Tribunal Judiciaire · PAC - Contentieux — 19 mai 2026

REPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 19 mai 2026

MINUTE N° : 

AMP/LA
N° RG 26/00702 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NTMG
56B Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

AFFAIRE : 
Société STRATEG-IMMO
C/ 
Monsieur [L] [Q]
Madame [H] [F]

DEMANDERESSE

Société STRATEG-IMMO, 
dont le siège social est sis [Adresse 1] 
[Localité 1]

représentée par la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN,, vestiaire : 58


DEFENDEURS

Monsieur [L] [Q]
né le 10 Août 1991 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [F]
née le 27 Juin 1996 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 2]

Non constitués


JUGEMENT : réputé contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2026

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRE Juge, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.


EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 septembre 2023, M. [L] [A] a mandaté la SAS STRATEG-IMMO pour vendre l’immeuble sé [Adresse 3] au prix de 239 000 euros avec une rémunération du mandataire à hauteur de 9 000 euros TTC, à la charge du vendeur. 

Par acte authentique du 20 février 2024, M. [L] [A], M. [L] [Q] et Mme [H] [F] ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur cet immeuble avec condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire. La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 14 juin 2024 mais n’a jamais eu lieu.

Par l’intermédiaire de son conseil, la SAS STRATEG-IMMO a, par lettre recommandée du 15 mai 2025, mis en demeure M. [L] [Q] et Mme [H] [F] de lui régler la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par actes des 24 février 2026, la SAS STRATEG-IMMO a fait assigner M. [L] [Q] et Mme [H] [F] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de :
-les condamner solidairement au paiement de :
*la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
*la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
*la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société STRATEG-IMMO fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que les défendeurs ont commis une faute en réalisant des demandes de prêt non conformes aux stipulations de la promesse et en produisant des refus de prêt postérieurement à la date contractuellement prévue. Elle précise qu’aucune condition suspensive relative à la réalisation d’une succession n’était mentionnée dans la promesse de vente. Elle ajoute que cette faute lui a causé un préjudice puisqu’elle a été privée de la rémunération qu’elle aurait dû percevoir lors de la vente et qu’elle a dû organiser des démarches inutiles.

M. [L] [Q] et Mme [H] [F], parties défenderesses régulièrement assignées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 mars 2026. 

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, dès lors que la décision est susceptible d’appel, il est statué par jugement réputé contradictoire.


***





MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
En application des dispositions de l'article 74 du décret n°95-818 du 29 juin 1995 et de l'avant dernier alinéa du I de l'article 6 de loi du 2 janvier 1970, aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. 

Toutefois, il est constant que l'agent immobilier peut obtenir des dommages et intérêts à la condition qu'il démontre une faute de l'une des parties. Il convient de préciser à ce titre que même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En vertu de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de l’application des articles 1304-3 et 1353 du code civil qu’il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. 

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 20 février 2024 entre M. [L] [A] et les défendeurs portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] prévoit la mention suivante : « les parties déclarent que les présentes ont été négociées par la SAS STRATEG-IMMO [Adresse 5] à [Localité 4], titulaire d’un mandat de vente donné par le PROMETTANT sous le numéro 6763 en date du 12 septembre 2023. 
Le PROMETTANT qui en aura seul la charge, s’oblige à verser une rémunération toutes taxes comprises de NEUF MILLE EUROS (9 000,00 €). 
Cette somme ne sera exigible qu’au jour de la régularisation de l’acte authentique de vente ».

Par ailleurs, est stipulée une condition suspensive d’obtention de prêt auquel seul le bénéficiaire pouvait renoncer et répondant aux caractéristiques suivantes : un montant global maximum du ou des prêts de 230 000 euros, sur une durée de 25 ans et au taux d’intérêt maximum de 4,50 % (hors frais de dossier, d’assurance et de garantie).

Les contractants ont également prévu que : « l’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard avant le 6 mai 2024 et selon les modalités ci-après définies. L’obtention d’une offre de prêt à un taux inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée. (…) Le BÉNÉFICIAIRE devra suivre l’instruction de son dossier, fournir sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés et de manière générale tout mettre en œuvre pour qu’aboutisse la demande de prêt, dans le délai de la présente condition suspensive. (…) Le BÉNÉFICIAIRE devra justifier à son notaire et au PROMETTANT, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation des demandes de prêt, l’offre du prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à son notaire copie du document. En cas de non-obtention d’une offre de prêt, il devra justifier d’au moins deux refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.»

En l’espèce, s’il résulte des pièces versées aux débats que les défendeurs ne justifient pas avoir sollicité l’obtention d’un prêt avant le 6 mai 2024, la promesse prévoit que « la condition serait considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du code civil ci, par sa faute ou sa négligence, [le bénéficiaire] en empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance » de sorte que la SAS STRATEG-IMMO ne peut soutenir que la non-réalisation de la condition suspensive est due à la défaillance fautive des défendeurs. 

En tout état de cause, s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, les défendeurs demeuraient libres ou non de lever l’option. 

Il en résulte que la faute des défendeurs n’est pas en lien de causalité avec le préjudice invoqué par la société demanderesse résultant de l’absence de perception de commission suite à la non régularisation de l’acte authentique de vente. 

La demande de dommages et intérêts sera rejetée. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera également rejetée. 


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS STRATEG-IMMO, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de la SAS STRATEG-IMMO formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

Sur l'exécution provisoire 

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L'alinéa 1 de l'article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’occurrence, compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter cette mesure.




Il convient en conséquence de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


***


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

REJETTE l’ensemble des demandes formées par la SAS STRATEG-IMMO ;

CONDAMNE la SAS STRATEG-IMMO aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

 Le greffier Le président













République française

Au nom du peuple français


En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.