Cour d'Appel · 1ère Chambre — 19 mai 2026

ARRET N° 232



N° RG 25/02705 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HMZH















S.C.I. [L]



C/



Syndic. de copro. [Adresse 1]



































Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 19 MAI 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/02705 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HMZH



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 14 octobre 2025 rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]. 





APPELANTE :



S.C.I. [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]



ayant pour avocat Me Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT





INTIMEE :



Syndic. de copro. [Adresse 3] 

[Adresse 4]

[Localité 2]



ayant pour avocat postulant Me Dimitri BUISSON de l'AARPI LEX VALORYS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, et pour avocat plaidant Me François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Héléna LMAHDI-LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller





GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, 





ARRÊT :



- Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par contrat en date du 21 décembre 2015, 1'association syndicale libre Le Comptoir Saint-Yon (asl) a confié à la société VP Holding une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage ayant pour objet la restauration d'un ensemble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 1] (Charente-Maritime), dénommé [Adresse 6].



La société VP Holding est gérante et associée de la société civile immobilière (sci) [L], copropriétaire d'un des lots de la copropriété. 



En raison de désordres affectant les parties communes et privatives de l'immeuble, une expertise amiable a été diligentée à l'initiative de la société Mutuelle de Poitiers Assurances. Le rapport de la société Saretec France est en date du 24 novembre 2020.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence et des copropriétaires ont postérieurement fait citer les sociétés intervenues sur le chantier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle. Ils ont demandé d'ordonner une expertise.



Par ordonnance du 23 mars 2021, [W] [A] a été désigné en qualité d'expert.



Par ordonnances des 15 juin et 28 septembre 2021, les opérations d'expertise ont été étendues à d'autres entreprises.



Le rapport d'expertise est en date du 4 janvier 2023.



Par acte du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ont de nouveau fait citer les sociétés intervenues sur le chantier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle. Ils ont demandé d'ordonner un complément d'expertise et paiement de provisions à valoir sur l'indemnisation ultérieure de leurs préjudices.



Par ordonnance du 24 juin 2025, il a été fait droit à ces demandes.



Par acte du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires avait assigné au fond ces sociétés devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. L'instance est en cours.



L'assemblée générale des copropriétaires a adopté le 28 février 2025 la résolution n° 12 suivante :



'L'importance du montant des travaux nécessaires ne permet pas un financement par les copropriétaires dans un délai cohérent avec l'état d'urgence, ce qui a motivé une action en référé provision dont le succès permettrait d'enclencher les premiers travaux. 

Néanmoins, en cas de vente d'un lot par exemple, l'exigibilité des appels permettraient de récupérer des fonds indispensables à la conservation de la copropriété pour la réalisation des travaux. 

Aussi, l'assemblée générale décide de fixer une date d'appel er (et) d'exigibilité au 1er mars 2025, tout en actant qu'il est impossible pour les copropriétaires non -Vendeurs de payer cet appel dans les délais compatibles aux besoins, compte tenu de son importance. 

Ainsi, considérant que les travaux votés lors de l'AGE du 25.01.2025 sont urgents pour assurer la sécurité de l'immeuble pour un montant de 1 107 606.53 euros, et dans l'attente de l'aboutissement de la procédure en référé provision, il est décidé de procéder aux appels suivants: 



De façon à ce que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l'entreprise aux dates convenues dans son devis, L'assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition 'CHARGES COMMUNES GENERALES', aux appels de fonds exigibles : 

- le 01/03/2025 pour 100% 

Rappel des textes 

- article 6-2 du décret du 17 mars 1967: « à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot... 2°) le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité'

- article 6-3 du décret du 17 mars 1967: ...'.



La sci [L] a voté contre cette résolution.



L'appel de charges adressé postérieurement à la sci [L] est d'un montant de 284.005,71 €.



Par acte du 18 avril 2025, la sci [L] a saisi au fond le tribunal judiciaire de La Rochelle d'une demande de nullité de la résolution n° 12.



Par acte également du 18 avril 2025, elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle.



Elle a demandé, au visa de l'article 24 de la loi 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l'article 835 du code de procédure civile, d'ordonner la suspension de la force exécutoire de la délibération n°12 de l'assemblée générale du 28 février 2025.



Elle a à l'appui de cette demande exposé que cette délibération :

- créait une discrimination entre les copropriétaires ;

- était de nature à faire perdre aux propriétaires vendeurs le bénéfice de l'action exercée sur le fondement de la garantie décennale.



Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet des demandes de la sci [L], la résolution étant applicable à l'ensemble des copropriétaires.



Par ordonnance du 14 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :



'DEBOUTONS la SCI [L] de l'intégralité de ses demandes ; 



CONDAMNONS la SCI [L] à verser au SC [Adresse 6] la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNONS la SCI [L] à supporter la charge provisoire des dépens ; 



RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision'.



Il a rejeté les demandes de la sci [L] aux motifs que :

- les appels de fonds avaient été adressés à 9 autres copropriétaires ;

- l'urgence à réaliser les travaux décrits par l'expert judiciaire justifiait leur préfinancement par la copropriété ;

- la preuve d'une violation évidente d'une règle de droit n'était pas rapportée, ni celle d'un trouble manifestement illicite.



Par déclaration reçue au greffe le 5 novembre 2025, la sci [L] a interjeté appel de cette ordonnance.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, elle a demandé de :



'Vu les dispositions de l'article 835 du CPC, 

Vu les dispositions art 24 de la loi de 1965, 

 

Infirmer en toutes ces dispositions, l'ordonnance de référé du Président du Tribunal Judicaire de la ROCHELLE du 14.10.2025 en ce qu'elle a déboute la SCI [L] de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée à la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

Et STATUANT à nouveau, 

 

Ordonner la suspension de la force exécutoire de la délibération n°12 de l'assemblée générale du 28.02.2025. 

Statuer ce que de droit quant aux dépens 

 

Condamner le syndicat de copropriétaires à la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC'. 



Elle a maintenu que la délibération :

- créait une discrimination entre les copropriétaires vendeurs de leurs lots et ceux n'en étant pas vendeurs, dispensés du préfinancement des travaux ;

- serait de nature à exclure les copropriétaires vendeurs du bénéfice de l'action en garantie décennale exercée à l'encontre des constructeurs.



Elle ajouté que :

- le syndicat des copropriétaires n'avait pas encore imputé sur les appels de charges les provisions obtenues en référé ;

- la délibération avait été obtenue par un abus de majorité.



Par conclusions notifiées par voie électrinique le 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a demandé de :



'Vu l'article 835 du Code de procédure civile'; 



CONFIRMER l'Ordonnance rendue le 14 octobre 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en toutes ses dispositions 



STATUANT A NOUVEAU



DIRE n'y avoir lieu à référé;



REJETER l'ensemble des demandes de la SCI [L] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8]';



CONDAMNER la SCI [L] à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens'.



Il a soutenu que :

- le juge des référés n'était pas compétent pour suspendre l'exécution d'une résolution de l'assemblée générale régulièrement adoptée ;

- cette résolution ne créait aucune discrimination entre les copropriétaires, tous tenus ;

- seule l'appelante, dont la société VP Holding était associée et qui avait ainsi une exacte connaissance de la situation, n'avait pas réglé l'appel de charges ;

- le montant des provisions obtenues en référé ne couvrait pas le coût des travaux nécessaires.



Il a rappelé qu'en cas de vente d'un lot, le syndic de la copropriété pouvait faire opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire, pour obtenir le paiement des charges de copropriété restant dues.



Il a contesté l'existence du trouble manifestement illicite allégué et tout abus de majorité au détriment de l'appelante.



L'ordonnance de clôture est du 5 mars 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LA RESOLUTION



L'article 835 du code de procédure civile sur lequel l'appelante fonde ses prétentions dispose que :



'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



L'article 836 du même code rappelle que : 'Les pouvoirs du président du tribunal judiciaire prévus aux deux articles précédents s'étendent à toutes les matières où il n'existe pas de procédure particulière de référé'.



Il appartient à la sci [L] de rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite en lien avec l'adoption par l'assemblée générale des copropriétaires de la résolution litigieuse. 



Le juge des référés est compétent pour apprécier l'existence d'un tel trouble et ordonner les mesures y mettant fin.



L'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que : 



'I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.



II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :



a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat'.



Il n'est pas soutenu que les copropriétaires ont été irrégulièrement convoqués à l'assemblée générale.



Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale que les 10 copropriétaires de la résidence étaient présents ou représentés.



La résolution litigieuse a été adoptée par 9 copropriétaires (762 tantièmes), seul un copropriétaire ayant voté contre (238 tantièmes).



Il ne résulte pas avec l'évidence nécessaire en référé, de la seule opposition de l'appelante à cette résolution, que son adoption est consécutive à un abus de majorité.



La résolution prévoit que l'appel de charges sera adressé à chacun des copropriétaires. L'octroi de facilités de paiement aux copropriétaires non vendeurs de leurs lots n'est pas manifestement discriminatoire.



Cette résolution n'est par ailleurs pas manifestement contraire aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose notamment que :



'I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé'.



Un 'appel de fonds exceptionnels/ travaux' mentionnant une date limite de paiement a été adressé aux 10 copropriétaires et non à la seule appelante. La discrimination alléguée, qui ne résulte pas du seul montant important de l'appel de fonds adressé, de 284.005,71 €, n'est dès lors pas établie avec l'évidence nécessaire.



La vente par la sci [L] de son lot, dont les modalités peuvent être négociées, ne la privera pas nécessairement de l'indemnisation pouvant revenir au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires sur le fondement de la garantie décennale.

L'ordonnance sera pour ces motifs confirmée en ce qu'elle a débouté la sci Sendreo de ses demandes.



SUR LES DEPENS



La charge des dépens d'apppel incombe à l'appelante.



SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelante.



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.





PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME l'ordonnance du 14 octobre 2025 du juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle ;



CONDAMNE la sci [L] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la sci [L] à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 











LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,