Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 19 mai 2026

COUR D'APPEL
D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 2]
4ème Chambre

N° RG 24/05162 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M2PP

N° minute : 
ORDONNANCE D’INCIDENT
DU 19 MAI 2026 






DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DÉFENDERESSE A L’INCIDENT
DÉFENDEURS AU PRINCIPAL ET DEMANDEURS A L’INCIDENT
Madame [V] [F], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Jean-jacques DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. SYNDIC DE COPROPRIETES LOCATION GERANCE [L], exerçant sous le nom commercial [H] [L], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 
Et
S.A.S. FONCIA [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal 
Toutes deux représentées par Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON


ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT


Nous, Olivier LAMBERT, Juge chargé de la Mise en Etat de la procédure, assisté de Sétrilah MOHAMED, Greffier,

Vu les articles 455, 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces du dossier de la procédure,

A l’audience d’incidents du 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026 ;




Grosse délivrée le : 
à : 
Me Jean-jacques DEGRYSE - 1007
Me Grégory PILLIARD - 1016



EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l'assignation introductive d'instance du 13 août 2025 à laquelle il est renvoyé pour l'exposé des moyens et des prétentions ;

Vu l'assignation en intervention forcée du 31 mars 2025 à laquelle il est renvoyé pour l'exposé des moyens et des prétentions ;

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 31 mars 2025, le syndic de copropriétés location gérance sycologe et la société FONCIA [Localité 2], par l’intermédiaire de son avocat, a saisi le juge de la mise en état d’un incident. 

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 9 mars 2026 et soutenues oralement par son avocat, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et arguments, le syndic de copropriétés location gérance sycologe demande au juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Toulon de : 
Déclarer incompétent le Tribunal Judiciaire de Toulon pour statuer sur la l’action exercée par Madame [V] [F] à l’encontre de la société FONCIA [Localité 2] et de la société [H] [L], qui doit être portée devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulon ;Déclarer irrecevable l’action exercée par Madame [V] [F] à l’encontre de la société FONCIA [Localité 2] et de la société [H] [L] ; Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes, fins et prétentions présentées par Madame [V] [F] à l’encontre de la société FONCIA [Localité 2] et de la société [H] [L] ;Condamner Madame [V] [F] à payer à la société FONCIA [Localité 2] et à la société [H] [L] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 13 février 2026 et soutenues oralement par son avocat, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et arguments, Madame [F] [V] demande au juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Toulon de : 
DEBOUTER la Société FONCIA et la Société [H] de l’ensemble de leur demande fins et conclusions ;CONDAMNER in solidum la Société FONCIA et la Société [H] [L] à payer à Madame [F] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;CONDAMNER in solidum la Société FONCIA et la Société [H] [L] aux entiers dépens.L’incident a été appelé, retenu et mis en délibéré au 19 mai 2026.







MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incompétence matérielle

En vertu de l’article 211-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n'est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Madame [V] [F] assigne le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L], devenue la société FONCIA [Localité 2], ès qualité de mandataire immobilier, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, en invoquant sa responsabilité contractuelle en tant que mandataire.
Il n’est pas contesté qu’un bail d’habitation a été conclu entre le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et Monsieur [N] le 15 novembre 2019.

Néanmoins, les manquements invoqués par Madame [V] [F] ne portent pas sur l’exécution du bail d’habitation lui-même, mais sur les obligations découlant du contrat de mandat conclu avec le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L], ès qualité de mandataire immobilier, devenue la société FONCIA [Localité 2].

En effet, à la lumière des éléments versés aux débats, la demanderesse reproche au syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L], devenue la société FONCIA [Localité 2], des manquements spécifiques aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de mandataire immobilier, et non en tant que bailleur. 

L’action engagée relève donc de la responsabilité contractuelle du mandataire et non de l’exécution ou de l’interprétation du bail d’habitation.

Dès lors, le litige ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection mais bien de la compétence du tribunal judiciaire.

Il y a lieu en conséquence de rejeter l’exception d’incompétence formulée par les défenderesses.

Sur la prescription de l’action au fond

En application de l'article 789, 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond, et sur cette fin de non-recevoir.
Toutefois, selon l’alinéa 8 de l’article 789 du code de procédure civile, si le juge de la mise en état estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, il peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. 

En l’espèce, le 13 août 2024, Madame [F] [V] a intenté, sur le fondement de l’article 1992 du code civil une action en responsabilité concernant des faits du survenus entre le 15 novembre 2019 et le 28 juillet 2022. 

Les demanderesses à l’incident s’opposent au fondement retenu soutenant que les faits litigieux relèvent des dispositions spéciales des baux d’habitation prévues à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 rendant ainsi l’action forclose.

A la lumière des éléments versés aux débats, cette dernière a énoncé pour la première fois, les manquements des défenderesses à compter du 20 avril 2020, date du procès-verbal établi à la demande de Madame [V] [F] au regard des négligences quant à la gestion de son bien de la part du le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L].

Or, l’action en responsabilité dirigée contre le gestionnaire locatif relève du droit commun des obligations sur le fondement de l’article 1992 du code civil dont la prescription applicable est de cinq ans. 

En l’occurrence le délai de prescription a commencé à courir à compter du 20 avril 2020 pour expirer le 20 avril 2025.

Dès lors puisque l’action a été intentée le 13 août 2024, elle n’est pas prescrite.

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et la société FONCIA [Localité 2] de leur demande de fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’intérêt à agir

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile l’action n’est ouverte qu’à celui qui a un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, et que le défaut d’intérêt ou de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du même code ;

En application de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 

En l’espèce, le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et la société FONCIA [Localité 2] opposent une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, soutenant que Madame [F] [V] ne serait pas recevable à solliciter judiciairement sa responsabilité puisque cela relèverait de la responsabilité de l’Etat pour refus de prêter son concours à l’expulsion du locataire.

Or, Madame [F] [V] soutient que ces dernières ont manqué à leurs obligations contractuelles et que cette situation a conduit à l’expulsion du locataire générant pour elle un préjudice, notamment par l’existence de loyers impayés et la survenance d’un préjudice moral.

Dès lors, à ce stade de la procédure et sans préjugé du bien-fondé des demandes au fond ni sur l’étendu exact du préjudice subi, Madame [F] [V] argue d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité suffisant à faire naître un intérêt à agir contre celles-ci et non contre l’Etat.

En conséquence, il y a lieu de débouter les défenderesses de leur demande de fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est constant que lorsqu'une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d'effectuer la répartition des dépens. De même, l'application de l'article 700 du Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Ainsi le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et la société FONCIA [Localité 2], demanderesses à l’incident, supporteront in solidum les dépens de l’instance de référé.

En outre, l’équité commande de condamner in solidum le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L], et la société FONCIA [Localité 2] à verser à Madame [F] [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.













PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire, et susceptible d'appel dans les conditions prévues à l'article 795 du code de procédure civile,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et par la société FONCIA [Localité 2] tirée de l’incompétence matérielle ;

DÉBOUTONS le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et la société FONCIA [Localité 2] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription,

DÉBOUTONS le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et la société FONCIA [Localité 2] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

CONDAMNONS in solidum le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et la société FONCIA [Localité 2] à payer à Madame [F] [V] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum le syndic de copropriétés location gérance sycologe exerçant sous le nom commercial [H] [L] et la société FONCIA [Localité 2] aux dépens de l'incident.

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état électronique du 6 octobre 2026 pour conclusions de Me Pilliard avant fixation en plaidoirie si pas de rapprochement des parties.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,


LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT