Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MAI 2026


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 25/02681 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZSN
N° de MINUTE : 26/00744

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société GID, SAS
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ, Me Rebecca COHEN et Me Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

C/

DEFENDEURS

Monsieur [S] [F]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non représenté

Madame [Z] [F]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 25 Mars 2026.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [F] et Mme [Z] [F] sont propriétaires du lot n°107 de l'immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 5] à [Localité 3] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, a fait assigner M. [S] [F] et Mme [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

CONDAMNER solidairement [S] [F] et [Z] [F] au paiement de la somme de 6.710,08 euros avec intérêts de droit à compter de l'assignation au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5].

CONDAMNER solidairement [S] [F] et [Z] [F] au paiement de la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 du Code civil au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]- [Adresse 5].

CONDAMNER solidairement [S] [F] et [Z] [F] au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 5].

RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision a intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [S] [F] et Mme [Z] [F], propriétaires d'un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires. M. [S] [F] et Mme [Z] [F] étant mariés, et au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation du 7 novembre 2018 n°17-26.729, il s’estime bien fondé à solliciter leur condamnation solidaire au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts. 

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, M. [S] [F] et Mme [Z] [F] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 4 novembre 2025 et fixée à l'audience du 25 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [S] [F] et de Mme [Z] [F] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mars 2021, 10 mars 2022, 9 février 2023, 8 février 2024 et 28 octobre 2024 ayant approuvé l'adaptation juridique du règlement de copropriété, les comptes travaux de remplacement des boites aux lettres et les travaux de réfection de l'ensemble de la couverture du bâtiment A, de réfection de l'étanchéité des toits-terrasses et la réalisation d'un Plan Pluriannuel de Travaux et d'un Diagnostic de Performance Energétique ainsi qu'ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er avril 2024 au 31 mars 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires précise que les paiements effectués par les défendeurs les 21 septembre 2021, à hauteur de 500 euros, 20 octobre 2021 à hauteur de 500 euros et 18 novembre 2021 à hauteur de 246,70 euros ont été imputés sur la dette la plus ancienne, en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, mais sans verser aucune pièce permettant d'établir l'existence d'une dette antérieure certaine, liquide et exigible justifiant ces imputations. Dès lors, ces trois sommes seront imputées sur l'arriéré de charges de copropriété dû au titre de la présente instance. 

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme totale de 1 316 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2021 et le 1er février 2025, dont il est justifié, a été de 7 407,87 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 3 260,49 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la solidarité soit retenue à l'encontre des consorts [F] sur le fondement de l'article 220 du code civil mais ne verse aucune pièce établissant que M. et Mme [F] sont mariés. 

De surcroît, l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sur lequel se fonde l'arrêt du 7 novembre 2018 de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation n°17-26.729 mis en avant par le syndicat des copropriétaires pour justifier de la solidarité, ne prévoit de notification obligatoire au syndic qu'à l'égard du transfert de propriété, non à l'égard des quotes-parts de chaque indivisaire. En outre, l'article 1310 du code civil dispose expressément que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas. Dès lors, il n'y a pas lieu, sur la base de cette unique jurisprudence ne se rapportant pas au contentieux de la copropriété, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce que la solidarité soit retenue.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner M. [S] [F] et Mme [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 147,38 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er février 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.




Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 316 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l'espèce, M. [S] [F] et Mme [Z] [F] payent très irrégulièrement leurs charges de copropriété. Or, de tels manquements répétés à une obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré, M. [S] [F] et Mme [Z] [F] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, alors que d'importants travaux de couverture et d'étanchéité ont été régulièrement approuvés. 

M. [S] [F] et Mme [Z] [F] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum M. [S] [F] et Mme [Z] [F], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [F] et Mme [Z] [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 4 147,38 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 1er février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [F] et Mme [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [F] et Mme [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [F] et Mme [Z] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT