Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 20 mai 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]




REFERENCES : 
N° RG 25/11088 
N° Portalis DB3S-W-B7J-3765


Minute : 


JUGEMENT


Du : 20 mai 2026



Le Syndicat des copropriétaires 

C/

Madame [D] [J]


 



JUGEMENT




Après débats à l'audience publique du 18 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ; 


ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]
représenté par son syndic la SARL Cabinet ABD GESTION
Cabinet ABD GESTION
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS


DÉFENDEUR :

Madame [D] [J]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée


Copie exécutoire délivrée le : 
à :
Madame [D] [J]
Me Alexia DROUX



Expédition délivrée à :













EXPOSÉ DU LITIGE 
Madame [D] [J] est propriétaire des lots n°6 et 10 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2]. 
Par acte de commissaire de justice délivré à personne en date du 14 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet ABD GESTION, a fait assigner Madame [D] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l'exécution provisoire :
2 456,96 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025 ; 1 088,87 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025 ; 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance. L'affaire a été examinée à l'audience du 18 mars 2026.
Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il indique que la dette a augmenté et qu'il s'agit d'une seconde procédure contre cette copropriétaire.
Madame [D] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière. 
L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES 
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats :
la matrice cadastrale ;les appels de charges et travaux pour la période du 19 juin 2024 au 30 septembre 2025 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date du 14 septembre 2023, 19 juin 2024, 2 juillet 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 suivants et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 19 juin 2024 au 1er juillet 2025 (en l'absence d'actualisation possible à l'audience), 3ème trimestre 2025 inclus ; la mise en demeure du 19 mars 2025 ;le contrat de syndic signé le 14 septembre 2023 ;le jugement du 25 mai 2023.
Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d'un montant total de 1 088, 87 €.
Il ressort de ces documents que Madame [D] [J] reste devoir la somme de 2 456,96 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 19 juin 2024 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de : 
sur la somme de 2 422, 57€ à compter du 19 mars 2025, date de la mise en demeure ; et pour le surplus à compter du 14 octobre 2025, date de l'assignation.SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT 
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret, les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25,les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve. 
Sur la mise en demeure et les lettres de relance
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] produit la mise en demeure du 19 mars 2025. Elle constitue des frais nécessaires au sens du texte précité.
Les autres relances facturées ne sont quant à elle pas justifiées et ne seront donc pas retenues.



La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 40 €.
Sur les frais de constitution de remise du dossier au commissaire de justice et gestion contentieux
Le demandeur inclut par ailleurs dans son décompte des frais de « transmission dossier huisser et « gestion dossier contentieux », qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles. 
Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte. 
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ». 
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n'inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d'un protocole d'accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d'hypothèque, le dépôt d'une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d'autres honoraires que pourrait facturer le syndicat. 
Il n'est pas justifié en l'espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles. Aussi les sommes demandées à ce titre seront rejetées.
Sur les frais de commissaire de justice
Il est sollicité la condamnation au paiement d'une sommation de payer, dont il n'est pas produit de justificatif. Cette somme ne sera donc pas retenue.
*
En conséquence, Madame [D] [J] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme totale de 40,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de l'assignation.
SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS 
L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, malgré une première condamnation, Madame [D] [J] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
Madame [D] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.



Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 400,00 € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 
 PAR CES MOTIFS 
Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet ABD GESTION, la somme de 2 456,96 € au titre des charges de copropriété pour la période du 19 juin 2024 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025 sur la somme de 2 422,57 €, et à compter de l'assignation du 14 octobre 2025 pour le surplus ; 
CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet ABD GESTION, la somme de 40,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet ABD GESTION, la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet ABD GESTION, la somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [D] [J] aux dépens ; 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 
 LA GREFFIÈRE LA JUGE