Tribunal Judiciaire · Service des référés — 19 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/51067 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3DT

N° : 6

Assignation du :
06 Février 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 19 mai 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDERESSE

GENERALI RESIDENTIEL, société de placement à prépondérance immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Sabine DU GRANRUT, avocat au barreau de PARIS - #K0190



DEFENDERESSE

Société par Actions Simplifiée à Associé Unique GEOL PRODUCTIONS
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée












DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier, 

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2024, la société Generali résidentiel a donné à bail à la société Geol productions des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter de la réalisation de la condition suspensive que soit délivrée au plus tard le 2 mars 2025 une autorisation purgée de tout recours de changement d'usage personnel d'un local à usage d'habitation en locaux à usage de bureaux pour l'exercice de l'activités de services administratifs et commerciaux afférents à la production, réalisation, acquisition, édition, édition, vente, diffusion liés à l'audiovisuel, moyennant un loyer annuel de 18 810 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance. 

Par avenant en date du 13 janvier 2025, il a été constaté la levée de la condition suspensive au 5 novembre 2024 et une franchise de loyer d'un mois et 26 jours à compter du 5 novembre 2024 a été octroyée. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société Generali résidentiel a fait délivrer à la société Geol productions, par actes de commissaire de justice en date des 1er et 13 août 2025 (au siège social et dans les lieux loués), un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 19 441, 17 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 24 juillet 2025.

Par courriel en date du 22 octobre 2025, la société Geol productions a informé le mandataire de la société Generali résidentiel qu'elle avait libéré les lieux et a demandé l'organisation d'un rendez-vous d'état des lieux de sortie ainsi que la mise en place d'un échéancier pour régler sa dette.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 octobre 2025, le mandataire de la société Generali résidentiel s'est opposé à la résiliation du bail, a rappelé à la société Geol productions que le bail continue à courir jusqu'au 4 novembre 2027 et a sollicité le paiement de la somme de 22 948, 14 euros au titre du solde du compte débiteur. 

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Generali résidentiel a, par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2026, fait assigner la société Geol productions devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 1728, 1231-6 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile : 

" - CONSTATER de plein droit l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 septembre 2024, et ce depuis le 13 septembre 2025 ; 
- CONSTATER EN CONSEQUENCE la qualité d'occupante sans droit ni titre de la société Geol Productions, à compter du 13 septembre 2025 ;

 En conséquence : 
- ORDONNER l'expulsion de la société Geol Productions et celle de tous occupants de son chef des locaux qu'il occupe sans droit ni titre au [Adresse 4] à [Localité 5], avec, si besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; 

- ORDONNER la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la société Geol Productions et ce en garantie de toutes sommes dues ou qui pourraient être dues ;
- CONDAMNER la société Geol Productions à payer par provision à Generali Residentiel : 
* La somme de 16.529,99 euros au titre du paiement des causes du commandement de payer en date des 1er et 13 août 2025 (franchise de loyer intégrée), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025 ; 
* La somme de 1.009,46 euros au titre de la régularisation de charges intervenue au titre de l'année 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ; 
* La somme de 212.14 euros au titre des frais de commandement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025 ; 
- CONDAMNER la société Geol Productions à payer par provision à Generali Residentiel une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 5.512,54 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à son départ effectif et la remise des clefs ; 
- CONDAMNER la société Geol Productions à payer par provision à la Generali Residentiel la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société Geol Productions aux entiers dépens ; 
- RAPPELER l'exécution provisoire attachée aux ordonnances de référé.”. 

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 7 avril 2026.

Lors de cette audience, la société Generali résidentiel, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance et les motifs y énoncés. 

Bien que régulièrement assignée à l'étude, la société Geol productions n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et à la note de l’audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026. 


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 1er août 2025 (au siège social) et le 13 août 2025 (dans les lieux loués) par la société Generali résidentiel à la société Geol productions, pour avoir paiement de la somme de 19 441, 17 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 24 juillet 2025.

Il ressort de la lecture du décompte joint que la somme réclamée par la société Generali résidentiel n'était pas intégralement due par la société Geol productions dès lors qu'il n'a pas été tenu compte de la franchise de loyers d'un mois et 26 jours octroyée dans l'avenant du 13 janvier 2025. 

Toutefois, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Or la lecture du décompte produit arrêté au 8 décembre 2025 permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 septembre 2025 et le bail s’est, en conséquence, trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l'expulsion

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande d'expulsion suivant les termes du présent dispositif. 



Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur les demandes de provisions 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, s'il ressort des pièces produites que la société Geol productions a quitté les locaux le 22 octobre 2025, dès lors que le bail litigieux était conclu pour une durée déterminée, que la société Generali résidentiel s'est opposée à la résiliation du bail et que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir que les clés lui auraient été restituées, la société Geol productions doit verser à la société Generali résidentiel une indemnité d'occupation. 

Cette indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société Generali résidentiel.

o Sur la demande relative à l'arriéré locatif

La société Generali résidentiel sollicite la condamnation de la société Geol productions à lui régler la somme de 16 529, 99 euros au titre des loyers, charges, et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025. 

Toutefois, il convient de relever qu'a été facturée le 9 juillet 2025 sur les décomptes actualisés au 27 juillet 2025 et au 16 mars 2026 et le 1er septembre 2025 sur le décompte actualisé au 8 décembre 2025 la somme de 15, 53 euros au titre du loyer du 13 septembre au 30 septembre 2025, de la refacturation des honoraires et de la contribution sur les revenus locatifs. Or aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir que cette somme serait due par la société Geol productions alors que l'échéance du deuxième trimestre 2025 incluant le mois de septembre 2025 a été facturée le 1er juillet 2025 et que l'indexation du loyer n'était possible qu'à compter de la date anniversaire de prise d'effet du bail, soit à compter du 5 novembre 2025.


En outre, il a été facturé le 1er septembre 2025 la somme de 75, 17 euros au titre de " Security deposit reversed by charge […] dépôt de garantie du 13 septembre 2025 - 31 août 2026 ". Or les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir que cette somme serait due par la société Geol productions alors que le loyer ne pouvant être indexé avant le 5 novembre 2025 et que le dépôt de garantie ne pouvait être modifié que dans le but qu'il reste égal à trois mois de loyer. 

Il ressort, par ailleurs, des décomptes versés qu'ont été facturées les sommes de 103, 49 euros, de 31, 74 euros et de 3, 38 euros au titre de " Refact. T. F. en CRL 01/01/2024 - 31/12/2024 ", " Refact. TOM en CRL 01/01/2024 - 31/12/2024 " et " Contribution Revenus Locatifs ". Or les pièces versées aux débats ne permettent nullement d'établir que ces sommes seraient dues par la société Geol productions alors que le contrat de bail n'a pris effet qu'au 5 novembre 2024. 

Il s'évince, en revanche, du contrat de bail et des décomptes actualisés au 8 décembre 2025 et au 16 mars 2026 que le surplus des sommes réclamées est dû par la société Geol productions.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 16 300, 68 euros (16 529, 99 - 15, 53 - 75, 17 - 103, 49 - 31, 74 - 3, 38) au titre des loyers, charges, et accessoires arrêtés au 19 septembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts à compter de la délivrance du commandement de payer. 

o Sur la demande relative aux régularisations des charges

La société Generali résidentiel sollicite également la condamnation de société Geol productions à lui régler la somme de 1 009, 46 euros au titre des régularisation des charges, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Toutefois, les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir que la somme de 103, 85 euros facturée le 1er décembre 2025 au titre de la régularisation des charges du 1er janvier au 31 décembre 2024 serait due par la société Geol productions alors que le contrat de bail n'a pris effet qu'au 4 novembre 2024. 

En revanche, il ressort du contrat de bail et des décomptes produits que la somme de 905, 61 euros réclamée au titre de la refacturation de la taxe foncière, de la taxe sur les ordures ménagères et de la contribution sur les revenus locatifs est due par la société Geol productions.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 905, 61 euros au titre de la taxe foncière, de la taxe sur les ordures ménagère 2025 et de la contribution sur les revenus locatifs, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation. 

o Sur la demande relative au commandement de payer

La société Generali résidentiel sollicite la condamnation de la société Geol productions à lui verser une provision de 212, 14 euros au titre du commandement de payer. 

Toutefois, ces frais sont inclus dans les dépens. 

Il sera, en conséquence, dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société Geol productions, partie perdante, sera condamnée, en application de l'article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer. 

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société Generali résidentiel une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros. 



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition, à la date du 13 septembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la société Geol productions et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société Geol productions à payer à la société Generali résidentiel une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 14 septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
 
Condamnons, par provision, la société Geol productions à payer à la société Generali résidentiel la somme de 16 300, 68 euros au titre des loyers, charges, et accessoires arrêtés au 19 septembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025 ; 

Condamnons, par provision, la société Geol productions à payer à la société Generali résidentiel la somme de 905, 61 euros au titre de la taxe foncière, de la taxe sur les ordures ménagère 2025 et de la contribution sur les revenus locatifs, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2026 ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du commandement de payer ; 








Condamnons la société Geol productions aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Geol productions à payer à la société Generali résidentiel la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 mai 2026

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ