Tribunal Judiciaire · JCP — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N°26/193
N° RG 25/02318 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F7RD
Le 18 MAI 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge chargé du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Monsieur Pierre DANTON lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 23 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 18 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix huit Mai deux mil vingt six 



ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Madame [T], responsable service contentieux-recouvrement



ET :

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [G] [K] [A] [V] épouse [P], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Stéphanie RASS, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2026-266 du 02/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)












EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 25 janvier 2021, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H a donné en location à M. [C] [P] et à Mme [G] [P] née [V], un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel d'origine de 467,91 € outre un acompte sur charges de 61,03 €.

Le 23 janvier 2025, le bailleur a été informé du départ de Mme [G] [P] du logement.

M. [C] [P] et Mme [G] [P] ayant cessé de régler régulièrement leurs loyers, TERRES D'ARMOR HABITAT leur a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 13 mai 2025, sollicitant le paiement d'une somme de 1 381,98 € en principal. (Lettre distribuée le 16 mai 2025).

Faute de régularisation, un commandement de payer la somme de 1 971,09 € visant la clause résolutoire figurant au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à M. [C] [P] le 10 juillet 2025 et le 16 juillet 2025 à Mme [G] [P] (acte remis à étude).

Ces commandements étant demeurés infructueux, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H a assigné M. [C] [P] et Mme [G] [P] par acte du 20 octobre 2025 (acte remis à étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

-Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et défaut d'assurance, d'ordonner en conséquence l'expulsion de M. [P] de corps et de biens ainsi que d'en tout occupant de son chef du logement loué, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique.

-Condamner solidairement M. et Mme [P] au paiement de l'arriéré de loyers arrêté au 23.09.2025 pour la somme de 3 594,87 € laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en application de l'article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil. 
 
-Condamner solidairement M. et Mme [P] au paiement d'indemnités d'occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux loués.

-Condamner solidairement M. et Mme [P] au paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la somme de 500 euros, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l'article 1231-7 du Code Civil, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du Code de procédure civil et comprenant notamment le coût du commandement préalablement signifié, celui de la signification de la présente assignation et de ses formalités (notification CCAPEX et mise au rôle).

-Ne pas écarter l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514 du Code de Procédure Civile. 

Maître Rass, avocate au barreau de Saint-Brieuc, conseil de Mme [V], dans ses dernières écritures communiquées aux parties et au greffe de la juridiction, formule les prétentions suivantes aux fins de :
-Constater que Mme [V] a donné congé au bailleur par courrier du 8 janvier 2025 réceptionné par TERRES D'ARMOR HABITAT le 23 janvier 2025.

-Statuer ce que de droit sur la demande de constat de résiliation du bail formée par TERRES D'ARMOR HABITAT à l'encontre de M. [P].

-Juger Mme [V] tenue au titre des obligations découlantes du bail jusqu'au 23 janvier 2025.

-Fixer en conséquence la dette de Mme [V] à l'égard de TERRES D'ARMOR HABITAT à la somme de 94,02 euros et limiter corrélativement la solidarité avec M. [P] à ce montant.


-À titre subsidiaires condamner M. [P] à garantir Mme [V] des condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière au bénéfice de TERRES D'ARMOR HABITAT au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'occupation.

-À titre infiniment subsidiaire, autoriser Mme [V] à s'acquitter de sa dette au moyen de 23 mensualité de 30 euros et d'une ultime mensualité représentant le solde dû.

-En toute état de cause, débouter TERRES D'ARMOR HABITAT de sa demande de condamnation de Mme [V] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

-Condamner M. [P] aux entiers dépens de l'instance.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mars 2026.

À cette date, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H représentée par Mme [R] [T], suivant pouvoir écrit du 24 février 2026, a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans son assignation, tout en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 6 771,89 €. 

Elle précise que M. [P] a justifié de son attestation d'assurance.

Elle indique renoncer à la solidarité prévue au bail à l'égard de Mme [P] et ce à compter du 23 janvier 2025.

M. [C] [P] est présent.

Mme [G] [P] est absente, représentée par son conseil Maître Rass avocate au barreau de Saint-Brieuc.

M. [P], reconnaît avoir pris connaissance des conclusions de Maître Rass.

Il a été transmis le diagnostic social et financier au greffe de la juridiction duquel il ressort que M. [P] vit désormais seul dans le logement de 5 pièces, qu'il gère difficilement les formalités administratives, ses revenus ayant diminué depuis la rupture conventionnelle de son contrat de travail.

Cependant, le bilan financier met en évidence que les ressources mensuelles de M. [C] [P] sont d'environ 863 € (allocations chômage) pour un loyer hors charges de 517,55 €.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité de l'action :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit dans sa version applicable au bail, que les bailleurs personnes morales autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et allées jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

En outre, en application du même article, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.

S'agissant d'un délai de procédure, ce délai de six semaines avant l'audience pour adresser la copie de l'assignation au préfet s'applique aux assignations délivrées à compter du 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.





L'O.P.H TERRES D'ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la CAF de la situation de l'impayé en date du 6 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20/10/2025.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d'Armor par la voie électronique le 21 octobre 2025 , soit au moins six semaines avant l'audience du 26 janvier 2026.
L'action est donc recevable.

Sur la résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer et le défaut d'assurance :

Selon l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l'avis émis par la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimum imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clause contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il n'est pas contesté que M. [C] [P] restant seul débiteur des loyers et charges pour la période postérieure au départ de Mme [P], s'est vu signifié un commandement de payer le 10 juillet 2025.

Il ressort des pièces versées au débats que le commandement de payer délivré le 10 juillet 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l'acte.

M. [C] [P] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2025.

Le bailleur invoquant également le manquement à l'obligation d'assurer le bien loué prévue à l'article 7g de la loi de 1989, la résiliation étant déjà prononcée sur le fondement de l'article 24, il n'y a pas lieu de l'examiner. 
 
Le nombre de termes d'impayés de loyers est de 13.

Il ressort de l'analyse du décompte arrêté au 23 mars 2026, que le dernier versement a été effectué le 10 janvier 2025 pour un montant de 138,94 € sur un loyer résiduel de 308,92 € (sans pénalité assurance). 

Il n'y a pas reprise du paiement du loyer courant à la date de l'audience.

Eu égard à l'analyse financière du budget mensuelle de M. [C] [P] , ses charges sont à peine inférieures à ses ressources, ce qui ne peut lui permettre de supporter un paiement en plus de son loyer (même minime) .

Pour l'ensemble de ces motifs, il ne peut lui être octroyé des délais de paiement, même d'office, à l'effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent il convient d'ordonner l'expulsion de M. [C] [P] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est.

Sur les loyers, charges et l'indemnité d'occupation :

Il résulte des pièces produites que le bail du 25 janvier 2021 comportait une clause de solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges.

Toutefois, il est constant que Mme [G] [P] a quitté les lieux objet du bail, informant le bailleur de son départ, lequel en a pris acte le 23 janvier 2025.

À l'audience, le bailleur a expressément renoncé à se prévaloir de la clause de solidarité à l'égard de Mme [G] [P] et a limité sa demande à la somme de 94,02 euros correspondant au solde de la dette locative arrêté au 23 janvier 2025.

Dans ces conditions, Mme [G] [P] sera condamnée solidairement avec M. [C] [P] à payer cette somme à TERRES D'ARMOR HABITAT.

À la date de l'audience, l'arriéré locatif était d'un montant de 6 771,89 €, en principal (échéance de février 2026 incluse).

Cette somme n'est pas contestée par M. [P].

M. [C] [P] sera condamné à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT la somme de 6 771,89 € au titre de l'arriéré locatif (incluant la somme de 94,02 €).

Par ailleurs, M. [C] [P], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné à verser à TERRES D'ARMOR HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 517,55 € par mois à compter du mois de mars 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Le bailleur ayant renoncé au bénéfice de la clause de solidarité à l'égard de Mme [G] [P], il y a lieu de limiter sa condamnation aux seules sommes dues jusqu'au 23 janvier 2025, sans qu'elle puisse être tenue au paiement de l'indemnité d'occupation postérieure. 

Il convient en outre de rappeler à M. [C] [P] qu'il doit fournir à TERRES D'ARMOR HABITAT une attestation d'assurance en cours de validité.

Sur les frais irrépétibles :

Eu égard à la situation des intéressés, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci sont mis à la charge de M. [C] [P] et de Mme [G] [P], chacun pour ce qui le concerne.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate que TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H a réceptionné le congé de Mme [G] [P] née [V] le 23 janvier 2025 ;

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 septembre 2025 ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande fondée sur le défaut d'assurance, celle-ci étant sans objet ;

Dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à l'expulsion de M. [C] [P] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

Condamne solidairement Mme [G] [P] née [V] et M. [C] [P] à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 94,02 € correspondant au solde de l'arriéré locatif au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne M. [C] [P] à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 6 771,89 € (incluant la somme de 94,02 €) au titre de l'arriéré locatif dû au 23 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne M. [C] [P] à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 517,55 € à compter du mois de mars 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) indexée selon les mêmes modalités et ce, jusqu'à son départ définitif des lieux par la remise des clés ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation de Mme [G] [P] née [V] au titre du paiement des indemnités d'occupation ;

Condamne M. [C] [P] et Mme [G] [P] née [V] aux dépens, chacun pour ce qui le concerne ;

Rejette la demande de TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Constate l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 18 mai 2026.



LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



















Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.


Le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case
à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT


- 1 CCC par LS
à [C] [P]
Me RASS


- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

- 1 CCC au dossier

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