Tribunal Judiciaire · BSM contentieux<10 000€ — 9 avril 2026

Tribunal Judiciaire
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1] 









N° RG 26/00014 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76N7E



JUGEMENT 


DU : 09 Avril 2026





SAS IMMOBILIERE [H]


C/

[L] [Q]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

JUGEMENT DU 09 Avril 2026




Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :



DEMANDEUR(S)

SAS IMMOBILIERE [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [Q], 
née le 28 mars 1998 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 4]
non comparant



DÉBATS : 05 Février 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00014 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76N7E et plaidée à l'audience publique du 05 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ; 

Et après délibéré :


















EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2023, la société par actions simplifiée Immobilière [H] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [Q] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable de 530,00 euros, d’une provision pour charges de 30,00 euros et d’un dépôt de garantie de 530,00 euros. 

Un état des lieux amiable et contradictoire a été établi par les parties le 3 janvier 2023. 

Par courrier remis en main propre le 10 juillet 2025, la bailleresse a mis en demeure le locataire d’avoir à remettre en état le logement, à donner accès aux sociétés venant entretenir le logement et d’avoir à régulariser sa dette locative. 

Par courrier distribué le 25 juillet 2025, le locataire a délivré congé des lieux loués, suivant un délai d’un mois. 

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1168,69 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [L] [Q] le 1er août 2025.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé par les parties le 10 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 décembre 2025, la société par actions simplifiée Immobilière [H] a assigné M. [L] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de : 
condamner le défendeur à lui payer la somme de 1277,79 euros au titre des loyers et charges dus au 31 août 2025, date de sortie des lieux, avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 20 634,85 euros, correspondant au coût de remise en état du logement, outre intérêts au taux légal à compter du jugement rendu ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 2500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur en tous les frais et dépens. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026, où elle a été retenue. 

À cette audience, la société par actions simplifiée Immobilière [H] a sollicité le maintien des demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions. 

M. [L] [Q], régulièrement cité conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition au greffe. 













MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la dette de loyers et de charges

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société par actions simplifiée Immobilière [H] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 5 octobre 2025, M. [L] [Q] lui devait la somme de 1277,79 euros, au titre du solde des loyers et des charges. 

Le défendeur n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, de sorte qu’il n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. 

M. [Q] sera condamné à payer cette somme de 1277,79 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

En effet, il est impossible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle et invoqué par la demanderesse au soutien de cette prétention exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont la demanderesse ne justifie pas pour chaque échéance. 


Sur les réparations locatives

Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Conformément à l'article 7, paragraphes c) et d), de la loi n°89-463 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
- répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe au bailleur de prouver l’existence des dégradations et leur imputabilité. 

L'obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s'entendre, faute de mention contraire dans l'état des lieux d'entrée, que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf.

En l’espèce, la bailleresse sollicite le paiement de la somme de 20 634,85 euros au titre des réparations locatives suivant les factures et devis produits suivants :

devis du 17 octobre 2025 de la SAS Grenier Nettoyage pour un montant de 396,00 euros TTC ; devis n°2025-12-2 du 11 décembre 2025 de la SASU Boulogne Décoration Revêtement Peinture pour un montant de 12 594,34 euros TTC ; devis du 6 novembre 2025 de la société Seb Menuiserie pour un montant de 7449,02 euros TTC ; devis du 30 octobre 2025 de la société Seb Menuiserie pour un montant de 195,49 euros.
Il conviendra alors de procéder à la comparaison de ces deux états des lieux pour établir le cas échéant les désordres imputables au locataire. De même, le juge ne pouvant statuer au-delà de la demande qui lui est faite, seuls les désordres ayant fait l'objet des facturations produites au soutien de la demande en paiement seront relevés.

Débarrassage de l’appartement, mise en déchetterie et aspirations des sols (396 euros TTC) : 
Lors de l’entrée dans les lieux, aucune mention sur l’encombrement du logement n’a été faite. Dès lors, il y a lieu de présumer que le logement était désencombré à ce stade. Lors de la sortie des lieux, il a été constaté que les lieux étaient dans un « désordre complet avec des objets cassés, des sacs poubelle, des résidus au sol ». Ce constat général est étayé par les photographies jointes au procès-verbal qui montrent l’omniprésence de déchets, de meubles et d’éléments abandonnés dans les lieux et d’un sol dont la saleté est fortement visible. 

Ainsi, la somme de 396,00 euros est justifiée à ce titre. 

Lessivage des murs et plafonds (611,82 euros TTC), mise en peinture des plafonds (1261 euros TTC) et mise en peinture des murs (3057,12 euros TTC) : 
Lors de l’entrée dans les lieux, les murs sont dits en état neuf sauf présence de trous rebouchés (un dans le hall d’entrée, un dans la cuisine, quatre dans le séjour). Aucune mention n’a été faite s’agissant de l’état des plafonds, de sorte qu’ils étaient présumés en bon état à ce stade. 

Lors de la sortie des lieux, il a été constaté : 

Sas d’entrée : murs à la « peinture défraichie », plafond avec « peinture en état » ; Entrée : murs à la « peinture défraichie » et « tâchée derrière la porte » ; « La partie du mur localisée à gauche de l’accès salle de bain est entamée avec le plâtre apparent », le plafond est « peint » ; Salle de bain : murs à la « peinture défraichie », plafond avec « peinture en état » ; Pièce principale : murs à la « peinture défraichie » et « tachée en soubassement » ; plafonds « peints » ; Chambre : murs à la « peinture défraichie » et « tachée en soubassement », plafond avec « peinture en état », « je note par contre des différences de teintes et des auréoles » ; Mezzanine : murs avec « peinture défraichie », « une soupente peinte, une peinture défraichie avec des rattrapages d’enduit », plafond à la « peinture défraichie ». 
Le caractère défraichi de la peinture n’est qu’un signe de vétusté et ne pourra pas être imputable au locataire. 

Au vu de ces éléments, le lessivage d’un pan de mur de l’entrée et la remise en peinture du pan de mur dégradé de l’entrée, le lessivage des murs et plafonds de la chambre ainsi que la peinture du plafond de la chambre et la remise en peinture de la soupente de la mezzanine sont imputables au locataire. 

La somme de 500,00 euros est justifiée à ce titre, après application d’un taux de vétusté de 14% au regard de la durée d’occupation des lieux par le locataire.


Lessivage et remise en peinture des portes (323,40 euros TTC) : 
Lors de l’entrée dans les lieux, aucune mention n’a été faite s’agissant de l’état des portes, de sorte qu’elles étaient présumées en bon état à ce stade. 

Lors de la sortie des lieux, il a été constaté : 

Hall d’entrée et entrée : porte en bon état ; Salle de bain : porte sale et tachée ; Chambre : porte sale. 
Au vu de ces éléments, seuls les lessivages des portes de la salle de bain et de la chambre sont imputables au locataire. 

La somme de 70,00 euros est donc justifiée à ce titre, après une application d’un taux de vétusté de 9% au regard de la durée d’occupation des lieux par le locataire.

Lessivage, ponçage et vernissage de l’escalier (869 euros TTC) : 
Lors de l’entrée dans les lieux, aucune mention n’a été faite s’agissant de l’état de cet élément, de sorte qu’il était présumé en bon état à ce stade.
 
Lors de la sortie des lieux, il a été constaté : « l’accès se fait par un escalier quart tournant en bois, des marches sans contremarches avec une main-courante sur balustres simples. L’ensemble est sale, taché avec la présence de touffes de poils de chien ». 

Seul le lessivage de l’escalier est imputable au locataire. La somme de 100,00 euros est justifiée à ce titre. 

Dépose des dalles en PVC, plinthes incluses et évacuation en déchetterie (1227,60 euros TTC), fourniture des dalles PVC (3137,20 euros TTC), pose des dalles en PVC (1295,80 euros TTC), fourniture et pose de plinthes droites prépeintes (635,80 euros TTC), démontage du parquet et des plinthes (550,00 euros TTC) et fourniture et pose d’un nouveau parquet (6404,02 euros TTC) : 
Il y a tout d’abord lieu de souligner qu’il y a du parquet « quickstep » dans l’ensemble du logement à l’exception de la salle de bain équipée de dalles PVC. Il est noté dans le bail que le logement fait une surface de 52 m2. La somme totale facturée au titre du remplacement des revêtements des sols du logement s’élève à 13 250,42 euros. De même, il a été facturé 62 m2 de dalles PVC, soit une surface supérieure à celle du logement total. 

Le cas échéant, la somme allouée au titre du remplacement des sols sera ramenée à de plus justes proportions, ces sommes étant manifestement excessives au regard de la surface du logement. 

Lors de l’entrée dans les lieux, le parquet de la cuisine, de la mezzanine est dit en bon état (« RAS »), celui du séjour est affecté de « traces suite au départ de feu » et celui de la mezzanine comporte « quelques traces au sol ». Les dalles PVC de la salle de bain sont dites en état neuf. 

Lors de la sortie des lieux, le sol est dit : 

« en état » et « petits carderons sur plinthes en bois peint » pour le sas d’entrée ; « sale et taché » pour l’entrée ; plinthes également sales et tachées ; « crasseux » avec « traces et taches noiratres » pour la salle de bain ; plinthes sales et tachées, « présence de carderons en mauvais état général, parfois rongés ou absents laissant apparaitre des traces de colle » ; « mauvais état général, éclatés dans les rebords comme attaqués par l’humidité. L’ensemble est sale et taché » dans la pièce principale ; plinthes encrassées ; « mauvais état général », barre de seuil en mauvais état dans la chambre ; plinthes avec peinture « défraichie encrassée » ; Dalles « sales et tachées », « carderons dégradés sur plinthes », peinture défraichie pour la mezzanine.
Les remplacements des quarts-de-rond de la salle de bains, du sol de la pièce principale et de la chambre, de la barre de seuil de la chambre et des quarts-de rond de la mezzanine sont imputables au locataire. 

La somme de 3 000,00 euros est justifiée à ce titre, après une application d’un taux de vétusté de 15% au regard de la durée d’occupation des lieux par le locataire.

Approvisionnement, stationnement, nettoyage (174,90 euros TTC) : 
Cette somme est relative aux réparations précédemment traitées. Au regard de l’étendue des sommes retenues, la somme de 50,00 euros est justifiée à ce titre. 

Démontage de la cuisine (275 euros TTC) et repose de la cuisine (495 euros TTC) :
Le démontage et la repose de la cuisine la conséquence du remplacement du sol de la cuisine. Le remplacement du sol de la cuisine étant imputable au locataire, la somme de 770,00 euros est justifiée à ce titre. 

Fourniture et pose d’un store occultant velux (195,49 euros TTC) : 
Lors de l’entrée dans les lieux, il est noté « RAS » s’agissant du vélux avec store intégré. Lors de la sortie des lieux, il a été constaté : « Une fenêtre de toit de type velux avec store occultant. Le store occultant ne fonctionne pas ». 

Le remplacement du store occultant du velux est donc imputable au locataire et la somme de 195,49 euros est justifiée à ce titre. 

**

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [Q] sera condamné à payer à la société par actions simplifiée Immobilière [H] la somme totale de 5081,49 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 


Sur les frais du procès 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société par actions simplifiée Immobilière [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. 










PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [Q] à payer à la société par actions simplifiée Immobilière [H] la somme de 1277,79 euros (mille deux cent soixante-dix-sept euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre du solde des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

CONDAMNE M. [L] [Q] à payer à la société par actions simplifiée Immobilière [H] la somme de 5081,49 euros (cinq mille quatre-vingt-un et quarante-neuf centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [L] [Q] à payer à la société par actions simplifiée Immobilière [H] la somme de 800,00 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 30 décembre 2025, 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,