Tribunal Judiciaire · JCP — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/10906 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z732

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 18 Mai 2026





[U] [G], [B] [S]
[K] [X] [I], [C] [N]


C/

[J] [W] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Mai 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS


M. [U] [G], [B] [S], demeurant [Adresse 1]


Mme [K] [X] [I], [C] [N], demeurant [Adresse 1]


représenté par Me Oktay AKTAN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN avocat substitué par Me Sabra-Maya FOUDAD, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR

M. [J] [W] [F], demeurant [Adresse 2]


non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Mars 2026 

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Mai 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier
















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 15 mars 2024 à effet le jour-même, Mme [A] [H] a donné à bail à M. [J] [F] un appartement meublé situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 785 euros outre 15 euros de provision sur charges forfaitaires, pour une durée d’un an.

Par acte notarié en date du 11 septembre 2024, M. [M] [H] et Mme [A] [E] ont vendu l’immeuble dans lequel était situé cet appartement, à M. [U] [S] et à Mme [K] [N].

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, M. [U] [S] et Mme [K] [N] ont fait signifier à M. [J] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2 346,36 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 18 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, M. [U] [S] et Mme [K] [N] ont fait assigner M. [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de, déclarer leur demande recevable et bien fondée et conséquence, de :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Dire, en conséquence, que M. [F] est actuellement occupant sans droit ni titre,Ordonner, l’expulsion de M. [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai et ce si nécessaire avec le concours de la force publique,Condamner M. [F] au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant des loyers et charges à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux, conformément aux dispositions des articles 827 et suivants du code de procédure civile,Condamner M. [F] (locataire) au paiement de la somme de 3 270,88 euros au titre des arriérés de loyers dus au 6 mai 2025, et ce avec intérêts au taux légal en vertu de l’article 1231-7 du code civil à compter de la décision à venir,Condamner M. [F] (locataire) au paiement de la somme de 1 532 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner également M. [F] (locataire) aux dépens,Ordonner l’exécution provisoire.
Cette assignation a été notifiée par le bailleur à la préfecture du Nord par voie électronique avec accusé de réception le 21 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 mars 2026.

A ladite audience, M. [U] [S] et Mme [K] [N], représentés par leur conseil, actualisent leur demande en paiement à la somme de 8 692,48 euros. Ils précisent que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer et qu’à leur connaissance, celui-ci n’a pas déposé de dossier de surendettement.

Assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [J] [F] n’a pas comparu à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.



1. Sur la résiliation du bail :
- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En l'espèce, M. [U] [S] et Mme [K] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 février 2025, suite à la signification, par acte de commissaire de justice du 17février 2025, d’un commandement de payer les loyers.

Par ailleurs, M. [U] [S] et Mme [K] [N] justifient avoir notifié au préfet du Nord le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
 
En l’espèce, le bail conclu le 15 mars 2024 entre Mme [A] [H] et M. [J] [F] contient une clause intitulée « X. Clause résolutoire (…) » aux termes de laquelle « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants :
A défait de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (…) » 
Le bail a été conclu le 15 mars 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée. 
 
Le 17 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement aux fins d’obtenir le règlement des loyers impayés dans un délai de deux mois la somme de 2 346,36 euros en visant la clause résolutoire. 
 
Compte-tenu de l’application d’un délai plus favorable au locataire, le présent commandement de payer a produit ses effets dans la mesure où il ressort du relevé de compte établi par la société Leka Immobilier Saint-Quentin en date du 2 mars 2026, que le règlement opéré a été insuffisant. 

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 17 avril 2025 à 24.00 heures.

2. Sur la demande en paiement :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte produit par M. [U] [S] et Mme [K] [N], par l’intermédiaire de leur conseil, établi par la société Leka Immobilier Saint-Quentin pour la période du 1er décembre 2023 au 30 avril 2026, fait ressortir une dette d’un montant de 8 692,48 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise.

M. [J] [F], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.


Il convient par conséquence de condamner M. [J] [F] à payer à M. [U] [S] et à Mme [K] [N] la somme sollicitée de 8 692,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er mars 2026, dernière échéance incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande des requérants.

3. Sur les délais de paiement et l’expulsion :

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [J] [F] n’a pas comparu.

Il ressort du détail de la créance des bailleurs que M. [J] [F] n’a pas repris le paiement de son loyer courant en dehors du versement de 300 euros effectué le 4 avril 2025.

Au surplus, compte-tenu de l’ignorance de la situation personnelle et financière du locataire, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de M. [J] [F] du logement et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation prolongée du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au bailleur un préjudice. Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à laquelle sera tenue M. [J] [F] de payer, chaque mois à compter de la résiliation du bail, au montant du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 avril 2025 à 24.00 heures, M. [J] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M. [J] [F] à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2026, correspondant au montant du loyer et des charges par mois, soit la somme de 814,26 euros, à M. [U] [S] et Mme [K] [N], jusqu’à la libération effective et effective des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les indemnités d’occupation du 17 avril 2025 au 1er mars 2026 (échéance de mars incluse) sont comprises dans la condamnation principale.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [J] [F] sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture.

6. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [J] [F] ayant succombé, il conviendra donc de la condamner à payer à M. [U] [S] et à Mme [K] [N] chacun une somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l’exécution provisoire : 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de plein droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE M. [U] [S] et Mme [K] [N] recevables en leur action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2024 entre Mme [A] [H] et M. [J] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 17 avril 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE M. [J] [F], locataire, à payer à M. [U] [S] et à Mme [K] [N], bailleurs, la somme 8 692,48 euros, créance arrêtée au 1er mars 2026, terme de mars 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT qu’il ne convient pas d’accorder à M. [J] [F] des délais de paiement,

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour M. [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
 
RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [J] [F] à payer à M. [U] [S] et à Mme [K] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant actuel de 814,26 euros, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat),

DIT que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE à M. [J] [F] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
 
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
 

CONDAMNE M. [J] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture,

CONDAMNE M. [J] [F] à payer à M. [U] [S] et à Mme [K] [N] chacun une somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information. 

LE GREFFIER                                                                   LE JUGE


EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;