Tribunal Judiciaire · BSM contentieux<10 000€ — 9 avril 2026

Tribunal Judiciaire
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N° RG 25/01758 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NGR



JUGEMENT 


DU : 09 Avril 2026





S.C.I. [Y]


C/

[V] [S]
[C] [S]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

JUGEMENT DU 09 Avril 2026




Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :



DEMANDEUR(S)

S.C.I. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [I] [N], gérante, munie d'un KBIS,



ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [C] [S], 
demeurant [Adresse 4]

non comparant


Mme [V] [S], 
demeurant [Adresse 5]

non comparante



DÉBATS : 05 Février 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01758 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NGR et plaidée à l'audience publique du 05 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ; 

Et après délibéré :











EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2023, la société civile immobilière [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [S] sur des locaux situés au [Adresse 6], à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 395,00 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [V] [S].

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1770 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 16 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 décembre 2025, la SCI [Y] a assigné M. [C] [S] et Mme [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de : 

prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion du locataire de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls des défendeurs ;condamner solidairement les défendeurs au paiement :de la somme de 2020,00 euros en principal suivant décompte en date du 26 novembre 2025, outre les loyers et charges dus jusqu'au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l'article 1231-7 du code civil ;d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l'article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l'article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l'article 1231-7 du code civil ;condamner in solidum les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l'assignation conformément à l'article 696 du code de procédure civile ;ne pas écarter l'exécution provisoire de droit.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social. 

À l'audience du 5 février 2026, le juge a soulevé la régularité du cautionnement. 

La SCI [Y], représentée par Mme [I] [N], gérante, a maintenu l’intégralité des demandes contenues dans l’assignation, et a précisé que la dette locative, actualisée au 05 février 2026, s’élève désormais à la somme de 3149,00

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude et à personne, M. [C] [S] et Mme [V] [S] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la régularité du cautionnement

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

En l’espèce, l’acte de cautionnement produit ne comporte pas l’ensemble des mentions exigées par l’article 2297 du code civil, à savoir le montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres que la caution s’engage à régler. 

Ainsi, l’acte de cautionnement sera déclaré nul et l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Mme [S] seront rejetées. 




Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La SCI [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 9 octobre 2025, M. [S] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1770,00 euros qui y était mentionnée.

La SCI [Y] verse ainsi aux débats un décompte montrant qu’à la date du 5 février 2026, M. [C] [S] lui devait la somme de 3149,00 euros, échéance de février incluse. 

M. [S] ne comparait pas et n’est pas représenté, de sorte qu’il n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. 

M. [S] sera donc condamné à payer cette somme de 3149 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1770,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [S] et son expulsion.

La résolution prendra effet à compter du 5 février 2026. 

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 395,00 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Y] ou à son mandataire.


Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[S] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S], qui succombe à la cause sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du coût de la dénonciation du commandement de payer à Mme [S].

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de la SCI [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nul l’acte de cautionnement du 6 novembre 2023 de Mme [V] [S] ; 

REJETTE, par voie de suite, l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Mme [V] [S] ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 novembre 2023 entre la SCI [Y], d’une part, et M. [C] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7], [Adresse 8], à Boulogne-sur-Mer (62200) ;

DIT que cette résiliation prendra effet à compter du 5 février 2026 ;

ORDONNE à M. [C] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7], 2ème étage, à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [C] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 395,00 euros (trois cent quatre-vingt-quinze euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 février 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [C] [S], à payer à la SCI [Y] la somme de 3149,00 (trois mille cent quarante-neuf euros) au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 5 février 2026, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 sur la somme de 1770,00 euros (mille sept cent soixante-dix euros) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la SCI [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la SCI [Y] la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du coût de la dénonciation du commandement de payer à Mme [V] [S] ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,