- N° RG 25/02850 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD66R
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 01 Décembre 2025
Minute n°26/409
N° RG 25/02850 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD66R
le
CCC : dossier
FE :
-Me [J]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
S.D.C. DE L’IMMEUBLE LE DEBUSSY représenté par son syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Adresse 2]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
DEFENDEUR
Monsieur [V] [D]
[Adresse 3]
non representé
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : Mme CHAUFFAUT, Vice-présidente placée statuant comme Juge Unique
DEBATS
A l'audience publique du 14 Avril 2026,
GREFFIERE
Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière
JUGEMENT
réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;
****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [V] [D] est propriétaire des lots n°32 et n°66 situés dans l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 5] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, la société CITYA PROXIMONNET [Localité 2] (ci-après dénommé “le syndicat des copropriétaires”), a mis en demeure M. [D] de payer la somme de 3 081,22 euros au titre des charges dues impayées.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [D] de payer la somme de 3 114,82 euros au titre des charges dues impayées.
Par lettre du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [D] de payer la somme de 3 819,11 euros au titre des charges dues impayées.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 9 février 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [D] de payer la somme de 3 852,71 euros au titre des charges et frais dus et impayés.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [D] de payer la somme de 4 332,71 euros au titre des charges de copropriété impayées, en vain.
Par exploit de commissaire de justice remis à domicile en date du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société CITYA PROXIMONNET (77100), a assigné M. [D] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins notamment de paiement des arriérés de charges de copropriété.
Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 44, 699 et 700 du code de procédure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, et des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
“RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6]
[Localité 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMONNET, en
son action ;
L’EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
CONDAMNER Monsieur [V] [D], à payer au Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en
exercice la société CITYA PROXIMONNET, la somme totale de 7 099,13 euros, correspondant
à :
• 5 847,53 euros à titre principal, charges arrêtées au 15 mai 2025 majorée des intérêts au
taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2024 qui porteront également
intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
• 1 251,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à
parfaire ;
CONDAMNER Monsieur [V] [D], à payer au Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en
exercice la société CITYA PROXIMONNET, la somme totale de 3.000 euros à titre de
dommages et intérêts ;
CONDAMNER Monsieur [V] [D], à payer au Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en
exercice la société CITYA PROXIMONNET, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article
700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [V] [D], aux entiers dépens et ce, compris le coût de
l’assignation.”
Le syndicat des copropriétaires expose, à l’appui de ses prétentions :
- se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1342-10 alinéa 2 du code civil, que M. [D] est redevable de la somme de 5 847,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mai 2025 ;
- se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [D] est redevable de la somme de 1 251,60 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;
- se fondant sur l’article 36 du décret du 17 mars 1967, que des intérêts sont dus, sur la somme en principal, à compter de la mise en 25 mars 2024 qui porteront également intérêts en application de l’article 1343-3 du code civil ;
- que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 2], a subi un préjudice du fait des payements irréguliers des consorts [G] justifiant le payement d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts.
La clôture de l’instruction est intervenue le 1er décembre 2025.
L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 14 avril 2026 et mise en délibéré au 19 mai 2026.
Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à un tiers présent au domicile, le défendeur n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, les demandes tendant à recevoir le syndicat des copropriétaires en son action et l’en déclarer bien fondé, ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne feront pas l’objet de mention au dispositif.
Sur les charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.
Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.
De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du Code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.
Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [D] ;
- le contrat de syndic ;
- un relevé de compte du 15/05/2025 pour la période du 01/01/2023 au 17/04/2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales générales portant approbation des comptes passés, votes de certains travaux et approbations des budgets des 04/05/2022, 03/07/2023, 28/06/2024 ;
- une attestation de non recours contre la décision prise lors de l’assemblée générale du 21/01/2025 ;
- les appels de fonds du 01/10/2023 au 31/12/2023, du 01/01/2024 au 31/03/2024, du 01/04/2024 au 30/06/2024, du 01/07/2024 au 30/09/2024, du 01/10/2024 au 31/12/2024, du 01/01/2025 au 31/03/2025, du 01/04/2025 au 30/06/2025 ;
- les appels de travaux du 01/01/2024 au 31/03/2024, du 01/01/2025 au 31/03/2025 ;
- les décomptes de charges du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023 ;
- les mises en demeure des 19/10/2023, 10/11/2023, 19/01/2024, 09/02/2024 et 25/03/2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Selon la situation de compte versée au débat, adressée par le syndic à M. [D] le 15 mai 2025, le montant dû, au titre des charges de copropriété et des travaux votés, par le défendeur et justifié s’élève à 5 592,11 euros.
M. [D], qui est propriétaire du bien, sera condamné au payement de cette somme.
Sur les intérêts :
Il résulte des dispositions conjointes de l’article 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 que les sommes dues au titre des charges de copropriété portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
Par ailleurs, l’article 1343-2 du code civil dispose que “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”
En l’espèce, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a réclamé, par voie d’avocat, à M. [D], la somme de 4 332,71 euros sur laquelle des intérêts sont dus à compter de cette date.
Les intérêts seront dus, pour le surplus de la somme due en principal, à compter de la date d’assignation.
Il convient par ailleurs de prévoir en application de l’article 1343-2 du code civil prémentionné que les intérêts dus pour une année entière produiront intérêts à leur tour.
Sur les frais :
L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [D] à lui payer la somme de 1 251,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.
A l’examen du compte arrêté au 15 mai 2025, le décompte intègre les sommes suivantes :
- 19/10/2023 : MISE EN DEMEURE : 45,60 euros ;
- 10/11/2023 : MISE EN DEMEURE : 33,60 euros ;
- 19/01/2024 : MISE EN DEMEURE : 45,60 euros ;
- 09/02/2024 : MISE EN DEMEURE : 33,60 euros ;
- 21/03/2024 : TRANSM. A L’AVOCAT / LETTRE COMMINATOIRE : 480 euros ;
- 28/03/2024 : ME [J] DOSSIER AVOCAT : 186 euros ;
- 15/10/2024 : TRANSM. A L’AVOCAT / ASSIGNATION : 480 euros ;
- 17/04/2025 : CONTENTIEUX 2335-[Numéro identifiant 1] : 133,20 euros.
Le contrat de syndic produit prévoit, en son article 9, la facturation au copropriétaire concerné de frais de recouvrement, pour les sommes suivantes :
- mise en demeure par lettre recommandée 45,60 euros ;
- relance après mise en demeure : 33,60 euros ;
- constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles 480 euros ;
- suivi du dossier transmis à l’avocat, facturé à au temps passé, en application de l’article 7.2.1 du même contrat, sur une base de 129,6 euros de l’heure TTC.
En l’espèce, les frais de mise en demeure, puis de relance, sont justifiés par le non paiement des sommes dues, et prévues par le contrat de syndic ; tel est également le cas de la transmission du dossier à l’avocat, qu’il faut comprendre comme justifié au titre des diligences exceptionnelles en raison de la persistance du non paiement ; la somme de 186 euros due au titre des honoraires est également justifiée par une facture de Me [J].
En revanche, le doublement des frais de mise en demeure, relance, transmission à l’avocat, non plus que de suivi du dossier, ne sont pas justifiés de sorte qu’ils ne feront pas l’objet d’une condamnation.
Il s’en déduit que M. [D] sera condamné, à payer, au titre des frais de recouvrement, la somme de 745.20 euros.
Sur la demande de dommages-intérêts :
L’article 1231-6 du code civil prévoit que “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant [du] retard [prévu aux premiers alinéas], peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”
Si le syndicat des copropriétaires soutient que les manquements du copropriétaire à son obligation de payer les charges sont constitutifs d’une faute, il ne démontre pas en quoi cette faute aurait causé un préjudice indépendant du retard déjà indemnisé par l’intérêt moratoire, de sorte que cette demande sera rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, M. [D], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile prévoit :
« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ;
CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 2], la somme de 5 592,11 euros (cinq mille cinq cent quatre vingt douze euros et onze centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 15 mai 2025 ;
DIT que les intérêts au taux légal sont dus sur la somme de 4 332,71 euros à compter de la mise en demeure du 25 mars 2024, et de l’assignation, le18 juin 2025, pour le surplus ; et que les intérêts dus pour plus d’une année porteront intérêts à leur tour ;
CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 2], la somme de 745.20 euros (sept cent quarante cinq euros et vingt centimes) au titre des frais de recouvrement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 2], de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [V] [D] aux dépens ;
CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 2], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE