Tribunal Judiciaire · Service des référés — 19 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/51477 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4IA

N° : 8

Assignation du :
03 Février 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 19 mai 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [L] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [Y] [D] épouse [E], venant aux droits de Monsieur [I] [D], décédé le 21 avril 2024
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Localité 3]
[Localité 4] (ROYAUME-UNI)

Monsieur [N] [D], venant aux droits de Monsieur [I] [D], décédé le 21 avril 2024
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentés par Maître Chloé ZYLBERBOGEN, avocat au barreau de PARIS - #P0408


DEFENDERESSE

S.A.S. INSOLI
[Adresse 5]
[Localité 6]

non représentée





DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier, 

Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2010, Mme [D] et MM. [N] et [L] [D] (les consorts [D]) ont donné à bail commercial à la société Yu Lin conseil nutrition des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011.

Le fonds de commerce en ce compris le droit au bail a été cédé à la société Akira II, la société Primo SAS et, en dernier lieu, à la société Insoli, par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2021. 

Des loyers étant demeurés impayés, les consorts [D] ont fait délivrer à la société Insoli, par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 40 743 euros au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2024, la société Insoli s'est engagée à verser aux consorts [D] la somme de 10 000 euros au plus tard le 31 octobre 2024, la somme de 5 900 euros en six mensualités égales du 1er janvier 2025 au 1er juin 2025 d'un montant de 983, 33 euros, dès le montant réel des charges du au titre du bail pour la période allant du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024, si ce montant est supérieur à 3 900 euros, à payer la différence en six mensualités égales du 1er janvier 2025 au 1er juin 2025 et les consorts [D] et la société Insoli ont convenu de résilier le contrat de bail avec effet rétroactif au 1er octobre 2024 et de conclure un nouveau bail commercial. 

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2024, les consorts [D] ont donné à bail commercial à la société Insoli des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2024, moyennant un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance, étant précisé que le loyer a été réduit à la somme de 0 euros jusqu'au 1er décembre 2024, à la somme de 2 500 euros par mois du 1er décembre 2024 au 31 décembre 2025 et de 2 750 euros par mois du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, les consorts [D] ont fait délivrer à la société Insoli, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 19 920 euros au titre des arriérés de loyers et charges.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les consorts [D] ont, par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, fait assigner la société Insoli devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, 1103 du code civil : 



" - CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre l'Indivision [D] et la société INSOLI en date du 23 octobre 2024 ; 

En conséquence,
- DIRE que la société INSOLI ainsi que tous occupants de son chef se trouvent occupant sans droit ni titre dans des locaux précédemment loués et leur ordonner de quitter les lieux sans délais ; 
- ORDONNER l'expulsion de la société INSOLI ainsi que de tout occupant de son chef des locaux qu'elle occupe à [Localité 8], [Adresse 7], étant précisé que faute pour la société INSOLI de le faire spontanément, elle y sera contrainte et qu'il sera procédé en la forme accoutumée, avec l'intervention et l'assistance d'un commissaire de justice, d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 
- ORDONNER le transport et la séquestration du mobilier et des objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ; 
- CONDAMNER la société INSOLI à payer à l'Indivision [D], à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes: 
o 30.250 euros au titre des loyers impayés jusqu'à la date des présentes aux termes du bail commercial du 23 octobre 2024 ;
o 4.267 euros au titre des charges impayées jusqu'à la date des présentes aux termes du bail commercial du 23 octobre 2024 ; 
o 1.800 euros au titre du dépôt de garantie stipulé au bail aux termes du bail commercial du 23 octobre 2024 ; 
o 1.480 euros au titre de la taxe foncière aux termes du bail commercial du 23 octobre 2024 ; 
o 5.900 € au titre du solde dû selon l'échéancier prévu par la lettre accord du 23 octobre 2024 ; 
o 3.779 euros au titre de la clause pénale prévue au bail commercial du 23 octobre 2024 ; 
- CONDAMNER la société INSOLI à payer à l'Indivision [D], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer mensuel qui aurait pu être perçu si le bail commercial s'était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail, et comprenant charges, taxes, redevances, impôts, accessoires et TVA, le tout majoré de 25%, et ce jusqu'à complète libération des lieux ; 

En tout état de cause, 
- CONDAMNER la société INSOLI au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et des commandements délivrés respectivement les 8 octobre 2024 et 10 juin 2025 ". 

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 7 avril 2026.

Lors de cette audience, les consorts [D], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance et les motifs y énoncés. 

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société Insoli n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.


Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026. Il a été demandé, en cours de délibéré, un justificatif de la taxe foncière dont le paiement est sollicité qui a été communiqué par le conseil des consorts [D] le 29 avril 2026.


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 10 juin 2025 par les consorts [D] à la société Insoli pour avoir paiement de la somme de 19 920 euros au titre des loyers et charges impayés.



En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 26 janvier 2026 permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 juillet 2025 et le bail s’est, en conséquence, trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l'expulsion

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande d'expulsion suivant les termes du présent dispositif. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur les demandes de provisions 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, les consorts [D] sollicitent une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel en cours majoré de 25 % conformément à l'article 24 du bail. 

Cette somme excède le revenu locatif dont ils se trouvent privés du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. 

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l'arriéré locatif

Les consorts [D] sollicitent la condamnation de la société Insoli à leur régler les sommes de 30 250 euros, de 4 267 euros, de 1 800 euros et de 1 480 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation. 

Il ressort du contrat de bail, des décomptes actualisés au 26 janvier 2026 et au 1er avril 2026 et de l'avis de taxes foncières pour l'année 2025 que ces sommes sont dues par la société Insoli.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 37 797 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés 26 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

o Sur la demande relative à la clause pénale

Les consorts [D] sollicitent également la condamnation de la société Insoli au paiement de la somme de 3 779 euros en application du contrat de bail. 

Ils demandent, en conséquence l'application d'une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

o Sur la demande relative au solde dû au titre de l'échéancier de la lettre accord

Les consorts [D] sollicitent enfin la condamnation de la société Insoli au paiement de la somme de 5 900 euros au titre du solde de l'échéancier qu'elle s'était engagée à respecter dans le cadre de la lettre accord. 

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2024, la société Insoli s'est effectivement engagée à verser aux consorts [D], notamment, la somme de 10 000 euros au plus tard le 31 octobre 2024 et la somme de 5 900 euros en six mensualités égales du 1er janvier 2025 au 1er juin 2025.

Or il ressort des décomptes actualisés au 26 janvier 2026 et au 1er avril 2026 que sur les 15 900 euros qu'elle devait régler en application de cet accord, la société Insoli n'a réglé que la somme de 10 000 euros.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 5 900 euros au titre du solde de l'échéancier stipulé dans l'accord du 23 octobre 2024.


Sur les demandes accessoires

La société Insoli, partie perdante, sera, en application de l'article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer et de l'assignation. 

Par suite, elle sera également condamnée à verser aux consorts [D] une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition, à la date du 10 juillet 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la société Insoli et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamnons la société Insoli à payer à Mme [D] et MM. [N] et [L] [D] une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 11 juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société Insoli à payer à Mme [D] et MM. [N] et [L] [D] la somme de 37 797 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés 26 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) ; 

Condamnons, par provision, la société Insoli à payer à Mme [D] et MM. [N] et [L] [D] la somme de 
5 900 euros au titre du solde de l'échéancier stipulé dans l'accord du 23 octobre 2024 ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale; 

Condamnons la société Insoli aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés les 8 octobre 2024 et 10 juin 2025 et de l'assignation ;

Condamnons la société Insoli à payer à Mme [D] et MM. [N] et [L] [D] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 mai 2026

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ