Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 19 mai 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
19 Mai 2026


N° RG 23/07764 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y2HF

N° Minute :








AFFAIRE

S.A.S. COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ISTA”

C/

S.D.C. de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI





Copies délivrées le :






DEMANDERESSE

S.A.S. COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ISTA”
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Hubert MOREAU de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0073

DEFENDERESSE

S.D.C. de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2026 en audience publique devant Camille COSQUER, Vice-présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Marion COUSIGNE, Greffière placée lors des débats et de Elza BELLUNE, Greffière placée lors du délibéré,

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.










EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous seing privé en date du 4 février 2020, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 4] (ci-après le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES) représenté par son syndic la société SERGIC, auquel a succédé depuis la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER SABI, a conclu avec la SAS COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA (ci-après la société ISTA) :
un contrat de location entretien, et relevé des 73 compteurs d’énergie thermique ;un contrat de comptage de l’eau froide et chaude avec installation de 73 compteurs d’eau chaude et de 73 compteurs d’eau froide.Par courriers en date des 16 mars et 1er avril 2022, la société ISTA a réclamé le paiement de plusieurs factures au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avant de lui adresser une mise en demeure de régler les sommes dues par courrier en date du 11 avril 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, la société ISTA a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES devant le Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de : 
condamner Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 6] représenté par son syndic en fonction, au paiement au profit de la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES « ISTA » de : 1) La somme de 14.951,58 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure soit le 11 avril 2022, et ce jusqu’à parfait paiement ;
2) La clause pénale contractuelle d’un montant de 2.990,32 € ;
3) La somme de 160,00 € à titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement, 
4) Les pénalités de retard dues à compter de l'échéance de chaque facture, au taux de la BCE majoré de 10 points et ce, jusqu'à parfait paiement. 
5) La somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC 
ordonner en tant que de besoin, conformément à l’article 514 du CPC, l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution condamner conformément à l’article 696 du CPC le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 6] aux entiers dépens.
La société ISTA a maintenu ses demandes initiales, sans produire de nouvelles écritures. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens
L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 mars 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 11 mars 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré le 19 mai 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition du greffe.
Le SDC [Adresse 7] A [Adresse 8] représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER [Adresse 9], régulièrement assigné, n'ayant pas constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal rappelle que les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.
En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiementL’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Aux termes de l'article 1359 du Code civil, l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret (1.500 euros) doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.
L'article 1361 du même code ajoute qu'il peut être suppléé à l'écrit par l'aveu judiciaire, 185le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve, étant précisé, aux termes de l'article 1362, que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.
Il résulte du rappel de ces textes de droit commun que la charge de la preuve de l'existence d'un contrat incombe à celui qui s'en prévaut et qu'il appartient à la personne qui demande le paiement d'une facture correspondant à une prestation effectuée d'établir qu'elle a été commandée ou acceptée par le client. Si cette preuve est rapportée, il appartient au débiteur de justifier de son paiement.
En l’espèce, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA verse aux débats les deux contrats signés par les parties, les listings de relevés de compteurs, justifiant de sa propre exécution contractuelle, ainsi que les quatre factures et les trois avoirs justifiant de sa créance, à savoir :
la facture n°3310642735 du 07 juin 2021 d’un montant de 3.779,94 € TTC ;la facture n°3310764304 du 13 janvier 2022 d’un montant de 3.977,92 € TTC ;la facture n°3310941646 du 14 janvier 2023 d’un montant de 4.460,59 € TTC ;la facture n°3310941645 du 14 janvier 2023 d’un montant de 4.490,38 € TTC ;l’avoir 3311013075 du 14 juin 2023 d’un montant de 566,77 € TTC ;l’ avoir 3311013076 du 14 juin 2023 d’un montant de 579,91 € TTC ;l’ avoir 3311013077 du 14 juin 2023 d’un montant de 610,57 € TTC ;Le montant total dû s’élève donc à la somme de 14.951,58 euros TTC.
Ces pièces justifient du principe et du montant de la réclamation formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
Par son absence, le syndicat des copropriétaires s’interdit de rapporter la preuve selon laquelle il se serait libéré de ses obligations, conformément aux termes de l’article 1353 du code civil.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, qui n’a pas constitué avocat, sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 14.951,58 euros TTC au titre des factures impayées.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la réception du courrier de mise en demeure par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, soit le 15 avril 2022 et non le 11 avril 2022.
II. Sur les autres demandes en paiement
La société ISTA sollicite également :
la somme de 2.990,32 euros au titre de la clause pénale, correspondant à 20 % des sommes à recouvrer,des pénalités de retard dues à compter de l’échéance de chaque facture, au taux de la BCE majoré de 10 points et ce, jusqu’à parfait paiement,la somme de 160 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, soit 40 euros par facture impayéeAux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
S’agissant de la demande relative à la clause pénale, les deux contrats liant la société ISTA au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES prévoient à l’article 6.4 des conditions des pénalités de retard à hauteur de 20% des sommes à recouvrer, « après mise en demeure (…) adressée par lettre recommandée avec avis de réception ». Or, si une mise en demeure a bien été adressée au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES par lettre recommandée avec avis de réception le 15 avril 2022, ni le pourcentage, ni le montant correspondant aux pénalités de retard ne sont précisés dans ce courrier, de sorte que la clause pénale n’est pas applicable et que la demande en ce sens de la société ISTA sera rejetée. 
Les pénalités de retard et l’indemnité forfaitaire de recouvrement sont sollicitées par la société ISTA sur le fondement des dispositions de l’article L.441-10 du code de commerce. Or ces dispositions ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires, qui sont exclus du champ défini à l’article L.410-1 du code de commerce. Ces demandes seront par conséquent rejetées.
III. Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en fonction, supportant les dépens, sera condamné à payer à la société ISTA la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 7][Adresse 10] [Adresse 11] représenté par son syndic en fonction, à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 14.951,58 euros TTC au titre des factures impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022 ;
DEBOUTE la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA de ses demandes de condamnations du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 7] [Adresse 10] [Adresse 12] représenté par son syndic en fonction, au paiement de :
la clause pénale contractuelle d’un montant de 2.990,32 €,la somme de 160,00 € à titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement,les pénalités de retard dues à compter de l'échéance de chaque facture, au taux de la BCE majoré de 10 points et ce, jusqu'à parfait paiement ;CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 7][Adresse 10] [Adresse 11] aux entiers dépens ;
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 7][Adresse 10] [Adresse 13] représenté par son syndic en fonction, à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
signé par Camille COSQUER, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, Greffière placée, présentes lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE