Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/05870 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHKN

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026





S.A. ADOMA


C/

Monsieur [R] [C]








Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELEURL 2L AVOCAT


Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Laurence LEMOINE de la SELEURL 2L AVOCAT, avocats au barreau de PARIS



ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté






Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat de résidence passé par acte sous seing privé en date du 6 mai 2022, la société ADOMA a consenti à M. [R] [C] l’attribution du logement n° B217 dans la [Adresse 5] située [Adresse 6], moyennant une redevance de 420,90 € par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 juin 2025, la société ADOMA a proposé au locataire la mise en place d’un échéancier pour apurer sa dette, qui s’élevait à la somme de 1 115,17 €, terme du mois de mai 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la société ADOMA a fait délivrer au locataire une mise en demeure de s’acquitter de sa dette de 1 973,58 € au titre des redevances et charges impayées, terme du mois d’août 2025 inclus, dans un délai de huit jours, en lui rappelant la clause résolutoire prévue à l’article 11 du contrat de résidence.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la société ADOMA a fait assigner M. [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence à compter du 16 octobre 2025, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence,ordonner l'expulsion sans délai du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire au paiement de la somme de 1 433,11 € au titre des redevances impayées arrêtées au mois d’octobre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,autoriser le transport des meubles et biens mobiliers aux risques et péril de l’occupant, et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle due avec application de l’actualisation prévue au contrat, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du contrat de résidence, et jusqu'à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 24 mars 2026.

A cette audience, la société ADOMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 1 134,04 €, au titre des redevances échues au 25 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle précise que le paiement des loyers a repris à compter du mois d’octobre 2025, et indique qu’elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l'étude de commissaire de justice, M. [R] [C] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mai 2026.





MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les fondements juridiques de la décision

2. Le présent contrat de résidence est régi par les dispositions des articles L.633-1 et suivants et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ainsi que par les dispositions du code civil et du code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur les demandes principales

Sur le paiement des redevances

4. Aux termes de l'article 8 du contrat de résidence, le résident a pour obligation de payer la redevance aux termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

5. En l'espèce, la société ADOMA verse aux débats le contrat de résidence ainsi que le décompte des redevances, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

6. Il ressort des pièces fournies qu'au 25 février 2026, la dette locative de M. [R] [C] s’élève à la somme de 1 133,23 € (soit la somme de 1 134,04 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 0,81 € correspondant à des frais injustifiés) au titre des redevances et charges impayées concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

7. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

8. Aux termes des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

9. La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

10. Au titre de l’alinéa 8 de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

11. L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que :
I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d'un délai de préavis de 8 jours.
II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

12. En l’espèce, le contrat de résidence unissant les parties stipule en son article 11, qu’en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat sera résilié de plein droit, un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé réception.

13. Aux termes de l'article 8 du contrat de résidence, le résident a pour obligation de payer la redevance aux termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

14. L’article 11 du règlement intérieur stipule également que le paiement de la redevance doit être effectué à son exacte échéance. […] Lorsque l’impayé défini par l’article R.633-3 du code de la construction de l’habitation sera constitué, Adoma poursuivra par tous moyens le recouvrement de sa créance, en le notifiant au résident par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de sa créance ainsi que les conditions de résiliation du contrat de résidence […].

15. Il ressort des pièces fournies que la société ADOMA a mis M. [R] [C] en demeure de s’acquitter de sa dette par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025.

16. Par ailleurs, il est établi que les redevances ne sont payées que partiellement, le locataire devant au gestionnaire une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges.

17. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus d’un mois à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2025 rappelant la clause résolutoire insérée à l’article 11 du contrat de résidence, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 octobre 2025.

Sur l’expulsion

18. L’expulsion de M. [R] [C] sera ordonnée, en conséquence.

19. En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

20. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

21. Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
La société ADOMA sera donc déboutée de sa demande.

22. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur transport ni leur destruction, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

23. M. [R] [C] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du terme du mois de février 2026 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des redevances et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires
 
24. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

25. M. [R] [C] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens de l’instance.
 
26. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

27. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [R] [C] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE M. [R] [C] à payer à la société ADOMA la somme de 1 133,23 € (décompte du 25 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus) au titre des redevances et des charges impayées concernant le local à usage d'habitation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de résidence conclu le 6 mai 2022 entre la société ADOMA, d’une part et M. [R] [C], d’autre part, concernant le logement n° B217 de la [Adresse 5] située [Adresse 6] sont réunies à la date du 16 octobre 2025 ;


ORDONNE en conséquence à M. [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [R] [C] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société ADOMA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [R] [C] à verser à la société ADOMA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation, de la signification du jugement et de ses suites ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.