Tribunal Judiciaire · Contentieux général civ 1 — 19 mai 2026

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)


JUGEMENT

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RENDU LE DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX


MINUTE N° : 
DOSSIER N° RG 24/04666 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-7577O
Le 19 mai 2026


DEMANDERESSE

Mme [D] [H]
née le 30 Juillet 1945 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Valérie DEVOS-COURTOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant, Me Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice : la société [Adresse 5] dont le siège social est [Adresse 6]

Représentée par Me Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Anne DESWARTE, Vice-Présidente désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.
assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.


DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 17 mars 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.


EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [H] est propriétaire d'un appartement au sein de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Le 6 juillet 2024, une assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] s’est tenue à laquelle Mme [D] [H] a participé.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Mme [D] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en annulation des résolutions n°5, 6, 8, 26-1 et 27-1 de l’assemblée générale du 6 juillet 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, Mme [D] [H] demande à la juridiction, au visa des articles 9, 16, 17-A, 22, 28 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 15 et suivants du décret du 17 mars 1967 de :
- Annuler les résolutions n°5, 6, 8, 26-1 et 27-1 de l’assemblée générale de la copropriété « [Adresse 3] » qui s’est tenue en date du 6 juillet 2024 ;
- Condamner les copropriétaires du SDC « [Adresse 3] » à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la fin de non-recevoir adverse, Mme [H] fait valoir au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qu’ayant qualité de copropriétaire opposant elle peut solliciter l’annulation de résolutions en cas d’inobservation d’une formalité substantielle, qu’aucune disposition légale ou stipulation du règlement de copropriété ne réserve la faculté d’invoquer le défaut de respect de l’élection du bureau aux seuls absents ou aux copropriétaires s’étant opposés à toutes les résolutions.
 Elle rappelle que le bureau de l’assemblée doit être désigné en début d’assemblée, et soutient que les résolutions n°5, 6, 8, 26-1 et 27-1 ont été irrégulièrement votées en ce que le règlement des copropriétaires imposait en son article 51 la présence de deux scrutateurs, alors qu’un seul scrutateur était présent lors de l’assemblée générale, que cette inobservation d’une formalité substantielle justifie l’annulation de ces résolutions à l’adoption desquelles elle s’est opposée lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2024.
Elle ajoute qu’en application de l’article 16 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation est encourue du fait de l’imputation irrégulière des tantièmes de vote, en ce que les 406 tantièmes des votes au regard des lots appartenant au syndicat des copropriétaires (SDC) n’ont pas été déduits du nombre de tantièmes des présents et représentés de sorte que le vote des résolutions a été incorrectement comptabilisé. 
Sur le fondement de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9 bis et 14 du décret du 17 mars 1967 elle soutient que la feuille de présence doit comporter les noms et domicile des propriétaires ayant voté par correspondance ainsi que la date de réception du formulaire de vote, qu’en l’espèce, la feuille de présence ne mentionne pas la date de réception des formulaires de vote par correspondance, de sorte qu’ il s’avère impossible de vérifier la régularité de ces votes au regard du délai de réception de 3 jours francs avant l’assemblée générale. 
Au visa de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [D] [H] soutient que l’absence de mention sur la feuille de présence comme sur le procès-verbal de l’assemblée générale des noms et domiciles des copropriétaires et de leurs mandataires, ainsi que de mention de ce que les mandats de vote ont été vérifiés, constituent une atteinte substantielle à la régularité du procès-verbal de l’assemblée générale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demande à la juridiction au visa de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du code de procédure civile de :
- Débouter Mme [D] [H] de l’ensemble de ses demandes ;
- Dire et juger que Mme [D] [H] :
* n’a plus d’intérêt à agir du fait des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 7 juin 2025,
*s’est désistée de l’ensemble de ses demandes lors de l’assemblée générale du 18 octobre 2025,
- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] accepte ce désistement de sorte que ce dernier est parfait ;
- Condamner Mme [D] [H] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande de nullité des résolutions, le syndicat des copropriétaires rappelle que les stipulations du règlement de copropriété sont indépendantes de l’existence d’un grief, de sorte que la requérante est irrecevable au visa de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 à demander l’annulation de quelques résolutions à défaut de solliciter l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale relevant qu’en votant favorablement à la résolution n°2 relative au scrutateur de séance elle ne pouvait se prévaloir de ladite annulation.
Au visa de l’article 31 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ajoute qu’une assemblée générale s’est déroulée le 7 juin 2025 avec pour ordre du jour les résolutions litigieuses, lesquelles ont été adoptées, que Mme [D] [H] n’ayant pas contesté cette assemblée générale ses demandes sont devenues sans objet par défaut d’intérêt à agir.
Enfin, à l’appui du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires affirme que la résolution n°5 fait état d’un accord selon lequel Mme [D] [H] se désistera de la procédure judiciaire actuelle à l’encontre de la [Adresse 7] et renoncera à tout droit et/ou procédure suite à la vente de la loge du concierge et la vente des caves par la résidence en contrepartie d’une indemnisation forfaitaire de sorte que la juridiction ne pourra que constater le désistement de la demanderesse.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu'elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement. 

La clôture a été ordonnée à la date du 28 janvier 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu pour le tribunal de statuer sur les demandes de dire et juger, de donner acte, de constat ou d’homologation ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recélant en réalité les moyens des parties.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger » présentées par le syndicat des copropriétaires en ce qu’elles ne constituent ni une prétention ni une fin de non-recevoir, étant à cet égard rappelé qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Au surplus et à titre surabondant, il sera relevé qu’aucune transaction signée par Mme [H] n’est produit aux débats, que cette dernière n’indique nullement se désister de ses demandes. Enfin l’adoption par une nouvelle assemblée générale en date du 7 juin 2025 de résolutions identiques à celles objet du présent litige est sans incidence sur l’intérêt à agir de Mme [H] en ce que la juridiction n’est saisie que de la validité de résolutions de l’assemblée générale du 6 juillet 2024.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, de sorte que, la remise en cause de certaines résolutions dans les moyens développés par la demanderesse, alors que l'annulation spécifique de ces mêmes résolutions n'est expressément demandée dans le dispositif, ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°5, 6, 8, 26-1 et 27-1

Sur la présence de scrutateur

Par application des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale désigne au début de chaque réunion un ou plusieurs scrutateurs lesquels doivent, aux termes de l’article 17 du même décret, signer le procès-verbal de l’assemblée.

En l’espèce, l’article 51 du règlement de copropriété stipule qu’ « Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire. Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété, tant en leur nom personnel qu’en qualité de mandataire. ».

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juillet 2024 que, seule l’élection de M. [N] [V] en tant que scrutateur a été soumise au vote alors que selon 

Si l’élection de scrutateurs, n’est pas exigée légalement, le règlement de copropriété qui prévoit que l’assemblée doit élire au début de chaque réunion deux scrutateurs doit être respecté, sous peine de nullité, indépendamment de l’existence d’un grief (Cass. Civ. 3, 22-11-2006, n°05-19.042).

De plus, il sera observé que s’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juillet 2024 que seul M. [V] [N] a été élu, le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne démontre s’être heurté à l’impossibilité de désigner un second scrutateur.

Pour autant, Mme [D] [H] a favorablement voté à l’élection du seul scrutateur de sorte qu’elle est irrecevable à solliciter une demande en annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juillet 2024, qu’elle ne formule pas par ailleurs.

Or, l’irrégularité affectant la résolution n°2 à l’adoption de laquelle Mme [H] a acquiescé ne saurait fonder l’annulation des résolution distinctes n°5, 6, 8, 26-1 et 27-1.

Sur le décompte des votes

L'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «(...) Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. (…) Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui».

Il en résulte que les majorités doivent être calculées, à peine de nullité des décisions prises, en défalquant les tantièmes de propriété afférents aux lots dont le syndicat est propriétaire.

Il résulte des pièces produites, notamment du règlement de copropriété et des différents procès-verbaux d’assemblée générale, que la copropriété est répartie en 100 000 tantièmes et que le syndicat des copropriétaires est propriétaire de plusieurs lots de copropriété ( 4 caves lots n°20 à 23 et un local commercial et une cave lots n°177 et 187 )affectés, soit un total de 406 tantièmes des parties communes.

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juillet 2024 que les votes des résolutions 5, 6, 8 ont été établis sur la base de 58038 tantièmes correspondant aux tantièmes détenus par les 47 copropriétaires ayant émargé la liste des présents (page 2 du PV). Or, le procès-verbal d’assemblée ne précise pas avoir déduit les tantièmes afférents aux lots du syndicat des copropriétaires inclus dans les 47 copropriétaires ayant émargé la liste des présents. 

Par ailleurs, les résolutions 26-1 et 27-1 ont été adoptés sur la base de 100.000 tantièmes.

 Il est indiqué s’agissant de la résolution 26-1 qu’ont voté pour 42 copropriétaires représentant 52.036/100.000 tantième que 2 copropriétaires représentant 2825/100.000 tantièmes ont voté contre, que 2 copropriétaires représentant 2515/100000 tantièmes se sont abstenus et qu’un copropriétaire représentant 656 tantièmes est défaillant sans qu’il ne soit fait mention du syndicat des copropriétaires de sorte qu’il se déduit que ses tantièmes ont été inclus dans les 52.036 des 42 copropriétaires ayant voté pour l’adoption de ladite résolution.

S’agissant de la résolution 27-1, le procès-verbal précise qu’ont voté pour son adoption 43 copropriétaires représentant 54644/100000 tantièmes, qu’un copropriétaire représentant 1051 tantièmes a voté contre que 2 copropriétaires représentant 1681 tantièmes se sont abstenus et qu’est défaillant un copropriétaire représentant 656 tantièmes. Là encore, le syndicat des copropriétaires n’est pas mentionné de sorte qu’il se déduit que ses tantièmes sont inclus dans les 54644 des 43 copropriétaires ayant voté pour l’adoption de ladite résolution.

Il sera d’ailleurs relevé qu’aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ne pas avoir défalqué les tantièmes de propriété afférents à ses lots lors du décompte des votes des résolutions5,6, 8, 26-1 et 27-1.

Les règles de vote prescrites par l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont donc pas été respectées.

Par ailleurs, aux termes de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les noms et domiciles de chaque copropriétaire ou associé :
- présent physiquement ou représenté ;
- participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose (…)
Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.
Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale (…).

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 dispose que le formulaire de vote par correspondance doit pour qu’il soit pris en compte, être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée général du 6 juillet 2024 mentionne que 5 copropriétaires ont voté par correspondance. Or, il n’est pas précisé ni sur le procès-verbal ni sur la feuille de présence la date de réception des formulaires de vote. 

En outre , aux termes de l’article 22 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, et la feuille de présence doit indiquer les noms et domiciles des copropriétaires et de leurs mandataires.

En l’espèce, il n’est pas fait mention de la vérification des pouvoirs et mandats de vote. Sur la feuille de présence, l’émargement de Mesdames [Y] et [M] étant similaires, il n’est pas identifié laquelle des copropriétaires est mandataire. Par ailleurs, les consorts [J] n’ont pas émargé la feuille de présence mais ne sont pas cités dans la liste des copropriétaires absents.

Ces irrégularités justifient l’annulation des résolutions n°5, 6, 8, 26-1 et 27-1 adoptées lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2024.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en la présente procédure, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera condamné aux entiers dépens de la procédure. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 



Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à Mme [D] [H] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera condamné à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe :

ANNULE les résolutions n°5, 6, 8, 26-1 et 27-1 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 3] qui s’est tenue en date du 6 juillet 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à la Mme [D] [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.
 


EN CONSEQUENCE
 la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution : Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main; A tous les commandants et officiers de la force publique d'y prêter la main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le greffier.





LE GREFFIER LE PRESIDENT