Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre civile — 19 mai 2026

N° RG 25/00583 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-ISCU

N° minute:



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile 

JUGEMENT DU 19 MAI 2026
 



ENTRE:

S.A.S. MONCHAIMA 
immatriculée au RCS de Lyon sous le n° 913 721 429
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie CADDOUX de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau de LYON



ET:

S.A.S. ENIRIS 
immatriculée au RCS de Saint-Etienne sous le n° 877 588 038
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Houda ABADA de la SELARL ABADA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE


S.C.I. AS IMMOBILIER 
immatriculée au RCS de Saint Etienne sous le n° 843 801 432
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Houda ABADA de la SELARL ABADA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY 


DÉBATS: à l'audience publique du 28 Avril 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.


FAITS ET PROCÉDURE 

La société SCI AS IMMOBILIER, détenue à 50 % par Monsieur [W] [F] et 50% par Monsieur [G] [O], dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 1] était propriétaire d'un ensemble immobilier situé dans le centre-ville de [Localité 1] sis [Adresse 4] composé comme suit : 
- un immeuble sur la [Adresse 5] composé d'un sous-sol avec caves, d'un rezde-chaussée et de trois étages,
- au fond de la cour, un garage/dépôt, 
- une maisonnette sur cour,
Cadastré Section AO n°[Cadastre 1]. 
 
La société MONCHAIMA, est une société par actions simplifiée dont le siège est situé [Adresse 1] à [Localité 2] France qui exploite une activité de marchand de biens. 
 
La société ENIRIS est une Société à Associé Unique présidée par Monsieur [G] [O] ayant son siège [Adresse 2], et qui a pour activité déclarée les travaux de plomberie, plâtrerie peinture, carrelage, climatisation chauffage et activité connexes. 

D'un procès-verbal descriptif en date du 18 juillet 2022 dressé par l'étude JURIKALIS, autorisée à pénétrer dans les lieux saisis aux termes de l'ordonnance rendue par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE le 28 juin 2022, il ressortait que : 
- si l'atelier semblait occupé par le propriétaire, savoir la société AS IMMOBILIER, l'huissier n'avait toutefois pas été en mesure de déterminer l'existence d'un bail et les conditions financières d'occupation de l'atelier ; 
- la maisonnette était inoccupée ;
- aucune plaque d'identification n'était apposée sur les murs de cet ensemble immobilier, ni à l'entrée au niveau du portail, ni sur la boite aux lettres sur laquelle figurait le seul nom de la société AS IMMOBILIER. 
 
Par ailleurs, suivant PV de visite des lieux du 6 janvier 2023, le commissaire de justice avait noté l'absence de toute modification depuis l'établissement du PV de description ainsi que l'absence de tout document personnel ou administratif. 
 
La société MONCHAIMA est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 1] suivant un jugement d'adjudication du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE rendu le 20 janvier 2023. 

La société MONCHAIMA affirme que : 
- elle n' aurait obtenu les clés lui permettant d'accéder à sa nouvelle acquisition que quelques mois après la vente, le temps que les voies de recours aient expiré ;
- en se rendant sur place après l'adjudication, elle aurait eu la surprise de constater qu'aurait été apposé sur la porte d'entrée du local sur cour deux affichettes en papier sur lesquelles figurait la dénomination ENIRIS ;
- Monsieur [O] lui aurait alors communiqué copie d'un bail commercial, qui aurait été signé le 22 octobre 2021 entre la SASU ENIRIS et la SCI AS IMMOBILIER alors qu'il n'en aurait jamais été fait état avant la vente, sachant qu'aux termes du jugement d'adjudication rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE le 20 janvier 2023, il a été rappelé que : 
« Envoi l'adjudicataire en possession des biens acquis et ordonne que sur la signification de ce jugement, tout détenteur ou possesseur desdits biens sera tenu de lui en laisser libre disposition et jouissance sous peine d'y être contraint par toutes voies de droit 
Rappelle que la présente décision constitue un titre d'expulsion à l'encontre du tiers saisi». 
 
Par exploit en date du 8 septembre 2023, le jugement d'adjudication rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE le 20 janvier 2023 a été signifié à la société AS IMMOBILIER, et elle a fait délivrer un commandement de quitter les lieux à l'occupant « dans un délai de 2 jours », soit au plus tard le 10 septembre 2023, cet acte faisant l'objet d'un dépôt étude. 
 
Ce commandement étant demeuré infructueux, selon exploit en date du 5 octobre 2023, elle a donc fait procéder par commissaire de justice à une tentative d'expulsion, et il a été constaté que : 
« Il n'y a qu'une seule boite aux lettres au nom d'AS IMMOBILIER sur les portes du local artisanal, deux affichettes « ENIRIS » ont été apposées. Personne n'est présent. 
A cette adresse j'ai trouvé le local fermé, je ne pouvais pénétrer sans l'aide d'un serrurier et l'assistance d'un commissaire de Police. Ce dernier ne pouvait m'assister sans y avoir été préalablement autorisé par l'administration préfectorale. 
Je me suis retiré afin de requérir la Force Publique ». 
 
Selon exploit en date du 10 janvier 2024, les commissaires de justice ont poursuivi l'exécution du jugement rendu par le Tribunal judiciaire et valant expulsion du débiteur saisi, à l'encontre de la société AS IMMOBILIER, « des locaux qu'elle occupe ainsi que de tout occupant de son chef à l'adresse : [Adresse 4] à [Localité 1] ». 
 
Lors de sa venue le commissaire de justice a constaté que : 
« L'entrepôt et la maisonnette sont fermés à clefs. 
Je frappe à la porte mais personne ne m'ouvre. 
Je constate que deux véhicules et du matériel sont entreposés dans la cour. 
Puis M. [J] procède à l'ouverture de la porte coulissante de l'entrepôt ainsi qu'à celle de la maisonnette qui parait abandonnée. J'effectue ensuite l'inventaire des biens se trouvant dans l'entrepôt ainsi que dans la maisonnette. Je prends 45 photographies des lieux qui demeurent annexées au présent procès-verbal. A l'issue de mes opérations, Monsieur [J] procède à la pose d'un cadenas sur la porte coulissante de l'entrepôt et change le verrou de la porte de la maisonnette, avant de me remettre toutes les clefs. Je referme enfin le cadenas et le verrou susvisé et conserve les clefs. 
L'occupant étant ABSENT, j'ai laissé sur place l'ensemble des biens garnissant les lieux où ils demeureront accessibles sur rendez-vous avec le requérant ou avec l'étude ». 
 
Le commissaire de justice a donc fait sommation à l'occupant d'avoir à retirer les meubles dans le délai de deux mois non renouvelables, « faute de quoi les biens qui n‘auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés selon le cas », ce procès-verbal ayant été signifié le 12 janvier 2024 à la SCI AS IMMOBILIER par dépôt étude, le nom du destinataire AS IMMOBILIER étant indiqué sur la boite aux lettres. 
 
La société MONCHAIMA affirme que :
- la société occupante aurait brisé les cadenas installés sur les portes par les commissaires de justice et repris possession des lieux ;
- dans ces conditions elle a déposé une plainte auprès du commissariat de police de [Localité 1] pour le bris des scellées. 
 
Par un courriel en date du 5 avril 2024, le conseil de la société ENIRIS a mis en avant une occupation régulière des locaux sur la base de la copie du bail commercial qui aurait été signé le 22 octobre 2021 entre les sociétés ENIRIS et SCI AS IMMOBILIER.

La société ENIRIS a alors procédé à des règlements de 250 € par mois à compter du mois de mai 2023. 
 
Par courrier officiel de son conseil du 29 mai 2024, la société MONCHAIMA a mis en demeure la société ENIRIS en ces termes : 
« Dans ces conditions et sauf à ce que votre cliente soit en mesure de justifier de l'authenticité du bail qu'elle revendique par la production de tout élément sérieux permettant de démontrer qu'il aurait été régulièrement signé le 22 octobre 2021, notre cliente considère que celui-ci ne lui est pas opposable et envisage de déposer une plainte auprès du Procureur de la République notamment pour des faits de faux, usage de faux, et escroquerie au préjudice de la société MONCHAIMA. 
Par la présente, nous mettons donc en demeure la société ENIRIS de justifier sous huitaine à compter de la date du présent courrier de l'authenticité du bail qu'elle revendique comme avoir été conclu le 24 octobre 2021 ou à libérer sans délai les lieux. 
A défaut, notre cliente n'aura d'autre choix que d'initier une mesure d'expulsion tout en sollicitant réparation de son entier préjudice ». 
 
La société MONCHAIMA a par l'intermédiaire de son conseil adressé un courriel de relance le 27 juin 2024. 
 
Le 11 juillet 2024 la société ENIRIS adressé, par l'intermédiaire de son conseil, pour pièce complémentaire, une attestation d'assurance souscrite auprès de l'Abeille assurance. 
 
La société MONCHAIMA a fait délivrer à la société AS IMMOBILIER une sommation de communiquer par exploit de commissaire de justice du 23 octobre 2024 les éléments suivants : 
- ses justificatifs d'assurance pour le local sis [Adresse 4] à [Localité 1] pour les années 2021, 2022 et 2023,
- ses avis d'échéance ou quittances de loyer pour les années 2021, 2022 et 2023,
- les éléments comptables justifiant du paiement de loyers sur ces mêmes années, 
- le justificatif d'une inscription au RCS pour le local sis [Adresse 4] à [Localité 1].
 
Par actes des 22 et 24 janvier 2025, la société MONCHAIMA assignait la société AS IMMOBILIER et la société ENIRIS devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne. 

Dans ses dernières conclusions, la société MONCHAIMA demande, au visa des articles 544, 1109, 1137, 1240, 1353, 1377, 1709, 1743 du code civil, 729 du CGI, L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution , ainsi que 700 du code de procédure civile, de:
- JUGER que le bail commercial dont tente de se prévaloir la société ENIRIS a été régularisé en fraude de ses droits, 
- JUGER que le loyer versé par la société ENIRIS est dérisoire et non sérieux, 
- JUGER que les agissements des société ENIRIS et AS IMMOBILIER sont constitutifs d'une faute délictuelle lui ayant causé un préjudice 
Et, en conséquence, 
- JUGER nul le bail daté du 22 octobre 2021 dont tente de se prévaloir la société ENIRIS; 
A défaut le juger inopposable à la société MONCHAIMA 
- ORDONNER, sous astreinte de 500 euros par jour l'expulsion de la société ENIRIS ainsi que de celle de tout occupant de son chef, des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 1], si besoin avec le concours de la force publique ; 
- l'AUTORISER en tant que de besoin à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix à frais, risques et périls de la société ENIRIS ; 
- CONDAMNER la société ENIRIS à lui payer, à titre provisionnel la somme de 40983,88 euros au titre de l'indemnité d'occupation, somme à parfaire jusqu'à la libération effective des lieux ; 
- CONDAMNER in solidum les sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER à payer, à titre provisionnel la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'il a subi ; 
- CONDAMNER in solidum les sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l'instance. 

Dans leurs dernières conclusions, la société AS IMMOBILIER et à la société ENIRIS demandent, au visa des articles 1102, 1104, 1199, 1240, 1353, 1728, 1743 du Code civil, L.321-4 et R.322-10 du Code des procédures civiles d'exécution, L.145-1, L.145-33 à L.145-40, et L.145-38 du Code de commerce, ainsi que 514-1, 699 et 700 du Code de procédure civile, de :
- DEBOUTER la société MONCHAIMA de toutes ses demandes ; 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER la société MONCHAIMA au paiement à elles deux de la somme de 3500 € au titre de l'article 700 CPC ; 
- LA CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL ABADA - Maître Houda ABADA, avocat sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;
- ECARTER l'exécution provisoire de la décision à venir.


MOTIFS,
 
1- SUR LA DEMANDE DE NULLITÉ DU BAIL COMMERCIAL 
 
1-1 Sur la fraude des sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER au préjudice de la société MONCHAIMA 

L'article 1353 du Code Civil dispose que : 
« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » 

L'article 1109 du Code Civil dispose que : 
« Le contrat est consensuel lorsqu'il se forme par le seul échange des consentements quel qu'en soit le mode d'expression. Le contrat est solennel lorsque sa validité est subordonnée à des formes déterminées par la loi. Le contrat est réel lorsque sa formation est subordonnée à la remise d'une chose ». 

L' article R 321-13 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que : 
« L'indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d'administration du débiteur courent à l'égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie. 
Ces effets courent à l'égard des tiers du jour de la publication du commandement. Dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement par le débiteur saisi en violation des effets attachés à la signification du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant. » 

Il en résulte notamment que le bail conclu postérieurement à sa délivrance d'un commandement de payer et non porté à la connaissance du public avant l'audience d'adjudication n'est pas opposable à l'adjudicataire. 

En l'espèce, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, il appartient à la société ENIRIS qui se prétend preneuse régulière à bail des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] de rapporter la preuve des droits au bail qu'elle invoque à compter du 22 octobre 2021. 
 
A cet effet et à défaut d'acte authentique, il appartenait à la société ENIRIS de justifier a minima de : 
- avoir versé des loyers à la SCI AS IMMOBILIER des loyers mensuels depuis le 22 octobre 2021 ;
- avoir régulièrement assuré les locaux sis [Adresse 4] depuis le 22 octobre 2021. 

Or force est de constater que la société ENIRIS a été dans l'incapacité de justifier de ces éléments comme de la date certaine du bail dont elle tente de se prévaloir. 
 
La société ENIRIS affirme que la société MONCHAIMA aurait été informée de l'occupation des locaux car le cahier des conditions de vente aurait notamment indiqué que l'atelier « était occupé par Monsieur [M] et Monsieur [K], tous deux salariés de la société ENIRIS ». 
 
Or il n'est pas fait référence à une occupation par une société tierce à la SCI AS IMMOBILIER et encore moins à la société ENERIS dans le cahier des charges qui indique uniquement en page 10 : 
« 2- L'atelier sur cour 
Il est occupé et se compose d'un atelier et d'un bureau. 
D'après les dires de l'huissier, il serait occupé par Monsieur [L] [M] et Monsieur [Z] [K] ; Toutefois, il n'a pas été possible à l'huissier de déterminer l'existence d'un bail et les conditions financières de l'occupation de l'atelier. 
Cet atelier sur cour présente une superficie de 331,50 m2, d'après le rapport de mesurage de la société COEF DIAG ».
 
Il en résulte que :
- contrairement aux affirmations de la société ENIRIS, le cahier des charges ne mentionne pas plus la qualité de « salariés » des dites personnes, ni d'une société ENIRIS dont le nom n'apparait sur aucune boite aux lettres, aucunes portes, ni document, ni même déclaration quelconque ;
- surtout, le cahier des charges ne fait pas référence à une éventuelle occupation par une société. 
 
Par ailleurs, la société AS IMMOBILIER est dans l'incapacité de justifier avoir versé des loyers depuis octobre 2021, sachant que, aux termes du bail commercial dont elle se prévaut, le loyer est payable mensuellement d'avance le 10 de chaque mois et qu'elle fait uniquement état de versements ponctuels à compter de mai 2023. 
 
Enfin, la société AS IMMOBILIER est dans l'incapacité de verser aux débats une police d'assurance pour le local.

En effet, la société ENIRIS déclare que Monsieur [X] [R], agent général au sein de la société ABEILLE ASSURANCES, confirme que le local situé au [Adresse 4] à [Localité 1] est assuré depuis le 22 octobre 2021, alors que l'agent d'assurance dont l'attestation versée aux débats par la société ENIRIS indique uniquement que le contrat (et non la couverture du local) serait en cours depuis 2021, sachant que le contrat n°78933466 se trouve manifestement être la police d'assurance souscrite par la société ENIRIS pour les locaux de son siège social situés [Adresse 2]. 
 
Par ailleurs, l'attestation d'assurance ABEILLE ASSURANCES datée du 20 mars 2023 communiquée par courriel du conseil de la société ENIRIS du 11 juillet 2024, pour les locaux au [Adresse 4] qu'elle dit occuper au titre du bail qui aurait été conclu en octobre 2021, mentionne uniquement une couverture portant sur la période du 14 mars 2023 au 21 octobre 2023. 

Au surplus, la société AS IMMOBILIER est dans l'incapacité de communiquer des factures ou contrats souscrits à l'adresse du local sis [Adresse 4] : la société ENIRIS ne verse aucune pièce probante venant accréditer les droits d'occupation qu'elle revendique depuis octobre 2021. 
 
Concernant la plaque mentionnant le nom de la société ENIRIS, il n'en ait pas fait état dans le cahier des conditions de vente, sachant que le PV de visite des lieux du 6 janvier 2023, le commissaire de justice a noté l'absence de toute modification depuis l'établissement du PV de description ainsi que l'absence de tout document personnel ou administratif.
 
La société ENIRIS affirme que le bail commercial litigieux ne pourrait être qualifié d'illusoire ou dérisoire car les parties peuvent librement fixer le prix du loyer et que ce montant serait « complété par des travaux importants réalisés en compensation par le locataire. » 
 
Or il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- le loyer de 250 euros HT par mois, pour l'emplacement des locaux et leur superficie, est particulièrement modique ;
- les clauses du bail sont inhabituellement et largement en faveur du preneur, qui n'a pas même besoin de l'autorisation du bailleur pour développer une activité autre que celle prévue à l'article « destination » ou réaliser des travaux mêmes lourds tels que la démolition d'un mur. 
 
Il en résulte que tout porte à croire que :
- la société AS IMMOBILIER a régularisé avec son associé un bail commercial au profit de la société ENIRIS qui semble avoir été antidaté, pour ne pas avoir à vider et quitter l'entrepôt après la saisine de son bien et de sa mise aux enchères ;
- elle n'a jamais indiqué avoir régularisé un bail commercial lorsque son bien a été saisi puis mis aux enchères ;
- tous ces éléments convergent vers la régularisation a posteriori d'un bail commercial entre les sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER, en fraude des droits de la société MONCHAIMA.

Or, en application des dispositions de l'article R 321-13 du Code des procédures civiles d’exécution notamment, un bail régularisé postérieurement à la signification du commandement de payer à la société AS IMMOBILIER est entaché de nullité.

Dans ces conditions, il convient de juger nul le bail dont tente de se prévaloir la société ENIRIS en raison de la fraude dont il est entaché. 
 
1-2 au surplus, sur l'absence de contrepartie au bail commercial 

L'article 1709 du Code Civil dispose que : 
« Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». 

Il en résulte notamment que lorsque le loyer fixé par les parties n'est pas sérieux ou que son montant est jugé dérisoire, le bail peut être requalifié en prêt à usage, voire en donation, ou être déclaré nul pour défaut de contrepartie. 
 
En l'espèce, il ressort des termes du bail dont se prévaut la société ENIRIS qu'il aurait été consenti moyennant le versement d'un loyer s'élevant à la somme de 250 euros HT par mois, soit 3.000 euros HT pour l'occupation des lots suivants sis en centre-ville de [Localité 1] : 
- un atelier de près de 400 m2,
- une maison de près de 40m2,
- la jouissance d'une cour intérieure, 
- un parking attenant à l'atelier.
 
Or, aux termes du procès-verbal annexé au cahier des conditions de vente, le commissaire de justice décrivait un emplacement de choix pour cet ensemble immobilier comme suit : 
« Le bien saisi se situe dans le centre-ville de la commune de [Localité 1], plus précisément dans le [Adresse 6]. 
Cet immeuble se situe dans une zone d'habitation composée principalement d'immeubles de ville. 
Nous trouvons notamment situé à proximité de l'immeuble plusieurs commerces, des écoles et collèges ainsi que des espaces verts. 
La gare de [Etablissement 1] se situe à environ 200 mètres. 
L'immeuble est parfaitement desservi en transport en commun. 
De nombreux commerces de détails sont accessibles rapidement ». 
 
Par ailleurs, selon le cabinet MERIEUX, cabinet d'affaires en immobilier d'activité professionnelle, après analyse des biens loués dans le même secteur et des spécificités des locaux concernés sis [Adresse 4] à [Localité 1] objet du bail allégué a fixé la valeur locative annuelle serait de 21.300 euros HT. 
 
Il résulte également d'une seconde analyse, réalisée par la société SANA CONSEILS, que le loyer mensuel de l'ensemble immobilier se situerait entre 1450 et 1550 euros HT. 

La société ENIRIS critique les évaluations de la valeur locative de l'ensemble immobilier en soulevant une « divergence manifeste » entre les deux études, soulignant que la première estimation est de 21 300 € HT et la deuxième de 1 450 € HT. 
 
Or la première évaluation correspond à un montant annuel, tandis que l'autre est mensuelle. 

Le loyer versé par la société ENIRIS, à hauteur de 3.000 euros HT par an, est donc dérisoire au regard des spécificités des locaux, sachant que ce caractère dérisoire et non sérieux du loyer est renforcé par les termes du bail qui ont été rédigés en faveur du preneur, de sorte qu'il apparaît, pour cette raison encore, que le bailleur ne dispose pas d'une contrepartie suffisante à l'occupation de ses locaux par un tiers. 
 
Dans ces conditions, il convient de juger, pour cette raison encore, le bail dont tente de se prévaloir la société ENIRIS nul pour défaut de contrepartie. 

1-3- au surplus encore, sur l'inopposabilité du bail à la société MONCHAIMA. 
 
L'article 1743 du Code civil dispose que : 
« Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. »
 
L'article 1377 du Code civil précise que la date certaine est considérée acquise « à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique ». 
 
Il en résulte notamment que le bail est opposable à l'acquéreur : 
- s'il a acquis date certaine ;
- s'il n'a pas acquis date certaine, dès lors qu'il est établi que l'acquéreur en a non seulement eu connaissance avant l'adjudication mais a également renoncé à se prévaloir de l'absence d'une date certaine, ce dernier critère restant fragile. 
 
En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- le cahier des conditions de vente dans le cadre des formalités préalables à la vente ne faisait pas état pas de l'existence d'un bail, ni d'une occupation des locaux sur cour par une société ENIRIS ; 
- le commissaire de justice lors de sa visite des lieux ne fait pas mention d'une société ENIRIS dans l'immeuble ni d'une apposition de ce nom sur quelque support que ce soit. 
 
Il en résulte que tout porte à croire que la société ENIRIS, tout comme la SCI AS IMMOBILIER, n'a pas communiqué d'élément sérieux de nature à donner date certaine à ce contrat, qui n'est pas opposable à la société MONCHAIMA.
 
2- SUR LA RÉPARATION DU PRÉJUDICE SUBI PAR LA SOCIÉTÉ MONCHAIMA 

En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que tout porte à croire que :
- les sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER ont agi de concert en fraude des droits de la société MONCHAIMA, sachant encore une fois que les société ENIRIS et AS IMMOBILIER sont toutes les deux représentées par Monsieur [G] [O] ;
- leurs agissements constitutifs d'une faute délictuelle portent préjudice à la société MONCHAIMA qui ne peut non seulement jouir des locaux qu'elle vient d'acquérir mais ne perçoit l'indemnité de 300 € qui ne correspond pas à la valeur locative du bien ; 
- il ressort en effet, qu'après analyse des biens loués dans le même secteur et des spécificités des locaux concernés sis [Adresse 4] à [Localité 1] objet du bail frauduleux, la valeur locative annuelle serait de 21.300 euros HT, soit 1.775 euros HT par mois ;
- il résulte d'une seconde analyse, réalisée par la société SANA CONSEILS, que le loyer mensuel de l'ensemble immobilier se situerait entre 1.450 et 1.550 euros HT ;
- en prenant ces deux évaluations réalisées par des professionnels de l'immobilier dans le secteur, il en résulte une valorisation moyenne mensuelle d'environ 1.650 euros HT.

Il en résulte que la société MONCHAIMA est bien fondée à solliciter la condamnation de la société ENIRIS à lui payer une indemnité de 1.650 € par mois au titre de son occupation illicite des locaux depuis le 20 janvier 2023, soit 51 150 euros au 20 août 2025, soit somme totale de 40 983,88 euros déduction faite des indemnités reçues d'un montant de 10.166,12 euros au vu d'une attestation de l'expert-comptable de la demanderesse, sachant qu' il convient de rejeter la demande d'actualisation de cette somme en l'absence d'une attestation actualisée de l'expert-comptable et sachant que donc, seule une nouvelle demande, avec des pièces actualisées, sera à même de procéder à l'actualisation sollicitée, qui sera dès lors rejetée en l’état.
 
Par ailleurs, la société MONCHAIMA met en avant à ce titre que :
- l'occupation de ses locaux par un preneur dans le cadre d'un bail commercial entacherait la valeur de son bien et réduirait ses chances de parvenir à le vendre conformément à ses projets initiaux sur l'offre d'achat conditionnée à la libération des locaux frauduleusement occupés ;
- elle estime son préjudice lié à la désorganisation de son activité à la somme de 15.000 euros. 
 
Or le quantum sollicité n'est pas suffisamment démontré : en particulier, aucun refus d'offre n'est produit démontrant l'ampleur du préjudice tel qu'il est demandé, de sorte qu'il convient d'allouer à ce titre la somme de 10 000 €.
 

Par ailleurs, il convient d' ordonner l'expulsion de la société ENIRIS des locaux qu'elle occupe. 

3- SUR LES AUTRES DEMANDES 

Il est équitable en l'espèce de condamner in solidum les sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER à verser à la société MONCHAIMA la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
 

PAR CES MOTIFS 
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

JUGE nul le bail daté du 22 octobre 2021 dont se prévaut la société ENIRIS ; 

ORDONNE, sous astreinte de 50 euros par jour l'expulsion de la société ENIRIS ainsi que de celle de tout occupant de son chef, des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 1], si besoin avec le concours de la force publique, et ce à compter d'un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, pour un délai de six mois ; 
 
AUTORISE en tant que de besoin la société MONCHAIMA à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix à frais, risques et périls de la société ENIRIS ; 
 
CONDAMNE la société ENIRIS à payer à la société MONCHAIMA la somme de 40983,88 euros au 20 août 2025 au titre de l'indemnité d'occupation ;

REJETTE la demande visant à actualiser cette somme ;
 
CONDAMNE in solidum les sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société MONCHAIMA ; 
 
CONDAMNE in solidum les sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER à verser à la société MONCHAIMA la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 
 
DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;



CONDAMNE in solidum les sociétés ENIRIS et AS IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS








Copie exécutoire à:
Me Houda ABADA de la SELARL ABADA
Me Stéphanie CADDOUX de la SELAS ORATIO AVOCATS

Le