Tribunal Judiciaire · BSM contentieux<10 000€ — 9 avril 2026

Tribunal Judiciaire
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[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
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 N° RG 25/01756 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76M7U



JUGEMENT 


DU : 09 Avril 2026





S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH


C/

[H] [E]
[A] [P] épouse [E]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

JUGEMENT DU 09 Avril 2026




Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :



DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Fabien REMBOTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [H] [E]
né le 18 Septembre 1984 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 4]

représenté par son épouse Mme [A] [P] épouse [E], dûment munie d'un pouvoir,


Mme [A] [P] épouse [E]
née le 29 Septembre 1983 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 4]

comparante



DÉBATS : 05 Février 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01756 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76M7U et plaidée à l'audience publique du 05 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ; 

Et après délibéré :








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2009, la société anonyme Le Logement Rural a consenti un bail d’habitation à M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P] sur un logement et un garage situés au [Adresse 5] [Localité 4] ([Localité 5]), moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total payable à terme échu de 307,06 euros et d’une provision pour charges de 41,55 euros.

Le 26 juin 2012, la société anonyme Le Logement Rural a fait l’objet d’une fusion-absorption par la société anonyme Du Hainaut. 

Par avis publié au BODACC les 20 et 21 mai 2017, la société anonyme Du Hainaut a changé de dénomination et s’appelle désormais Société Immobilière Grand Hainaut. 

Par acte authentique du 21 décembre 2017, la société anonyme Société Immobilière Grand Hainaut a notamment vendu l’immeuble loué à la société anonyme Habitat Hauts de France Esh. 

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la société anonyme Habitat Hauts de France Esh a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4054,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la bailleresse a sommé les locataires d’avoir à répondre à l’enquête sociale et d’avoir à justifier de leurs revenus. 

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P] le 18 juillet 2025.

Par assignation du 4 décembre 2025, la société anonyme Habitat Hauts de France Esh a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire : 

constater ou subsidiairement prononcer, la résiliation du contrat de location consenti aux défendeurs ; ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’intervention de la force publique ; condamner solidairement les défendeurs au paiement : de la somme de 5866,86 euros correspondant aux loyers échus et impayés additionnés des charges selon décompte arrêté provisoirement au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement ;d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au loyer mensuel additionné des charges courantes à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner in solidum les défendeurs au paiement : de la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 5 février 2026, la société anonyme Habitat Hauts de France Esh, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 03 février 2026, s'élève désormais à 9610,01 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire en faveur des défendeurs.

Mme [A] [E] née [P], dument munie d’un pouvoir, a représenté M. [H] [E].

Ils ont sollicité des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 250,00 à 280,00 euros, en plus du loyer courant.



Ils ont déclaré avoir effectué un virement de 424,00 euros, soit le montant du loyer initial, au jour de l’audience. Ils ont précisé avoir quatre enfants, dont trois à charge.

Le juge des contentieux de la protection a mis dans les débats le respect le respect des dispositions applicables en matière de facturation du surloyer. Il a autorisé la bailleresse à produire la preuve de la mise en demeure envoyée aux locataires s’agissant du surloyer. Il autorise également les locataires à produire leur relevé de compte, pour corroborer le virement de 424,00 euros qu’ils invoquent. 

La bailleresse a produit la mise en demeure en cours de délibéré. Les locataires n’ont pas transmis le relevé de compte sollicité. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La SA Habitat Hauts de France Esh justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer. 

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4054,90 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires n’apportent pas la preuve d’avoir repris le paiement des loyers à l’audience, de sorte qu’ils ne peuvent pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA Habitat Hauts de France Esh à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 


Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [E] et Mme [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 831,89 euros, du 19 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [E] et Mme [E] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De plus, aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'État.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Enfin, conformément à l’article 220, alinéa 1er, du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. 

En l’espèce, la SA Habitat Hauts de France Esh verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 3 février 2026, M. [E] et Mme [E] lui devaient la somme de 9610,01 euros, échéance de février non incluse et surloyer inclus depuis l’échéance d’avril 2025. 

La bailleresse apporte la preuve d’avoir régulièrement mis en demeure les locataires avant la facturation du surloyer, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 janvier 2025.

M. [E] et Mme [E] soutiennent avoir réglé la somme de 424 euros au jour de l’audience. Toutefois, ils ne produisent pas leur relevé de compte, comme ils avaient été autorisés à le faire en cours de délibéré, pour prouver que cette somme avait effectivement été réglée. 

Par ailleurs, les locataires étant mariés et ayant signé tous les deux le bail, ils seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement. 

Ainsi, M. [E] et Mme [E] seront solidairement condamnés à payer cette somme de 9610,01 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4054,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.







Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] et Mme [E], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Il sera dit que le coût de la sommation d’avoir à fournir les justificatifs du 18 juillet 2025 ne sera pas compris dans les dépens, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un acte imposé par la loi.

En revanche, compte tenu de leur situation des défendeurs, la société anonyme Habitat Hauts de France Esh sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 5 novembre 2009 entre la SA Le Logement Rural à laquelle la société anonyme Habitat Hauts de France Esh vient aux droits, d’une part, et M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P], d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 6] à [Localité 6] est résilié depuis le 19 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 831,89 euros (huit cent trente et un euros et quatre-vingt-neuf centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;




CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P] à payer à la SA Habitat Hauts de France Esh la somme de 9610,01 euros (neuf mille six cent dix euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 3 février 2026, échéance de février non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025 sur la somme de 4054,90 euros (quatre mille cinquante-quatre euros et quatre-vingt-dix centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE qu’en cas de réponses à l’enquête supplément de loyer de solidarité par M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P], ce supplément de loyer de solidarité sera déduit de l’indemnité d’occupation et du montant de la dette principal ; 

DÉBOUTE la SA Habitat Hauts de France Esh de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [E] et Mme [A] [E] née [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 4 décembre 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT que le coût de la sommation d’avoir à fournir les justificatifs du 18 juillet 2025 ne sera pas compris dans les dépens

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,