payer les sommes suivantes:
- 10 539 euros avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment à compter du 13 juin 2017 au titre du remplacement de la moquette et de la peinture du mur consécutif aux infiltrations répétées en provenance de la terrasse,
- 3 259,90 euros au titre des infiltrations en provenance de la plomberie avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment à compter du 13 juin 2017,
- 108 000 euros au titre du préjudice de jouissance (2 800 X 36)
- condamner, in solidum, M. [N] et Mme [V] avec Mme [I] représentée par sa tutrice et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à procéder à la réfection de la terrasse, sous astreinte de 1 500 euros par jour selon les préconisations du rapport de M. [H],
- condamner, in solidum, M. [N] et Mme [V] avec Mme [I] représentée par sa tutrice, son assureur la Sa Acm Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et son assureur la Sa Allianz Iard à lui payer une indemnité complémentaire de 12 250 euros arrêtée au 30 juin 2020, outre l 750 euros par mois du 1er octobre 2020 jusqu’au 25 mai 2022,
- condamner, in solidum, M. [N] et Mme [V] avec Mme [I] représentée par sa tutrice, son assureur la Sa Acm Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et son assureur la Sa Allianz Iard à lui payer une indemnité de 1 750 euros par mois du 25 mai 2022 jusqu’à la réalisation des travaux,
- condamner, in solidum, M. [N] et Mme [V] avec Mme [I] représentée par sa tutrice, son assureur la Sa Acm Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et son assureur la Sa Allianz Iard à lui payer une somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût de la procédure de référé et des expertises.

Au soutien de son action, elle fait valoir que la charge de la réfection de la terrasse revient à Mme [I] puisqu’elle en jouit privativement et que la terrasse n’est accessible qu’à partir de son appartement. À défaut, le coût doit peser sur la copropriété si le tribunal estime qu’il s’agit d’une partie commune, mais il ne peut en aucun cas lui incomber, sauf en ce qui concerne éventuellement le coût de mise en sécurité du local commercial à concurrence de la somme de 27 217,75 euros Ttc. 


Par dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2025, Mme [I] représentée par Mme [G] [A], sa tutrice et la Sa Acm Iard demandent, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du rapport d’expertise de M. [H], de l’acte de vente du 25 mai 2022, de :
à titre principal,
- débouter la Sci Che [O] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de toutes leurs demandes,
- donner acte à Mme [I] qu’elle prendra en charge le coût de réalisation d’une protection mécanique de l’étanchéité et d’un garde-corps en rive, étant précisé que lesdits travaux ne pourront être effectués qu’une fois que la copropriété aura préalablement fait réaliser les travaux d’étanchéité “clos et couvert” de la terrasse,
à titre subsidiaire,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et la Sa Allianz Iard à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,
en tout état de cause,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la Sci Chef [O] à procéder à la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire prise sur les lots n°4 et 6 sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir,
- débouter M. [N] et Mme [V] de leur action en garantie,
- débouter la Sa Allianz Iard de sa demande de garantie et de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- débouter la Sci Chef [O] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sci Chef [O] ou tout autre succombant à leur verser unis d’intérêts la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Pour s’opposer à la mise en oeuvre de la responsabilité de Mme [I], la défenderesse et la SA Acm Iard font valoir que le rapport d’expertise de M. [H] impute la cause des infiltrations d’eau subies par la Sci Chef [O] principalement à l’état de vétusté de la terrasse. Or, si elle reconnaît avoir un usage privatif de cette terrasse, elle soutient qu’elle n’en est pas propriétaire, que ladite terrasse appartient exclusivement à la Sci Chef [O]. Aussi, elle estime que son état et les travaux de réfection de son étanchéité incombent à la demanderesse, ainsi qu’au syndicat des copropriétaires pour les deux causes secondaires des désordres (insuffisance de section des canalisations d’évacuation des eaux pluviales et encrassement des crapaudines des descente), et non à Mme [I] à qui aucun défaut d’entretien ne peut être imputé. Cette dernière accepte en revanche de prendre à sa charge les travaux de carrelage et la pose d’un garde corps.
Par ailleurs, sur le préjudice de jouissance, les défenderesses font valoir qu’il n’est aucunement justifié, qu’en tout état de cause, il ne peut s’agir que d’une perte de chance. En outre, Mme [I] rappelle qu’elle a vendu son bien, de sorte qu’elle ne peut être condamnée sous astreinte à faire réaliser les travaux.
 
Par dernières conclusions notifiés le 13 octobre 2025, M. [N] et Mme [V] demandent, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, de :
à titre principal,
- débouter la Sci Chef [O] de toutes ses demandes à leur encontre,
à titre subsidiaire,
- dire que Mme [I] doit les garantir de toutes condamnations mises à leur charge,
en tout état de cause,
- condamner la Sci Chef [O] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils sont étrangers aux griefs reprochés à l’ancienne propriétaire, que le contrat de vente ne prévoit aucune disposition particulière mettant à leur charge une quelconque obligation, qu’au contraire, ils ont refait la terrasse, qu’il n’est pas établi qu’il existe depuis de nouvelles fuites et produisent un constat établissant que tout est en bon état. Ils affirment que les nouvelles infiltrations proviennent en réalité de la verrière mitoyenne de la terrasse, verrière qui appartient à la Sci Chef [O]. En tout état de cause, ils soutiennent que la terrasse appartient à la Sci Chef [O] de sorte que les travaux de remise en état de l’étanchéité de ladite terrasse lui reviennent. 


Par dernières conclusions notifiées le 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] demande de :
à titre principal,
- juger que la terrasse objet des désordres à l’origine des dégâts des eaux survenus dans les locaux de la Sci Chef [O] ne constitue pas une partie commune de la copropriété,
- débouter, en conséquence, Mme [I], la Sa Acm Iard, la Sci Chef [O] et tout autre intervenant à la cause de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,
- condamner solidairement Mme [I] et son assureur à lui régler la somme de 6 484,41 euros au titre des frais dont il a fait l’avance dans le cadre des opérations d’expertise,
- condamner solidairement Mme [I] et son assureur à lui régler la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de l’instance de référé et les frais des deux expertises judiciaires,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
à titre subsidiaire, si le tribunal venait à considérer que la terrasse était une partie commune de la copropriété,
- condamner, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil et L. 124-23 et suivants du code des assurances, Mme [I] et la Sa Acm Iard à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge, en ce incluse la liquidation d’astreinte éventuellement prononcées,
- condamner solidairement Mme [I] et la Sa Acm Iard à lui régler la somme de 100 336,84 euros en valeur décembre 2020 au titre des travaux de réfection de la terrasse, somme qui devra être actualisée au jour du jugement à intervenir selon l’indice du coût de la construction en vigueur,
- condamner la Sa Allianz Iard à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée au profit de la Sci Chef [O] au titre de ses demandes pécuniaires consécutives aux dégâts des eaux dont elle a été victime,
- condamner solidairement Mme [I] et la Sa Acm Iard à lui régler la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de l’instance de référé et des deux expertises judiciaires,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] soutient que la terrasse litigieuse est une partie privative appartenant soit à Mme [I], soit à la Sci Chef [O] et non une partie commune de sorte qu’il ne peut être condamné à ce titre. En outre, il fait valoir que les deux expertises judiciaires sont concordantes pour établir que les désordres d’infiltrations sont liés au mauvais entretien et au mauvais usage de la terrasse faits par Mme [E] qui en avait l’usage exclusif. En conséquence, il estime qu’aucune demande de condamnation ne peut prospérer à son encontre.

Par dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2023, la Sa Allianz Iard demande de :
- dire que l’ouvrage à l’origine du sinistre est un bien privatif dont l’entretien incombe exclusivement à Mme [I],
- débouter en conséquence la Sci Chef [O] de ses demandes à son encontre,
à titre subsidiaire,
- dire et juger que la garantie de la Sa Allianz est contractuellement limitée pour le temps nécessaire à la remise en état des lieux et plafonnée à un an de loyer au maximum,
- fixer la durée des travaux de remise en état à deux mois,
- débouter la Sci Chef [O] de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de loyer,
- condamner Mme [I] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en application de l’article 1240 du code civil pour manquement à son obligation d’entretien de son lot privatif,
- condamner in solidum la Sci Chef [O] et Mme [I] à lui payer une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens.

Sur la demande présentée par la Sci Chef [O], elle fait observer que cette dernière reconnaît elle-même que la terrasse litigieuse est un bien privatif appartenant à Mme [I], de sorte que sa garantie, en sa qualité d’assureur de la copropriété ne peut pas être mise en oeuvre, cette qualification excluant celle de partie commune.
À titre subsidiaire, elle invoque les clauses de la police d’assurance qui limitent sa garantie. 



Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] tendant à voir juger que la terrasse objet des désordres à l’origine des dégâts des eaux survenus dans les locaux de la Sci Chef [O] ne constitue pas une partie commune de la copropriété n’est pas une prétention au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais un moyen pour s’opposer à la mise en oeuvre de la responsabilité de la copropriété. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur cette question dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de la Sci Chef [O] présentées à l’encontre uniquement de Mme [I] et de son assureur

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Et selon l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, la Sci Chef [O] demande de condamner Mme [I] représentée par sa tutrice et son assureur, la Sa Acm Iard in solidum à lui payer les sommes suivantes :
- 10 539 euros avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment à compter du 13 juin 2017 au titre du remplacement de la moquette et de la peinture du mur consécutif aux infiltrations répétées en provenance de la terrasse,
- 3 259,90 euros au titre des infiltrations en provenance de la plomberie avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment à compter du 13 juin 2017,
- 108 000 euros au titre du préjudice de jouissance (2 800 X 36).
Il se déduit des motifs des conclusions de la demanderesse que ces prétentions sont fondées sur les conclusions du rapport d’expertise de M. [R] déposé le 13 juin 2017, aux termes duquel l’expert avait conclu à la disparition des causes d’infiltrations d’eau. 

Il s’appert de ce rapport d’expertise que le bien immobilier appartenant à la Sci Chef [O] a été victime entre 2014 et 2017 d’infiltrations d’eau qui ont deux origines : les tuyaux de descente de la terrasse et des fuites sur le réseau de plomberie de l’appartement du premier étage. 
Il n’est pas sérieusement contesté que le réseau de plomberie litigieux est un élément privatif de l’appartement de Mme [I]. Quant aux descentes d’eaux pluviales, il n’est pas sérieusement contestable, au vu des éléments du rapport d’expertise, qu’elles n’ont pu remplir leur rôle d’évacuation des eaux en raison d’un défaut d’entretien. Or, non seulement cet entretien régulier était rendu nécessaire par les aménagements réalisés par Mme [I] sur sa terrasse, aménagements qui apportaient feuilles mortes, terres, herbes obstruant le tuyau d’évacuation, mais de plus il n’était possible que par l’accès à l’appartement de Mme [I], ce qui ne permettait pas à la copropriété de le réaliser et n’y d’en contrôler le besoin et la nécessité. Cette situation est suffisante pour caractériser une négligence fautive de la part de Mme [I] susceptible d’engager sa responsabilité.

Sur le préjudice en lien de causalité direct avec les infiltrations d’eau engendrées par ces deux désordres, l’expert retient la nécessité de remplacer les anciens revêtements de sols en moquette et en parquet par un sol Pvc, la réfection des peintures pour un coût total de 13 798,90 euros, ce qui correspond aux sommes réclamées par la demanderesse et qui ne sont pas sérieusement contestées.

En conséquence, et la Sa Acm Iard ne contestant pas sa garantie, il sera fait droit à cette demande et Mme [I] et la Sa Acm Iar seront condamnées in solidum à payer :


- 10 539 euros exprimée en valeur juin 2017 avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment au titre du remplacement de la moquette et de la peinture du mur consécutif aux infiltrations répétées en provenance de la terrasse,
- 3 259,90 euros exprimée en valeur juin 2017 avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment au titre des infiltrations en provenance de la plomberie.

Sur le préjudice de jouissance, la Sci Chef [O] sollicite une somme de 2 800 euros par mois sur 3 ans (2014-2017). Cette demande n’est pas explicitée dans les motifs des conclusions. Aucune pièce justificative n’est versée aux débats pour cette période. Faute de rapporter la preuve de la réalité et de l’existence du préjudice ainsi alléguée, la Sci Chef [O] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, sur le recours en garantie de Mme [I] et de la Sa Acm Iard à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], le caractère privatif du réseau de plomberie et la négligence fautive de Mme [I] quant à l’utilisation et à l’entretien de la terrasse et des descentes d’eau pluviales accessibles uniquement à partir de son appartement - quelque soit par ailleurs leur caractère de partie commune ou privative - excluent la mise en oeuvre de la responsabilité de la copropriété et ce d’autant que Mme [I] et de la Sa Acm Iard sont défaillantes à rapporter la preuve d’un quelconque manquement imputable au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de la Sci Chef [O] à l’encontre de M. [N] et Mme [V], Mme [I] représentée par sa tutrice, son assureur la Sa Acm Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et son assureur la Sa Allianz Iard 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Et selon l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, à titre liminaire, plusieurs observations générales :
- Il résulte des écritures de la demanderesse que les prétentions émises à ce titre sont fondées sur la constatation d’infiltrations d’eau postérieures au dépôt du rapport d’expertise de M. [R] et sont donc fondées sur le rapport d’expertise de M. [H]. 
- le bien immobilier de la Sci Chef [O] est divisé en deux locaux commerciaux, un occupé depuis le 6 février 2019 par la Sas Maxi Destock et un autre occupé depuis le 6 février 2017 par Mme [W], coiffeuse.
- il est constant que le couvert de ces deux locaux est assuré par un toit-terrasse dont l’accès se fait uniquement par l’appartement situé au premier étage ayant appartenu à Mme [I] avant d’être vendu le 25 mai 2022 à M. [Z] [N] et Mme [U] [V].

Sur la demande principale de la Sci Chef [O] tendant à obtenir la réalisation de travaux de réfection du toit-terrasse de son bien sous astreinte

L’expertise réalisée par M. [H] aux termes d’un rapport déposé le 5 mars 2021 met en évidence un défaut d’étanchéité de la terrasse au motif que les carreaux de carrelage qui assurent la protection du relevé d’étanchéité sous le seuil de la porte-fenêtre de l’appartement du 1er étage sont décollés, que les 2 dômes sont entourés d’une protection en lisse bois qui forment une rétention entre les “costières” béton des 2 dômes et les lisses basses. Il retient comme cause principale du défaut d’étanchéité de la terrasse, la vétusté, outre “une insuffisance de section des canalisations d’évacuation des eaux pluviales et un encrassement des “crapaudines” des descentes par les fientes de mouettes, pigeons et autres”. 

En conséquence, de quoi l’expert fixe un programme de travaux de reprise qu’il chiffre à une somme totale de 95 612,04 euros Ttc, qu’il divise en trois parties, les travaux d’étanchéité proprement dits pour un montant de 30 359,21 euros, les travaux concernant la réalisation d’une protection mécanique, de garde corps pour protéger la sécurité des utilisateurs de la terrasse compte tenu de la présence d’une verrière et de dômes pour un montant de 38 035, 08 euros et enfin des travaux de mise en sécurité du local commercial (dômes, issue de secours etc..) pour un montant de 27 217,75 euros. 

Alors que la demande présentée par la Sci Chef [O] porte sur “la réfection de la terrasse selon les préconisations du rapport de M. [H]” sans aucune précision sur la nature des travaux sollicités, il convient de constater que deux des postes de travaux de reprise chiffrés par l’expert n’ont aucun lien de causalité avec les infiltrations d’eau litigieuses. Il s’agit de travaux de mise en sécurité incendie et de sécurité des utilisateurs de la terrasse par protection mécanique des éléments en verre.
Ces deux postes de travaux de reprise ne peuvent donc en tout état de cause et quelque soit le débiteur de la réalisation des dits travaux être retenus dans le cadre de l’action diligentée par la Sci Chef [O]. 
 
Quant aux travaux proprement dits de réfection de l’étanchéité de la terrasse, il est constant que M. [N] et Mme [V] ont procédé à des travaux de réfection globale de la terrasse en 2023 qui ont notamment inclus le changement de tout le revêtement carrelé remplacé par un revêtement en bois.
 
Certes, la Sci Chef [O] produit aux débats des attestations d’intervention des pompiers et des attestations de son preneur qui exploite un salon de coiffure dans le local situé sous la terrasse, qui font état de la persistante d’ inondations et d’autres nuisances. 
Toutefois, d’une part, s’agissant des nuisances provoquées par le bruit des utilisateurs de la terrasse, cette situation n’a aucun lien de causalité avec les travaux d’étanchéité sollicités, de sorte qu’elle est indifférente. 
D’autre part, sur les inondations, il résulte des explications même du preneur et des témoins qu’elles ne correspondent aucunement à un défaut d’étanchéité de la terrasse qui provoquerait à nouveau des infiltrations d’eau, mais qu’elles résultent de fautes des utilisateurs de la terrasse qui bouchent les descentes d’eaux pluviales, notamment avec des balles de tennis. Au demeurant, aux termes du rapport d’expertise de M. [H], les problèmes d’infiltrations d’eau étaient constatés dans le local exploité par la Sas Destock et non dans celui exploité par le salon de coiffure. En tout état de cause, si cette situation est susceptible d’engager la responsabilité de M. [N] et de Mme [V], elle est néanmoins sans lien de causalité suffisant avec la demande de condamnation à réaliser des travaux d’étanchéité. 

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur l’identité du débiteur des travaux litigieux, il y a lieu de considérer que cette prétention de la Sci Chef [O] est mal fondée. 

Toutes les demandes subséquentes et accessoires en lien avec le prononcé de cette condamnation deviennent sans objet de sorte qu’il n’y pas lieu de statuer dessus.

Sur le préjudice de jouissance pour la période postérieure au 13 juin 2017

La Sci Chef [O] demande de condamner, in solidum, M. [N] et Mme [V] avec Mme [I] représentée par sa tutrice, son assureur la Sa Acm Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et son assureur la Sa Allianz Iard à lui payer une indemnité complémentaire de 12 250 euros arrêtée au 30 juin 2020, outre l 750 euros par mois du 1er octobre 2020 jusqu’au 25 mai 2022,
- condamner, in solidum, M. [N] et Mme [V] avec Mme [I] représentée par sa tutrice, son assureur la Sa Acm Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et son assureur la Sa Allianz Iard à lui payer une indemnité de 1 750 euros par mois du 25 mai 2022 jusqu’à la réalisation des travaux.

Il se déduit des écritures de la demanderesse que ce chiffrage correspond à la perte de loyers du 1er décembre 2019 au 30 juin 2020, puis à l’absence de versement de loyers à compter du 1er octobre 2020 par le preneur, la société Destock d’un montant de 1 750 euros par mois. 
Or, contrairement à ce que soutient la Sci Chef [O], elle est totalement défaillante à rapporter la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre la survenance d’infiltrations et le non paiement des loyers par son preneur. En effet, sa pièce n°10 qu’elle vise à titre de justificatif est une vidéo des infiltrations d’eau, ce qui permet uniquement de matérialiser le désordre dont la réalité n’est au demeurant pas contestée. Elle verse également une pièce n°20 qui est un décompte manuscrit des loyers impayés, sans aucune indication sur l’origine de ce non-paiement. Quant à la pièce n°21 qui sur le bordereau de pièces communiquées est visée comme étant “un commandement de payer en matière commerciale en date du 1er septembre 2021", ce n’est pas cet acte qui est produit, mais le bail commercial conclu la société Chef [O] et M. [J], auteur de Mme [W] à qui il a cédé son bail commercial. Il n’est, en tout état de cause, produit aucun élément sur le devenir d’un éventuel commandement de payer du 1er septembre 2021, sur la résiliation éventuelle du bail, sur l’obtention d’un titre exécutoire pour le non-paiement des loyers, sur tout autre élément qui permettrait au tribunal de considérer que la Sci Chef [O] rapporte la preuve valable et suffisante de l’existence du préjudice qu’elle invoque.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur le débiteur éventuel de cette demande indemnitaire, il convient de débouter la Sci Chef [O] de sa prétention au titre du préjudice de jouissance.

Sur l’hypothèque judiciaire provisoire

Suivant ordonnance du 30 avril 2019, la Sci Chef [O] a été autorisée à prendre une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier de Mme [I] pour garantir le paiement d’une créance de 50 000 euros. 

Il résulte des motifs adoptés précédemment que la responsabilité de Mme [I] a été mise en oeuvre, de sorte que la critique du caractère infondé de cette mesure est vaine, étant, en tout état de cause, fait observer que conformément à l’application des dispositions de l’article R. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, les contestations doivent être portées devant le juge de l’exécution qui a autorisé la mesure.

En conséquence, cette demande est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner solidairement Mme [I] et son assureur à lui régler la somme de 6 484,41 euros au titre de frais exposés pendant les expertises judiciaires du fait de son immobilisme . Cette somme correspond aux frais suivants :
- recherche de fuite sur parties privatives chez Mme [I] en date du 7 octobre 2020 (fuite sur évacuation du lavabo détectée, évacuation bouchée),
- facture du 30 juillet 2019 établie par la société [F] pour une intervention sur toit terrasse et toiture d’un montant de 3 159,61 euros,
- note d’honoraire de M. [R] pour l’assistance technique à l’expertise judiciaire d’un montant de 2 520 euros,
- intervention de la société Laroche pour la mise hors d’eau suite à la tempête du 20 octobre 2021, une partie de la terrasse zinc s’étant envolée, pour un montant de 345,40 euros 

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] est défaillant à rapporter la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre les problèmes d’infiltrations provenant du logement de Mme [I], son éventuel immobilisme et les frais dont il est réclamé le paiement s’agissant de la facture [F] qui détaille des prestations de démoussage de la toiture, pose de gouttière, de reprise de solins ciment défectueux, de nettoyage de terrasse sans qu’il ne soit possible de rattacher ces prestations au bien de Mme [I]. Il en est exactement de même de l’intervention de la société Laroche, faute de précision sur la facture et à défaut de tout autre pièce justificative.

Quant aux deux autres demandes, si la recherche de fuite du 7 octobre 2020 est suffisamment reliée à l’appartement de Mme [I], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] est défaillant à rapporter la preuve des conditions de son intervention aux lieu et place de cette dernière, étant au demeurant fait observer qu’il ne justifie aucunement du fondement juridique qui pourrait sous-tendre cette demande. Il en est de même de la note d’honoraire de M. [R], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] est taisant et donc défaillant à justifier du fondement juridique et factuel de cette demande en remboursement. 

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] et la Sa Acm Iard succombant à titre principal elles seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires de M. [R] et de M. [H]. 

L’équité et la solution du litige commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Sci Chef [O] à concurrence de la somme de 5 000 euros, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à concurrence de la somme de 3 000 euros et de la Sa Allianz Iard à concurrence de la somme de 2 000 euros.

En revanche, Mme [I], la Sa Acm Iard, d’une part, et M. [N] et Mme [V] d’autre part, seront déboutés de leur demande à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1, alinéa 1er, du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

Au cas d’espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Mme [I] et la SA Acm Iard à payer à la Sci Chef [O] les sommes suivantes :
- 10 539 euros exprimée en valeur juin 2017 avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment au titre du remplacement de la moquette et de la peinture du mur consécutif aux infiltrations répétées en provenance de la terrasse,
- 3 259,90 euros exprimée en valeur juin 2017 avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment au titre des infiltrations en provenance de la plomberie,

DÉBOUTE la Sci Chef [O] de sa demande au titre de l’exécution des travaux de réfection de la terrasse et de ses demandes au titre du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [I] et la Sa Acm Iard de leur action en garantie intentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ; 


DÉBOUTE Mme [I] de sa demande au titre de l’hypothèque judiciaire provisoire ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de ses demandes reconventionnelles de condamnation en paiement formulées contre Mme [I] et son assureur ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] et la SA Acm Iard aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires réalisées par M. [R] et M. [H] ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] et la SA Acm Iard à payer à la Sci Chef [O] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] et la SA Acm Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] et la SA Acm Iard à payer à la Sa Allianz Iard la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [I], la Sa Acm Iard, d’une part, et M. [N] et Mme [V] d’autre part, de leur demande respective au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,