Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 1 — 19 mai 2026

- N° RG 25/02995 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7DG
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE



Date de l'ordonnance de
clôture : 05 Janvier 2026

Minute n°26/411

N° RG 25/02995 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7DG





le

CCC : dossier

FE :
-Me RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. RESIDENCE “LE DOMAINE DE L’OPALE” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège [Adresse 1] et dont l’établissement secondaire est FONCIA MARNE LA VALLEE - [Localité 1], [Adresse 2],
[Adresse 3]
représenté par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [L] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme CHAUFFAUT, Vice-présidente placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 14 Avril 2026,
GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

****








EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [K] est propriétaire des lots n°01, n°46, n°119 et n°138 au sein de la résidence “Le Domaine de l’Opale” située [Adresse 3] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 remise à étude, le syndicat des copropiétaires de la résidence “Le Domaine de l’Opale” située [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE (ci-après dénommé “le syndicat des copropriétaires”), a assigné M. [K] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour le voir condamner à payer les charges impayées.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 700 du code de proécdure civile, de :
“Condamner Monsieur [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "Le Domaine de l'Opale" sise à [Localité 3] - [Adresse 3] : 
- au titre des charges de copropriété appelées entre le 2 juillet 2021 et le 1er avril 2025, la somme 
de 5 803,04 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de l'assignation ; - au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 2 412 € ; 
- au titre des dommages et intérêts, la somme de 1 800 € pour résistance abusive ;
- au titre de l'Article 700 du C.P.C, la somme de 1 500 € ; 
Condamner le défendeur aux entiers dépens”.

Le syndicat des copropriétaires expose, à l’appui de ses prétentions :
- se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [K] est redevable de la somme de 5 803,04 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 ;
- se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [K] est redevable de la somme de 2 412 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;
- que le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Le Domaine de l'Opale" sise à [Localité 3] - [Adresse 3], représenté par son syndic représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, a subi un préjudice du fait des payements irréguliers de M. [K] justifiant le payement d’une somme de 1 800 euros de dommages et intérêts.


Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, le défendeur n’a pas constitué avocat.

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée par une ordonnance du juge de la mise en état du 5 janvier 2026, qui a fixé l’audience des plaidoiries au 14 avril 2026.

À l’audience du 14 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la demande en paiement des charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du Code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :
- un relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [K] ;
- un précédent jugement du 22 novembre 2019 ;
- un précédent jugement du 17 décembre 2021 ;
- le contrat de syndic ;
- les procès verbaux des assemblées générales des 23/11/2021, 9/11/2022, 07/12/2023, 27/11/2024 ;
- les appels de charges du 4ème trimestre 2021, du 1er trimestre 2022, du 1er trimestre 2022, du 3ème trimestre 2022, du 4ème trimestre 2022, du 1er trimestre 2023, du 2ème trimestre 2023, du 3ème trimestre 2023, du 4ème trimestre 2023, du 1er trimestre 2024, du 2ème trimestre 2024, du 3ème trimestre 2024, du 4ème trimestre 2024, du 1er trimestre 2025, du 2ème trimestre 2025.
- les appels de travaux du 14/12/2023 et 21/03/2024 ;
- des dépenses du 01/07/2022 au 30/06/2023 et du 01/07/2023 au 30/06/2024
- un appel “créance douteuse Jouan” du 15/11/2021
- le décompte de charge arrêté au 1er avril 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Les appels de fonds adressé par le syndic à M. [K] 1er octobre 2021 au 1er avril 2025 font apparaître un montant à payer par le défendeur de 5 803,04 euros.

M. [K], qui est propriétaire du bien, sera condamné au payement de cette somme.

Sur les intérêts 

Il résulte des dispositions conjointes de l’article 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 que les sommes dues au titre des charges de copropriété portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, il convient de faire porter les intérêts à compter de l’assignation, au 20 juin 2025. 

Sur les frais

L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

 le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [K] à lui payer la somme de 2 412 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.
A l’examen du compte arrêté au 1er avril 2025, le décompte intègre les sommes suivantes :
- 06/12/2021 : SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT : 150 euros ;
- 24/05/2022 : SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT : 150 euros ;
- 24/10/2022 : SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT : 150 euros ;
- 02/06/2023 : SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT : 150 euros ;
- 14/06/2023 : MISE EN DEMEURE : 42 euros ;
- 14/03/2024 : RL5S - Suivi du dossier transmis à l’avocat : 150 euros ;
- 24/05/2024 : RL5S - Suivi du dossier transmis à l’avocat : 150 euros ;
- 16/09/2024 : Constitution du dossier transmis à l’avocat : 350 euros ;
- 01/04/2025 : Me RINGUET - ASSIGNATION : 970 euros.

Le contrat de syndic produit prévoit, en son article 9, la facturation au copropriétaire concerné de frais de reouvrement, pour les sommes suivantes :
- mise en demeure par lettre recommandée 42 euros ;
- relance après mise en demeure : 33 euros ;
- constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles 350 euros ;
- suivi du dossier transmis à l’avocat, facturé à au temps passé, en application de l’article 7.2.1 du même contrat, sur une base de 150 euros de l’heure TTC. 

Les frais de mise en demeure sont justifiés par le non paiement des sommes dues, et prévues par le contrat de syndic, ainsi que la transmission du dossier à l’avocat, qu’il faut comprendre comme justifié au titre des diligences exceptionnelles en raison de la persistance du non paiement. 
Il n’est en revanche pas justifié des frais de “suivi de la procédure de recouvrement” dont on ignore en quoi ils consistent en l’espèce, non plus que des frais d’assignation qui ne sont pas justifiés. Il s’en déduit que M. [K] sera condamné, à payer, au titre des frais de recouvrement, la somme de 392 euros (42 euros + 350 euros).

Sur la demande de dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant [du] retard [prévu aux premiers alinéas], peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

En l’espèce, le défaut de paiement réitéré par M. [K], justifié par la production de deux décisions de justice antérieures, caractérise la mauvaise foi et cause un préjudice au syndicat des copropriétaires, difficultés de gestion et de trésorerie. 

 M. [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [K], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ;
 
CONDAMNE M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Domaine de l’Opale” située [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 5 803,04 euros (cinq mille huit cent trois euros et quatre centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 1er avril 2025 ;

DIT que les intérêts au taux légal sont dus sur la somme de 5 803,04 euros à compter de l’assignation du 20 juin 2025 ;

CONDAMNE M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Domaine de l’Opale” située [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 392 euros (trois cent quatre vingt douze euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Domaine de l’Opale” située [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 500 euros (cinqcent euros) au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Domaine de l’Opale” située [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 1 000 eurosau titre de l’article 700 du code de procédure civile.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE