Trib. de Commerce · 6ème chambre — 13 mai 2026

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 mai 2026 6ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SPPICAVAS OPCI UIR [Adresse 1] [Adresse 2] comparant par Me Pascal [Adresse 3] [Adresse 4] et par Me Benoît EYMARD [Adresse 5]

DEFENDEUR

SARL ENERGY DE FRANCE [Adresse 6] non comparant

LE TRIBUNAL AYANT LE 27 janvier 2026 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 mai 2026,

Les Faits

L'OPCI UIR 1210, ci-après UIR 1210, Organisme de Placement Collectif Immobilier dont le gestionnaire est l'Union Investment Real Estate France, a pour activité l'investissement dans des immeubles détenus en location ou que la société fait construire en vue de la location et qu'elle détient directement.

Par un acte sous-seing privé en date 13 décembre 2022, UIR 1210 a consenti un bail dérogatoire au profit de l'Eurl Energy de France portant sur des locaux lui appartenant à usage principal de bureaux, d'une surface de 430 m 2 environ (quote-part de parties communes comprise) au 2 ème étage de l'immeuble dit'Maison de la Défense' situé au [Adresse 7] à [Localité 1], bâtiment B, et sur 6 droits permanents d'utilisation dans le parking dénommé « Grande Arche » (ci-après les Locaux), pour une durée ferme de trente mois et demi (30,5) entiers et consécutifs commençant le 15 décembre 2022 pour se terminer le 30 juin 2025, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 90 800 €, payable par trimestre d'avance.

Les prélèvements du loyer et des charges du 2 ème trimestre 2025 et de la taxe sur les ordures ménagères 2025, facturés respectivement le 7 février 2025 et le 18 février 2025 par UIR 1210, sont rejetés.

Les Locaux n'ayant pas été restitués à la date du 30 juin 2025, la société [Localité 2], mandataire d'UIR 1210, met en demeure par LRAR du 2 juillet 2025 Energy de France de libérer les Locaux sous huitaine et de régler les loyers, charges et taxes pour un montant total de 51 092,70 € arrêté au 30 juin 2025.

UIR 1210 fait constater l'absence de libération des Locaux suivant un procès-verbal de constat dressé le 15 juillet 2025 par M e [H], commissaire de justice à [Localité 3], un employé d'Energy de France indiquant à ce dernier que le déménagement était en cours.

Par lettre délivrée par acte extrajudiciaire le 22 juillet 2025, UIR 1210 notifie à Energy de France son opposition à son maintien dans les locaux et la met en demeure de libérer les locaux sans délai et de procéder au paiement des loyers, charges, taxes, intérêts et indemnités

Page : 2 Affaire : 2025F01784

d'occupation.

Energy France ne donne pas suite à ce courrier.

La Procédure

C'est dans ces circonstances qu' UIR 1210 a fait assigner Energy de France devant ce tribunal par acte de commissaire de justice du 1 er octobre 2025 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, demandant au tribunal de :

Vu l'article L. 145-5 du code de commerce, Vu les articles 1104 et suivants du code civil,

Constater le défaut de paiement des loyers et de ses accessoires dus par Energy de France suite à la mise en demeure qui lui a été adressée le 2 juillet 2025,

Constater que le bail dérogatoire consenti à Energy de France est arrivé à expiration le 30 juin 2025,

Juger qu'Energy de France est devenue, à compter du 1 er juillet 2025, occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 1],

Par conséquent :

Ordonner l'expulsion sans délais d'Energy de France et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la [Localité 4] Publique si besoin est,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu de son choix et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues,

Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

Condamner Energy de France à verser à UIR 1210 la somme de 97 518,23 € correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés à l'échéance du mois de septembre 2025 inclus, somme majorée non seulement des intérêts au taux EURIBOR à 3 mois majoré de 400 points de base mais également à hauteur de 10 %, conformément à l'article 20.4 du bail,

Condamner Energy de France à verser à UIR 1210 la somme de 22 700 € correspondant au montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse conformément à l'article 19.7 du bail,

Condamner Energy de France à verser une indemnité d'occupation à UIR [Cadastre 1], égale au double du dernier loyer contractuel en vigueur à compter du 1 er juillet 2025, et ce jusqu'à libération effective des lieux,

Condamner Energy de France à payer à UIR [Cadastre 1] la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 15 juillet 2025 et de la lettre adressée par acte extrajudiciaire le 22 juillet 2025.

Energy de France, bien que régulièrement convoquée, ne comparaît pas, ne se fait pas représenter et ne conclut pas.

A l'issue de son audience du 27 janvier 2026, le juge chargé d'instruire l'affaire, après avoir entendu la demanderesse qui a réitéré oralement les demandes formées dans son acte introductif d'instance, a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé le 1 er avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, la partie présente en ayant été avisée conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2. La date de mise à disposition a été ensuite reportée au 13 mai 2026.

UIR 1210 communique le 28 janvier 2026 par note en délibéré autorisée l'ensemble des appels de loyers et charges justifiant le décompte des sommes qu'elle réclame à Energy de France.

Discussion et motivation

L'article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

à titre liminaire : sur la compétence du TAE de [Localité 5]

Il sera rappelé que le tribunal judiciaire a une compétence exclusive pour connaître, en application de l'article R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire, « des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce » et, selon l'article R. 211-3-26-11° du même code « des baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ».

Dès lors, le bail dérogatoire qui lie UIR 1210 et Energy de France, qui n'est pas assujetti au statut des baux commerciaux et qui n'est pas mentionné par les articles R. 211-4 et R. 211-3-26 du code de l'organisation judiciaire, ne relève pas de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

En conséquence, ce tribunal est compétent pour connaître de l'action relative à ce bail dérogatoire conclu par UIR 1210 avec une société commerciale, conformément à l'article L. 721-3 du code de commerce

Sur la demande de libération des lieux

UIR 1210 expose que le bail dérogatoire conclu avec Energy de France voyant arriver son terme le 30 juin 2025, Energy de France devait libérer les lieux à cette date.

Par une lettre délivrée à Energy de France suivant un acte extrajudiciaire du 22 juillet 2025, UIR 1210 s'est opposée, par la voie de son conseil, à son maintien dans les locaux.

Energy de France est donc occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025.

UIR [Cadastre 1] est par conséquent bien fondée à solliciter l'expulsion d'Energy de France et de celle de tout occupant de son chef avec l'assistance du commissaire de police et de la [Localité 4] Publique si besoin est.

UIR [Cadastre 1] sollicite en outre du tribunal des activités économiques de Nanterre que l'obligation de quitter les lieux soit assortie d'une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

Sur ce,

L'article 1353 du code civil dispose :

« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

UIR 1210 produit un procès-verbal de commissaire de justice selon lequel Energy de France occupait toujours les lieux en date du 15 juillet 2025 et soutient qu'Energy de France n'a toujours pas libéré les Locaux depuis le jour où elle l'a assignée, soit le 1 er octobre 2025. Elle sollicite l'expulsion d'Energy de France.

Le tribunal note que le commissaire de justice fait état de ce qu'il a rencontré le 15 juillet 2025 dans les Locaux une personne lui disant que le déménagement d'Energy de France était en cours.

UIR 1210 n'apporte pas la preuve qu'Energy de France occupait toujours les Locaux à la date

de son assignation, ne produisant aucun élément en ce sens.

En conséquence, le tribunal déboutera UIR 1210 de sa demande d'expulsion et de sa demande d'astreinte.

Sur les diverses demandes de paiement

UIR 1210 demande qu'Energy de France soit condamnée à lui payer la somme de 97 518,23 € au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés à l'échéance du mois de septembre 2025 inclus.

Energy de France, non comparante, n'oppose aucun moyen à la demande d'UIR 1210.

Sur ce,

UIR 1210 produit notamment aux débats :
 * le bail dérogatoire du 13 décembre 2022,
 * la LRAR de mise en demeure du 2 juillet 2025,
 * le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 juillet 2025,
 * la signification par commissaire de justice du courrier du 22 juillet 2025 de l'opposition à maintien dans les lieux et d'une demande de paiement de 51 092,70 €,
 * le décompte au 10 septembre 2025 faisant état d'un solde dû de 97 518,23 €,
 * l'ensemble des factures de loyers, charges, taxes et indemnité d'occupation venant à l'appui de ce décompte.
 * Sur la demande relative aux loyers, charges, taxes et indemnité d'occupation

Le décompte établi par [Localité 2] et produit par UIR 1210 permet de distinguer les différentes sommes qu'elle réclame, qui correspondent à des factures émises et impayées :

44 891,26 €

6 201,44 €
1 534,27 €
44 891,26 €
97 518,23 €

Le tribunal observe que le montant du loyer réclamé au titre du 2 ème trimestre (30 304,92 €) correspond au contrat (90 800 €/trimestre, soit 30 265,67 €/mois) à une revalorisation de 1 % près et que l'appel de charges (14 586,34 €) est identique à celui du 1 er trimestre 2025, dûment payé par Energy de France.

La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux est due selon les stipulations de l'article 15.2 du bail dérogatoire.

La reddition des charges de l'année 2024 reprend correctement les provisions pour charges facturées pendant l'année 2024. Elle n'a pas été contestée par Energy de France, pas plus que les autres montants.

Par contre, UIR 1210 demande le paiement d'une indemnité d'occupation sur le 3 ème trimestre 2025 égale au loyer et charges des 1 er et 2 ème trimestres, alors qu'elle ne fait pas la preuve qu'Energy de France continuait d'occuper les locaux après le 10 juillet 2025.

Le tribunal réduira donc cette indemnité aux 10 jours d'occupation prouvés de juillet 2025, soit, pro rata temporis : 44 891,26 x 10/92 = 4 879,48 € de loyer et charges.

UIR 1210 détient ainsi une créance certaine, liquide et exigible sur Energy de France de (44 891,26 + 6 201,44 +1 534,27 + 4 879,48) = 57 506,45 €.

En conséquence, le tribunal condamnera Energy de France à payer la somme de 57 506,45 € à UIR 1210 au titre des loyers, taxes et charges impayés, déboutant du surplus.
 * Sur la demande relative à une indemnité d'occupation supplémentaire

UIR 1210 demande le paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du dernier loyer contractuel en vigueur, à compter du 1 er juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux. Elle n'en calcule pas le montant.

Sur ce,

L'article 19.8 du bail dérogatoire stipule :

« L'indemnité d'occupation à la charge du Preneur en cas de non-délaissement des Locaux loués après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail pour quelque cause que ce soit, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cent pour cent (100%), outre tous accessoires du loyer ».

Le bail dérogatoire expirait le 30 juin 2025. Le procès-verbal d'huissier produit par UIR 1210 établit qu'Energy de France était encore dans les lieux le 15 juillet 2025, sans plus.

L'interprétation que fait UIR 1210 de l'article précité la conduit à demander à Energy de France une année de loyer majoré de 100% pour être restée dans les lieux.

Or UIR 1210 a déjà demandé une indemnité d'occupation (sans majoration de 100%) pour le 3 ème trimestre 2025. Cette seconde demande fait manifestement double emploi avec l'indemnité déjà demandée précédemment, sauf à comprendre qu'UIR 1210 demanderait 1 an de loyer pour 10 jours d'occupation prouvé, ce qui serait manifestement excessif.

En conséquence, le tribunal déboutera UIR 1210 de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation supplémentaire.

Sur le dépôt de garantie

UIR 1210 demande le paiement de la somme de 22 700 € correspondant au montant du dépôt de garantie conformément à l'article 19.7 du bail.

Energy de France, non comparante, n'oppose aucun moyen à la demande d'UIR 1210.

Sur ce,

UIR n'apporte pas la preuve que les Locaux ont fait l'objet d'un premier constat de l'état des locaux loués 3 mois avant l'expiration du bail comme il est stipulé à l'article 14 – Restitution des locaux loués.

Le tribunal note que l'article 6.1.1 du bail stipule que le dépôt de garantie sera remboursé dans les 3 mois de la fin du bail ou de la remise des clés si celle-ci est postérieure à la fin du bail, après déduction de toutes les sommes et réparations dont il est destiné à garantir le paiement.

UIR [Cadastre 1] soutient qu'Energy de France ne lui a pas remis les clés, ce qui n'est pas contesté.

Il convient donc qu'UIR 1210 conserve le dépôt de garantie versé par Energy de France, qui se monte à 25 254,10 € compte tenu d'ajouts successifs, afin de faire face à d'éventuelles réparations lorsque l'état des lieux aura été réalisé entre les parties, ce qui ne lui donne aucun droit pour autant à se l'approprier dès maintenant.

Par ailleurs l'article 19.7 du bail dérogatoire invoqué par UIR 1210 stipule :

« En cas de résiliation ou d'expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance, s'il y en a, demeureront acquis au Bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l'article 1760 du code civil ».

D'une part le tribunal note qu'UIR 1210, alors qu'elle avait en vertu de l'article 19.1 du bail dérogatoire la possibilité de résilier le contrat de bail précaire du fait du non-paiement du loyer et des charges au titre du 2 ème trimestre 2025 (prélèvement refusé), n'a pas usé de cette possibilité. Le bail est donc arrivé à son terme contractuel du 30 juin 2025.

D'autre part, la demande d'expulsion d'Energy de France sera refusée comme vu précédemment.

Ne se trouvant dans aucun des deux cas permettant l'application de l'article 19.7 du bail, UIR 1210 sera donc déboutée de sa demande d'acquisition du dépôt de garantie.

Sur l'article 700 et les dépens

Pour faire valoir ses droits dans la présente instance, UIR 1210 a engagé des frais irrépétibles. Compte tenu des circonstances de la cause, Energy de France sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus.

Energy de France succombant, elle sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Le tribunal rappellera que l'exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Par ces motifs

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par un jugement réputé contradictoire en premier ressort :

Déboute l'OPCI UIR 1210 de sa demande d'ordonner l'expulsion de l'Eurl Energy de France et de sa demande d'astreinte jusqu'à la complète libération des lieux,

Condamne l'Eurl Energy de France à payer à l'OPCI UIR 1210 la somme de 57 506,45 € au titre des loyers, charges, taxes et indemnité d'occupation impayés,

Déboute l'OPCI UIR 1210 de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation supplémentaire,

Déboute l'OPCI UIR 1210 de sa demande d'acquisition du dépôt de garantie,

Condamne l'Eurl Energy de France au paiement d'une somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne l'Eurl Energy de France aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 67,45 euros, dont TVA 11,24 euros.

Délibéré par M. RAFIN [D], président du délibéré, MM.[Z] [E] et [U] [Q], (M. [Z] [E] étant juge chargé d'instruire l'affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.