Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 18 mai 2026

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 25/01098 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMPJ

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 18/05/2026

à : [I] [F]








Copie exécutoire délivrée 

le : 18/05/2026

à : Me Thibaut BESSUDO
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 18 MAI 2026



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [F]
[Adresse 4]
[Adresse 5] [Adresse 6]
[Localité 5]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,


DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026


DÉCISION :

Contradictoire,


EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [I] [F], propriétaire des lots n°35 (appartement) et n°74 (parking) de la résidence [Etablissement 1] située au [Adresse 7], est débiteur de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, l'a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025, devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- sa condamnation au paiement de la somme de 3.318,71 euros au titre des charges de copropriété impayées, somme à laquelle il conviendra d'ajouter celles relevant de l'application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit 1.092,10 euros, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1240 du Code civil compte tenu de la résistance abusive du débiteur ;
- sa condamnation au paiement d'une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l'audience du 9 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 5.834,36 euros. Il s’oppose à ce que des délais de paiement soient accordés au défendeur, dont le dernier règlement remonte au mois de novembre 2023.

Monsieur [I] [F], régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025, remis à domicile, est présent à l’audience. Il reconnaît le principe et le montant de sa dette de charges de copropriétés. Il réclame les plus larges délais de paiement et propose de s’acquitter d’une somme de 180 euros par mois, en sus des charges courantes, et réclame en tout état de cause des délais sur 36 mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.




L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] produit notamment à l'appui de sa demande : 

- un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Monsieur [I] [F] des lots considérés ;
- le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois à compter du 29 juin 2023 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 10 mai 2023, 28 juin 2023, 21 juin 2024, 29 juin 2025, aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;
- les appels de fonds pour les années 2023, 2024 et 2025 ;
- des décomptes et attestations de charges pour les années 2023 et 2024 ;
- une mise en demeure datée du 20 juin 2025, retirée le 26 juin 2025 ;
- un décompte arrêté au 3 novembre 2025 et un décompte actualisé au 5 mars 2026.

Monsieur [I] [F] a reconnu le montant de sa dette de charges de copropriété pour le montant réclamé de 5.834,36 euros.

Toutefois, cette somme comprend à la fois des charges et des travaux de copropriété, mais également des frais compris dans les dépens ou relevant des frais irrépétibles.

La dette de charges et de travaux de copropriété de Monsieur [I] [F] sera arrêtée à la somme de 3.362,94 euros au 5 mars 2026, au seul titre des charges de copropriété, déduction faite des frais apparaissant au décompte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, la somme de 3.362,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 5 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure le 26 juin 2025.

Sur les frais de recouvrement : 

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 

- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; 
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; 
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve. 

Concernant les frais de “contentieux”, d’“ouverture de dossier” ou de “mise en demeure” préalables à la mise en demeure du 20 juin 2025, réceptionnée le 26 juin 2025, ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat impute également au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d'assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun frais de recouvrement, le coût de l’envoi de la mise en demeure par avocat du 20 juin 2025 en recommandé avec accusé de réception étant ignoré, faute d’être clairement identifié au décompte produit aux débats. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’absence de preuve d’une part, de la mauvaise foi de Monsieur [I] [F], et d’autre part, d’un préjudice indépendant du retard de paiement subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence résultant de sa défaillance, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [I] [F] sollicite les plus larges délais de paiement.

Eu égard aux difficultés qu’il a exposées et à sa capacité à apurer la dette dans ce délai, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [F], succombant à l'instance, supportera les entiers dépens, à l'exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l'article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [I] [F] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, la somme de 3.362,94 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 5 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de réception de la mise en demeure. 

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 10 décembre 2025.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018. 

ACCORDE à Monsieur [I] [F] la faculté d'apurer la dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 23 mensualités de 138 euros et une 24ème de 188,94 euros correspondant au solde de la somme due.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, de sa demande de dommages et intérêts. 

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [I] [F] au paiement des entiers dépens, à l'exclusion des frais de mises en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE