Tribunal Judiciaire · JCP — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française 

Au nom du Peuple Français


MINUTE N°: 
JUGEMENT DU : 18 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00999 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWOL


JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES :



DEMANDEUR :

S.C.I. VAROJAN
[R]
[Localité 1]

représentée par Maître Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES plaidant substituée par Me Mégane BONNEMAISON, avocat au barreau de NIMES plaidant


DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Marine VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES plaidant

Madame [Q] [N] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Marine VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES plaidant



Les débats ont eu lieu en audience publique le 16 Mars 2026 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente, assistée de Yves SARDINOUX, Greffier, lors des débats et de Christine TREBIER, Greffier, lors du délibéré qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix huit Mai deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 31 août 2016, la SCI VAROJAN a loué à M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B], un logement d’habitation, situé mas de Sarrot [Adresse 2] SALAGOSSE (30120), pour un loyer de 550 €, et une provision sur charges de 20 €. 

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge du contentieux et de la protection statuant en matière de référé a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [M] [E]. 

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé en novembre 2024. 

Par actes de commissaire de justice des 23 juin 2025, la SCI VAROJAN a fait assigner M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de condamnations. 

A l’audience du 16 mars 2026, la SCI VAROJAN, représentée par son avocat, dépose des conclusions suivant lesquelles elle formule finalement les demandes suivantes : 
. 
Déclarer M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] solidairement responsables des désordres présents à leur départ du bien objet du litige, et les condamner solidairement à les réparer intégralement ; Débouter M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] de l’ensemble de leurs fins, demandes et prétentions, Les condamner solidairement à lui payer la somme de 26 351,92 € au titre des travaux de réparation et de remise en état du bien loué ainsi que des loyers impayés, selon décompte établi par l’expert judiciaire, outre intérêts de droit à compter de la saisine du Tribunal de céans, Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris 4 179,72 € au titre des frais d’expertise judiciaire de l’expert [M] ; 710,76 € de frais d’huissier (587,6 € TTC de constat d’huissier en date du 5.10.2022 et 123,16 € TTC de frais de signification d’assignation) et 1230 € TTC au titre des frais engagés pour l’intervention de l’expert privé [A] ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attaché à la décision à intervenir. 
Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B], qui sont le frère et la sœur de la gérante de la SCI, qui ont quitté le logement fin août 2022, après congé délivré par la SCI, n’ont pas joui paisiblement du logement et doivent répondre de ses dégradations ; ils ont aussi effectué des travaux sans autorisation ; Ils restent devoir la somme de 13 541, 92 € au titre de loyers impayés ; La SCI s’est trouvée dans l’impossibilité de relouer le bien pendant plusieurs mois, compte tenu des dégradations importantes causées par les défendeurs. 


M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B], représentés par leur avocat, déposent des conclusions suivant lesquelles ils formulent les demandes suivantes : 

Débouter la SCI VAROJAN ses demandes concernant les loyers impayés ; à titre subsidiaire, juger la SCI prescrite dans ses prétentions au-delà de 5 années avant la délivrance de l’assignation, soit avant l’année 2020 ; réduire les prétentions de la SCI VAROJAN à de plus justes proportions ; Débouter la SCI de ses prétentions concernant les travaux ; à titre subsidiaire, réduire les prétentions de la SCI VAROJAN à de plus justes proportions et au maximum à la somme de 1000 € ; Débouter la SCI de ses prétentions concernant les frais et dépens ; condamner la SCI au paiement des honoraires de l’expert et tous frais afférents y compris les dépens ; Condamner la SCI à leur verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, En tout état de cause, suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir et juger que la décision à venir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire. 
Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que :

Concernant les loyers réclamés, il avait convenu entre les parties que la part restant à charge (déduction faite de l’allocation logement) venait en compensation du travail effectué par M. [C] au sein de la SCI VAROJAN sans rémunération ; Selon un accord tacite entre les parties, M. [C] [B], sans emploi, travaillait pour la SCI VAROJAN afin de rénover certains biens et réaliser les travaux de maintenance ; il avait été convenu que les consorts [C] rachèterait ledit bien ; en 2022, ils ont formalisé une proposition d’achat à hauteur de 130 000 € mais la gérante de la SCI en souhaitait 175 000 € ; Les travaux effectués par M. [C] ont favorisé la location du bien litigieux après le départ des locataires ; Les locataires n’ont commis aucune faute et les dégradations commises ne peuvent être mises à leur charge. 
L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande au titre des loyers impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux échéances convenues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et des comptes établis par l’expert judiciaire dans son rapport, que M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] sont redevables de la somme de 13 541,92 € au titre des loyers et charges. 

M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] ne produisent aucun document apportant la preuve qu’un accord serait intervenu entre les parties pour le non-paiement de ces loyers en contre partie de travaux. 

Les anciens locataires n’apportent pas davantage la démonstration que pour partie de ces loyers et charges serait prescrit. 
En conséquence, M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] seront condamnés solidairement à verser à la SCI VAROJAN la somme de 13 541,92 € au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts de droit à compter de la présente assignation. 

Sur la demande au titre des réparations locatives 

Au terme de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé »
Selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé, article 7 c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et article d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées »
En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, et en particulier de l’état des lieux de sortie, et du rapport d’expertise judiciaire, que M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] ont commis des dégradations dans le logement loué, nécessitant des réparations sur 6 postes (mobilier cuisine, chaudière, réseau chauffage, réseau électrique, travaux de maçonnerie, et autres travaux). 
L’expert judiciaire a évalué à la somme de 22 400 €, sur la base des factures et devis produits, duquel il déduit la part d’investissement des locataires pour la somme de 9500 €, au vu des travaux réalisés par eux-mêmes pendant la durée de leur location. 
Au vu de ces éléments, M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] seront condamnés au paiement de la somme de 12 900 € au titre des travaux de remise en état, outre intérêts de droit à compter de la présente assignation. 

La location d’une partie du bien litigieux par la SCI pendant la procédure ne saurait dispenser les défendeurs de paiement de ces sommes dues. 

Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] aux dépens de l'instance comprenant en ce compris 4 179,72 € au titre des frais d’expertise judiciaire de l’expert [M] ; 1230 € TTC au titre des frais engagés pour l’intervention de l’expert privé [A] ; 710,76 € de frais d’huissier (587,6 € TTC de constat d’huissier en date du 5.10.2022 et 123,16 € TTC de frais de signification d’assignation). 
Il convient également de les condamner à verser à M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] seront déboutés de leurs autres demandes, plus amples ou contraires au présent dispositif. 

Sur l’exécution provisoire 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire.

En outre, l’ancienneté du litige justifie le prononcé de l’exécution provisoire. 
En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] à payer à la SCI VAROJAN la somme de 13 541,92 € au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts de droit à compter de la présente assignation ; 

CONDAMNE solidairement M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] à payer à la SCI VAROJAN la somme de 12 900 € au titre des travaux de remise en état, outre intérêts de droit à compter de la présente assignation ; 

CONDAMNE in solidum M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] à payer à la SCI VAROJAN aux dépens de l'instance en ce compris en ce compris 4 179,72 € au titre des frais d’expertise judiciaire de l’expert [M] ; 1230 € TTC au titre des frais engagés pour l’intervention de l’expert privé [A] ; 710,76 € de frais d’huissier (587,6 € TTC de constat d’huissier en date du 5.10.2022 et 123,16 € TTC de frais de signification d’assignation). 

CONDAMNE in solidum M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] à payer à la SCI VAROJAN la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

DÉBOUTE la SCI VAROJAN de ses autres demandes, plus amples ou contraires. 

DÉBOUTE M. [B] [C] et Mme [Q] [N] épouse [B] de leurs autres demandes, plus amples ou contraires. 
DIT n’y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.


La Greffière, La Vice-Présidente chargée du contentieux et de la protection



Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI