Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 1ère section — 19 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions exécutoires
délivrées à : 
Me Séverine VIELH
Me Damien CHEVRIER
+ copie dossier
le:


■

4ème chambre
1ère section

N° RG 24/01681 
N° Portalis 352J-W-B7I-C32DV

N° MINUTE : 





Assignation du :
24 Janvier 2024





JUGEMENT 
rendu le 19 Mai 2026 
DEMANDEURS

Madame [U] [D] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Séverine VIELH, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0171, et par Me Jean-Damien MERMILLOD-BLONDIN, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

Monsieur [F] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Séverine VIELH, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0171, et par Me Jean-Damien MERMILLOD-BLONDIN, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

S.A.S. REAL CONSEIL
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0920
Décision du 19 Mai 2026
4ème chambre 1ère section
N° RG 24/01681 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32DV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Madame Julie MASMONTEIL, Juge
Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 24 Février 2026 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant mandat en date du 31 mars 2008, [C] [P], propriétaire d’un local commercial à destination d’hôtel situé [Adresse 4] à [Localité 5] donné en location à M. [H] et à M. [I] en 2005, a confié la gestion de ce bien à la SAS Real Conseil, agence immobilière.

Par protocole en date du 6 juillet 2017, M. [F] [D] et Mme [U] [D] épouse [Y] (ci-après ensemble les consorts [D]), ayant hérité du bien, et la société Real Conseil ont transigé sur le litige né entre eux en raison de l’absence d’application, par l’agence immobilière, de la clause contenue au bail autorisant la révision triennale du loyer. 

Selon jugement définitif en date du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris, saisi par M. [H] et M. [I], a condamné in solidum les consorts [D] à payer aux premiers la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la carence persistante des bailleurs à établir des avis d’échéances, des quittances et des comptes exacts, ainsi qu’aux dépens et à la somme de 5.000 euros au profit des locataires au titre de leurs frais irrépétibles. 

C’est dans ce contexte que suivant acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, les consorts [D] ont fait assigner la société Real Conseil devant le tribunal judiciaire, sollicitant sa condamnation à leur verser la somme de 10.000 euros. 

Par ordonnance du 7 janvier 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Real Conseil et tirée du protocole du 6 juillet 2017, et a condamné cette dernière aux dépens et à payer aux consorts [D] la somme de 1.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles. 

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 30 avril 2025, les consorts [D] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil, 
 
DEBOUTER la SAS REAL CONSEIL de ses prétentions, fins et conclusions. 
CONDAMNER la SAS REAL CONSEIL à payer à Monsieur [F] [D] et à Madame [U] [Y] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les manquements de la SAS REAL CONSEIL dans l’exécution du mandat confié. 
CONDAMNER la SAS REAL CONSEIL à payer à Monsieur [F] [D] et à Madame [U] [Y] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
RAPPELER que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ».

Se fondant sur les articles 1991 et suivants du code civil, ils font valoir que le mandat donnait pour mission à la société Real Conseil d’accomplir tous actes d’administration relatifs au bien, dont notamment donner quittance de toute somme reçue à titre de loyer, et, relevant les motifs adoptés par le tribunal dans son jugement du 23 mars 2021, font grief à la société Real Conseil d’avoir procédé à des rappels d’indexation de loyers erronés de façon répétée, d’avoir fait délivrer, sans intérêt, des commandements de payer non fondés aux locataires, d’avoir initié en conséquence des procédures judiciaires vaines, d’avoir refusé de délivrer les quittances de loyer en temps requis et d’avoir établi des quittances erronées et incomplètes, uniquement au cours de la procédure judiciaire menée par les preneurs.

Ils contestent, en réplique à la société Real Conseil, toute instruction de leur part ayant pu mener à ces fautes, et soulignent au demeurant que le calcul de l’indexation des loyers, la perception de ces derniers et l’émission de quittances conformes relevaient de la mission la plus stricte de l’agence et que le mandataire professionnel n’avait dès lors pas à attendre d’instruction particulière de ses mandants pour y procéder. 

Ils soutiennent que ces manquements sont en lien causal avec les condamnations prononcées le 23 mars 2021 et qu’ils sont ainsi bien fondés à obtenir une indemnisation à hauteur de la somme de 15.000 euros. 

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 17 février 2025, la société Real Conseil demande au tribunal de :

« Vu les articles 1991 du code civil, 
Vu le protocole transactionnel en date du 06 juillet 2017, 
Vu les échanges entre la société REAL CONSEIL et l’avocat des bailleurs mandants durant l’instance ayant donné lieu au jugement rendu le 23 mars 2021, 
Vu l’absence de communication par les bailleurs aux locataires, et ce sciemment, des avis d’échéances, quittances et comptes exacts, 
Vu la perte de chance subie par la société REAL CONSEIL qui n’a pas été appelée en garantie par les consorts [D], 
 
A titre principal, 
Débouter les consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
 
A titre subsidiaire, 
Juger que l’indemnité sollicitée par les consorts [D] ne saurait excéder la somme de 10.000 euros, 
 
En tout état de cause, 
Condamner solidairement ou in solidum les consorts [D] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens que Maître Damien CHEVRIER pourra recouvrer en application de l’article 699 du même Code ». 

Elle soutient en substance avoir accompli les diligences qui pouvaient être attendues d’elle en qualité d’agent immobilier et que les reproches qui lui sont opposés par les consorts [D] résultent des seules instructions données par eux et par leur conseil au cours de la procédure judiciaire initiée par les locataires. Elle considère donc s’être tenue informée de cette procédure et avoir suivi la volonté de ses mandants. 

Elle souligne par ailleurs ne pas avoir été mise en cause dans le cadre de cette même procédure, notamment par voie d’intervention forcée, et qu’elle n’a ainsi pas été mise en mesure de répondre aux allégations des locataires en versant au débat les documents exacts qui leur avaient été communiqués. Elle conclut en conséquence à une perte de chance, qui doit selon elle être évaluée à 100 %, d’éviter que soient retenus comme fondés les griefs allégués par les locataires. Elle souligne en outre avoir déjà renoncé à une partie de sa rémunération dans le cadre du protocole transactionnel du 6 juillet 2017. 

Elle conteste pour ces raisons tout lien causal entre les manquements reprochés et le préjudice allégué, et relève enfin que ce préjudice ne pourra excéder la somme de 10.000 euros au regard des termes du jugement précité. 

La clôture a été ordonnée le 30 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

Sur la demande indemnitaire des consorts [D]

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur au jour du mandat conclu entre les parties, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».


Selon l’article 1992 du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Décision du 19 Mai 2026
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Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Il résulte de son article 1993 que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ».

En l’espèce, en application des articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient aux consorts [D], qui recherchent la responsabilité de leur mandataire, de rapporter la preuve des manquements qu’ils lui reprochent, et du lien de causalité entre ces derniers et les préjudices qu’ils invoquent.

Aux termes du mandat cosigné le 31 mars 2008, la société Real Conseil s’est engagée à gérer l’immeuble des consorts [D] et à :
- le « louer au prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera », 
- « recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, (...) et plus généralement toutes sommes ou valeur dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui, déposer ces divers fonds sur les comptes de l’Agence et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve du compte-rendu de gestion qui devra être délivré au mandant (...) » au moins une fois l’an,
- « acquitter toutes sommes qui pourront être dues par le mandant (...) », 
- « de toutes sommes reçues ou impayées, donner ou retirer quittance ». 

Aux termes de son jugement rendu le 23 mars 2021, la 18ème chambre du tribunal judiciaire rappelle, de manière détaillée, la chronologie des échanges entre la société Real Conseil, en sa qualité de mandataire des bailleurs, et les preneurs de l’immeuble, et constate alors que la mandataire a, à plusieurs reprises en 2007 et 2008, entendu imposer une indexation automatique du loyer, en dépit de l’absence de clause en ce sens figurant au bail et des contestations élevées par les locataires, puis a, en 2014, procédé à une révision prématurée du loyer, qu’elle a ensuite, en 2015, fait délivrer sur cette base erronée un commandement de payer aux preneurs et a engagé une procédure judiciaire en référé, avant de s’en désister, et que malgré les demandes des preneurs en 2016, aucune quittance complète et non entachée d’erreur, ni aucun avis d’échéance correct, ne leur a été adressée avant 2019, soit après l’introduction de l’instance. 

La juridiction conclut : « Ainsi il apparaît que les bailleurs, pourtant représentés par un mandataire professionnel, ont persisté à facturer à plusieurs reprises des sommes indues et à mentionner à tort un arriéré injustifié sur les avis d’échéance, au mépris des dispositions légales et des stipulations contractuelles, et ce, malgré les courriers réitérés du conseil des preneurs; qu’ils ont commis de nombreuses erreurs dans le calcul des loyers facturés; que malgré leur obligation légale de remettre des quittances au preneur résultant de l’article 11 de la loi du 29 décembre 1977, après s’être refusés à délivrer des quittances, ils ont à plusieurs reprises délivré des quittances erronées et incomplètes et ont finalement délivré l’intégralité des quittances dues deux ans après l’introduction de la présente procédure ».
Décision du 19 Mai 2026
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Il se déduit de ces circonstances une faute de la société Real Conseil, mandataire professionnelle, dans la gestion de la location du bien immobilier des consorts [D] et dans l’exécution des diligences, notamment la délivrance des quittances aux locataires, qu’elle s’était engagée à accomplir en vertu de la convention du 31 mars 2008. 

Si la défenderesse soutient s’être contentée de suivre les instructions données par ses mandants, elle n’en apporte néanmoins aucune preuve, se bornant à produire des courriels échangés entre elle et le conseil des consorts [D] les ayant représentés lors de l’instance devant la 18ème chambre, dont il ne ressort aucunement que ces derniers auraient sollicité de leur mandataire la réalisation des démarches erronées visées au jugement. 

Elle ne peut pas davantage leur reprocher de ne pas l’avoir mise en cause devant la 18ème chambre et d’avoir ainsi perdu une chance de produire les documents exacts demandés par les locataires, alors qu’il ressort de ces mêmes courriels qu’elle était manifestement informée de cette procédure et qu’elle était donc libre d’y intervenir de manière volontaire, conformément aux articles 328 et suivants du code de procédure civile, la défenderesse ne justifiant d’aucun empêchement à cette fin. 

En outre, la société Real Conseil ne démontre pas avoir transmis à ses clients ou à leur conseil les documents rectifiés attendus par les preneurs et dont elle se prévaut désormais. Elle n’établit pas non plus que cette communication, à la supposer possible alors que le dernier décompte produit est postérieur à l’audience des plaidoiries devant la 18ème chambre, aurait conduit au rejet de la demande indemnitaire des preneurs compte tenu de la pluralité et de la chronicité des manquements retenus aux termes du jugement du 23 mars 2021. 

Dans ces circonstances, la responsabilité contractuelle de la société Real Conseil se trouve engagée au titre des manquements précédemment retenus à ses obligations. 

Il s’évince alors directement du jugement du 23 mars 2021 qu’en raison de ces manquements, les consorts [D] ont été condamnés à indemniser les preneurs à hauteur de la somme de 5.000 euros, et le reste des prétentions des preneurs, demandeurs à cette instance, ayant été rejeté, seule cette condamnation a ensuite justifié, en application des articles 695 et 700 du code de procédure civile, que les consorts [D] supportent les dépens et les frais irrépétibles engagés par les preneurs à hauteur de la somme de 5.000 euros.

Ainsi, le préjudice invoqué par les consorts [D], tiré des condamnations dont ils exposent, sans être démentis, s’être pleinement acquittés, est en lien causal certain et immédiat avec les manquements de la société Real Conseil à ses obligations. De plus, c’est à tort que la société Real Conseil soutient qu’il y aurait lieu de tenir compte, pour l’évaluation de ce préjudice, des concessions faites par elle dans le cadre du protocole du 6 juillet 2017, qui ont trouvé leur cause dans d’autres manquements reconnus définitivement par elle et qui sont ainsi sans lien aucun avec le présent litige.

Décision du 19 Mai 2026
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En revanche, c’est à raison qu’elle observe que les consorts [D] ne justifient pas la somme de 15.000 euros qu’ils réclament, alors que les indemnités auxquelles ils ont été condamnés s’élèvent à la somme totale de 10.000 euros.

Du tout, il y a donc lieu de condamner la société Real Conseil à payer aux consorts [D] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

La société Real Conseil, succombant, sera condamnée aux dépens.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à sa charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés par les consorts [D] à l’occasion de la présente instance. Elle sera ainsi condamnée à leur payer la somme de 3.000 euros à ce titre. 

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l'écarter. 

 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

Condamne la SAS Real Conseil à payer à M. [F] [D] et à Mme [U] [D] épouse [Y] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

Condamne la SAS Real Conseil aux dépens,

Condamne la SAS Real Conseil à payer à M. [F] [D] et à Mme [U] [D] épouse [Y], pris ensemble, la somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Rappelle que le présent jugement bénéficie, de plein droit, de l’exécution provisoire. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mai 2026.


Le Greffier La Présidente
Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE