Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 19 mai 2026

Copie délivrée à
la SCP CHATELAIN GUTIERREZ
la SELARL FREDERIC ORTEGA AVOCAT 

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux



JUGEMENT PRONONCE LE : 19 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/00003 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JSSQ



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 MARS 2026


PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Président

GREFFIER : Laura GUILLOT, Greffière



PARTIES :


DEMANDERESSE

S.A.R.L. GREG AND CLO
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 528 444 755,
prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [A] [L] domicilié audit siège en cette qualité,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Magali CHATELAIN de la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, avocats au barreau de NIMES, avocat postulant, et par Me François-Xavier CHAPUIS, avocat au barreau de CHAMBERY, avocat plaidant


DEFENDEUR

Monsieur [J] [I]
né le 18 Novembre 1947 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frederic ORTEGA de la SELARL FREDERIC ORTEGA AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date des 10 décembre 2010 et 3 janvier 2011, Monsieur [J] [I] a donné à bail commercial à la société GREG AND CLO (S.A.R.L.), des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], constitués de trois pièces (salle de restaurant, cuisine et autre pièce) situées au rez-de-chaussée, avec WC, lavabo et une petite cave au même niveau.
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011, et moyennant un loyer mensuel de 1650 euros.
Le bail commercial s’est poursuivi par tacite reconduction.
Par acte en date du 30 juin 2021, la société GREG AND CLO a fait délivrer à Monsieur [I] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 aux charges et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer qu’elle a souhaité voir porter à la somme de 15140 euros hors taxes par an.
Par acte du 10 septembre 2021, Monsieur [I] a fait signifier à la société GREG AND CLO qu’il considérait que le loyer tel que fixé en 2011 était conforme à la valeur locative et qu’il y avait lieu de maintenir celle-ci avec indexation.
Par acte du 10 février 2022, la société GREG AND CLO a fait signifier à Monsieur [I] un mémoire aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 15431 euros hors taxes par an à compter du 1er juillet 2021 et à titre subsidiaire d’expertise judiciaire.
Après y avoir été autorisée par ordonnance du juge des loyers commerciaux en date du 19 juillet 2022, la société GREG AND CLO a fait assigner Monsieur [I] par acte en date du 2 août 2022.
Par jugement en date du 18 avril 2023, une expertise a été ordonnée.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 novembre 2025.
Par jugement en date du 10 février 2026, la ré-ouverture des débats a été ordonnée aux fins de convocation du Conseil de Monsieur [J] [I] à l’audience de plaidoirie.

La société GREG AND CLO demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-23 du Code de commerce, de :
- fixer le loyer du bail renouvelé le loyer du bail renouvelé à la somme de 18000 euros hors taxes par an à compter du 1er juillet 2021,
- juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du même Code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d'un an,
- juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés,
- débouter Monsieur [I] de toutes demandes, fins ou conclusions contraires,
- condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.
La société GREG AND CLO note que si certaines pondérations appliquées sont sujettes à débat afin de ne pas alourdir le débat elle s’en remet à ce stade à l’avis de l’expert judiciaire, et qu’il peut donc être retenu une surface utile pondérée de 106,23 m².
S’agissant des correctifs de la valeur locative, elle argue de ce que le bail prévoit une accession au bailleur des travaux réalisés par le preneur « en fin de bail » ; que l’accession ne joue donc qu’en fin de jouissance ; que l’accession en fin de jouissance est essentielle puisqu’elle implique que la société GREG AND CLO est à ce jour la seule et unique propriétaire des travaux et améliorations qu’elle a réalisés dans les lieux loués et qu’en conséquence, ces travaux et améliorations doivent être exclus du calcul de la valeur locative, dès lors qu’ils n’appartiennent pas à la bailleresse ; que le locataire ne saurait avoir à payer un loyer sur des aménagements qui lui appartiennent et, corrélativement, le bailleur ne saurait tirer profit de aménagements qui ne lui appartiennent pas ; qu’elle a, à ses frais, réalisé des travaux d’amélioration et réalisé l’intégralité des aménagements afférents à l’intérieur des locaux loués ; qu’il convient donc d’exclure du calcul de la valeur locative les travaux et améliorations réalisés par le preneur, et qui lui appartiennent ; qu’il est parfaitement justifié en l’espèce d’appliquer un abattement de 10 % sur la valeur locative.

Monsieur [I] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de : 
- juger que la valeur locative annuelle des locaux objets du bail consenti par lui à la SARL GREG AND CLO est de 20000 € HT par an à la date de renouvellement du bail au 1er juillet 2021,
- fixer en conséquence le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 20000 € HT, soit 24000 € TTC par an hors charges, à compter du 1er juillet 2021,
- juger que les loyers d’occupation échus depuis le 1er juillet 2021 seront régularisés sur la base de ce montant,
- débouter la SARL GREG AND CLO de toutes demandes contraires ou plus amples, et notamment de toute demande tendant à voir fixer le loyer à un montant inférieur à la valeur locative ainsi déterminée,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la SARL GREG AND CLO aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise ces derniers distraits au profit de la SELARL FREDERIC ORTEGA, avocat soussigné sur ses affirmations de droit,
- condamner la SARL GREG AND CLO à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [I] fait valoir qu’il résulte du rapport d’expertise que la valeur locative annuelle des locaux litigieux a été fixée à la somme de 20000 euros hors taxes par an en application des critères définis à l’article L.145-33 du Code de commerce. 

A l’audience du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L.145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité; 
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.».

L’article L.145-34 du même Code dispose qu’« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. ».

Le premier alinéa de l’article L.145-36 du Code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.

Selon l’article R.145-3 du même Code les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-6 du même Code prévoit quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Aux termes de l’article R.145-7 du même Code les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R.145-8 du même Code du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

L’article R.145-10 du même Code dispose : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. ».
En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire mentionne :
“(...) La SARL “GREG AND CLO” y exploite un fonds de commerce à usage de restaurant sous l’enseigne “LE BEC A VIN”. (...)
(...) Sur la modification des éléments de la valeur locative (...) 4) Sur les caractéristiques du local considéré (...) Concernant l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité Lors de l’accédit, les parties nous ont informé que des travaux ont été effectués par la SARL GREG AND CLO dans la réserve qui a été aménagé en janvier 2011 en cave, salle permettant aux clients d’attendre leur table. En application de l’article R145-8 alinéa 3 du code de commerce (...). A défaut de participation financière du bailleur, les travaux d’amélioration peuvent être pris en compte pour déterminer la valeur locative à l’occasion du deuxième renouvellement suivant leur réalisation (...). Ainsi, les travaux d’amélioration financés par un preneur : Deviennent la propriété du bailleur par l’effet de l’accession lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, Se valorisent lors du deuxième renouvellement qui suit leur réalisation et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer. Il conviendra de tenir compte de ces aménagements lors du prochain renouvellement de bail. Ainsi, nous ne tiendrons pas compte des travaux d’aménagement réalisés par le preneur. (...)
Analyse des éléments de comparaison produits par les parties (...)
Le loyer réglé par la SARL GREG&CLO au 30 juin 2021 : (...) 24000 Euros HT (...)
VIII Au vu de ces éléments, proposer une estimation de la valeur locative des biens loués (...)
I Calcul de la valeur locative commerciale “méthode par comparaison” (...) Valeur locative aux vus des éléments de comparaison présentés par le Preneur : 19454,96 Euros HT/m2 Valeur locative aux vus des éléments de comparaison présentés par le Bailleur : 19892,18 Euros HT/m2 soit une valeur locative annuelle de : 19673,57 EUROS HT
II Calcul de la valeur locative commerciale “méthode du loyer moyen pondéré” (...)
Nous retiendrons le loyer de 183 Euros HT/m2/an
Application des coefficients correcteurs (...)
Le produit des coefficients A x B x C x D donne un coefficient qui (...) donne la valeur locative équitable du local commercial considéré, soit : (...) 20470,41 EUROS HT
Moyenne des deux méthodes 
(...) Soit une moyenne des deux méthodes de : (...) 20071,99 Euros HT/an 
Valeur locative moyenne arrondie due à compter du 1er juillet 2021
20000 EUROS HT/AN (Soit une valeur mensuelle de : 1666,66 Euros HT/mois
(...) 
A ce jour, nous n’avons réceptionné aucune observation dans le délai imparti d’un mois de la part de Maître [K] [F] pour sa cliente la SARL GREG AND CLO, le Preneur. (...)”. 
La société GREG AND CLO, qui sollicite la fixation du loyer à la somme de 18000 euros après un abattement de 10% sur la valeur locative, argue de ce que les travaux et améliorations doivent être exclus de son calcul.
Or, comme le relève au demeurant la société GREG AND CLO, l’expert indique : « nous ne tiendrons pas compte des travaux d’aménagement réalisés par le preneur. ».
En définitive, il y a lieu de retenir l’analyse et l’évaluation de l’expert judiciaire, qu’aucun élément ne justifie de remettre en cause.
Le montant du bail renouvelé sera fixé à la somme annuelle de 20000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021.
Les demandes relatives aux intérêts seront rejetées en ce qu’en application des dispositions de l’article R.145-23 du Code de commerce il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur le sort des intérêts.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner chaque partie à la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
L’article 699 du même Code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
Il sera fait droit à la demande en ce sens au profit de la SELARL FREDERIC ORTEGA.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce il sera dit qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce il sera rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
Fixe le montant du loyer du bail liant Monsieur [J] [I] et la S.A.R.L. GREG AND CLO portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 20000 euros par an hors charges et hors taxes, 
Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne chaque partie à la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
Dit que la condamnation aux dépens sera assortie au profit de la SELARL FREDERIC ORTEGA du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,
Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 
En foi de quoi le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Présidente et par Laura GUILLOT, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

La Greffière, La Présidente,





En Conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] publique de Prêter mains-fortes lorsqu'ils seront légalement requis.