Tribunal Judiciaire · 18° chambre 3ème section — 20 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me GUILLEMAIN (P0102)
 Me JOYEUX (P0173)


■

18° chambre 
3ème section

 
N° RG 20/11317 

N° Portalis 352J-W-B7E-CTGLQ

N° MINUTE : 2

Assignation du :
12 Novembre 2020














JUGEMENT 
rendu le 20 Mai 2026 


DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE (RCS de Paris 838 401 545)
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la S.C.P. GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102



DÉFENDERESSE

S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE (RCS de Paris 799 555 263)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Sylvain JOYEUX de la S.E.L.A.S. CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0173






Décision du 20 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/11317 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTGLQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 6 juin 2005, la S.A.S. Parimmo, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. Solferino, aux droits de laquelle vient la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE, des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de neuf ans à effet du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2013, moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 60 894,31 euros. Les parties sont convenues d'affecter les lieux exclusivement au commerce de "librairies papeterie".

Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2016, la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE a fait signifier à la S.A.S. Parimmo une demande de renouvellement du bail commercial à effet au 1er juillet 2016.

Par acte extrajudiciaire du 7 mai 2018, la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE a fait signifier à la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE son refus de renouveler le bail en cause à effet du 1er juillet 2016 et son offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par ordonnance du 4 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE, a ordonné une expertise judiciaire aux fins d'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation et désigné pour y procéder Monsieur [O] [Y].

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 30 septembre 2021. Il a estimé :
* l'indemnité d'éviction due par la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE à la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE :
- dans l'hypothèse d'une perte du fonds : à la somme de 1.305.600 euros,
- dans l'hypothèse d'un transfert du fonds : à la somme de 1.272.100 euros,
* l'indemnité d'occupation due par la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE à la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE à compter du 1er juillet 2016 à la somme de 111.700 euros par an.

Par acte d'huissier du 12 novembre 2020, la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE a assigné la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 23 mars 2023, la juge de la mise en état, saisie d'un premier incident par la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE, a principalement :
- débouté la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE de sa demande visant à voir déclarer irrecevable pour cause de prescription la demande de la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE en paiement d'une indemnité d'éviction,
- déclaré son incompétence pour statuer sur la demande de la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE visant à obtenir la condamnation de la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE à lui payer 15.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE a restitué les locaux objets du bail expiré le 30 novembre 2023.

Par ordonnance du 12 décembre 2023, la juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, qui n'a pas abouti à un accord amiable.

Par ordonnance du 27 mars 2025, la juge de la mise en état a notamment :
- débouté la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE de ses demandes de communication de pièces suivantes sous astreinte : bail dont se prévaut la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE dans le cadre de sa réinstallation, titre de propriété de la société HUYGHENS DE PARTICIPATIONS, plan des locaux constituant l'assiette du bail, descriptif complet des travaux réalisés dans les locaux où s'est transféré le locataire évincé, attestation du ou des commissaire(s) aux comptes des sociétés HUYGHENS DE PARTICIPATIONS et S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE, ou à défaut de leur expert-comptable attestant des paiements effectués par ces deux sociétés dans le cadre des travaux réalisés dans l'assiette des locaux donnés à bail à la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE avec identification de la nature des travaux réalisés par les devis acceptés, les factures correspondant aux devis affectés et les paiements effectués, et ce afin de permettre d'identifier la partie qui a commandé les travaux et la partie qui s'est acquittée du coût des travaux,
- débouté la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE de sa demande de complément d'expertise et de sursis à statuer subséquent,
- débouté la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE de sa demande de clôture de l'instruction,
- condamné la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE à verser à la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction, la somme de 400.000 euros,
- s'est déclaré incompétente pour statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE demande au tribunal, aux visas des articles L.145-14 du code de commerce, 32-1 et 700 du code de procédure civile, de : 
"- DECLARER la société SNC [Localité 2] LIRE recevable et bien fondée en ses prétentions ; 
- DEBOUTER purement et simplement la société [Adresse 1] BELLECHASSE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
A titre principal : 
- DIRE ET JUGER la SNC [Localité 2] LIRE recevable en sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction au titre de la perte du fonds de commerce ; 
- FIXER le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 1.710.489 euros ; 
- CONDAMNER la société [Adresse 1] BELLECHASSE à payer à la société SNC [Localité 2] LIRE l'indemnité d'éviction fixée au montant de 1.710.489 euros ; 
A titre subsidiaire : 
- DIRE ET JUGER la SNC [Localité 2] LIRE recevable en sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction au titre du transfert du fonds de commerce ; 
- FIXER le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 1.634.434 euros ;
- CONDAMNER la société [Adresse 1] BELLECHASSE à payer à la société SNC [Localité 2] LIRE l'indemnité d'éviction fixée au montant de 1.634.434 euros ; 
En tout état de cause : 
- FIXER le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 111.700 euros par an depuis le 1er juillet 2016 et jusqu'au 30 novembre 2023 ; 
- CONDAMNER la société [Adresse 1] BELLECHASSE à payer à la société SNC [Localité 2] LIRE une somme de 20.000 euros au titre de dommage et intérêt pour procédure abusive et dilatoire ; 
- CONDAMNER la société [Adresse 1] BELLECHASSE à payer à la société SNC [Localité 2] LIRE une somme de 50.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER la société [Adresse 1] BELLECHASSE aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile."
 
Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1104, 1192, 1193 du code civil, L.145-14, L.145-16 du code de commerce, 9, 10, 11, 132, 378, 379 du code de procédure civile, 6-1 de la convention européenne des droits de l'hommes, de :
"JUGER que le comportement de la société [Localité 2] LIRE prive cette société de son droit à indemnité d'éviction. 
ACCUEILLIR la prétention de la société [Adresse 1] BELLECHASSE d'écarter toutes prétentions de la société [Localité 2] LIRE au visa de l'article 6-1 de la CEDH. 
DEBOUTER en conséquence la société [Localité 2] LIRE de toutes ses demandes, fins et prétentions. 
Et à défaut, 
ORDONNER la communication des pièces visées aux motifs des présentes conclusions. 
SURSEOIR à statuer jusqu'au jour où sera versé aux débats le bail dont est titulaire la société [Localité 2] LIRE, le dossier complet des travaux réalisés dans les nouveaux locaux occupés par cette société depuis la prise d'effet du bail du 10 janvier 2023. 
CONDAMNER en toute hypothèse la société [Localité 2] LIRE à rembourser à la société [Adresse 1] BELLECHASSE la somme de 400.000 € qui lui a été allouée par provision, outre celle de 5.000 € par application de l'article 700. 
Subsidiairement et à défaut encore, 
ORDONNER un complément d'expertise en l'état des carences de l'expert et du fait qu'il a déposé son rapport le 30 septembre 2021 avant la restitution des locaux intervenue le 30 novembre 2023 sans être en mesure d'apprécier l'existence ou non d'un remploi, la matérialité et la nature des travaux réalisés selon ses affirmations par [Localité 2] LIRE dans les nouveaux locaux, l'expert aura pour mission celle précisée aux motifs des présentes écritures, sauf pour le Tribunal à compléter cette mission s'il l'estimait utile. 
CONDAMNER la société [Localité 2] LIRE à rembourser à la société [Adresse 1] BELLECHASSE la somme de 400.000 € qui lui a été allouée par provision. 
SURSEOIR à statuer jusqu'au jour où l'expert aura achevé sa mission. 
En toute hypothèse, 
FIXER le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 17.100 € dès lors que le Tribunal ne saurait évaluer le droit au bail non cessible à une valeur supérieure à celle du fonds de commerce dont la valorisation, en l'état de résultats déficitaires, ne saurait excéder 10.000 €. 
CONDAMNER en toute hypothèse la société [Localité 2] LIRE à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2016 d'un montant par an en principal hors taxes et hors charges de 146.115 € et indexer cette indemnité en fonction de la variation des indices ILC du coût de la construction annuellement et pour la première fois le 1er juillet 2017. 
ORDONNER la restitution de la somme de 400.000 € versée à titre de provision. 
CONDAMNER la société [Localité 2] LIRE à payer à la société [Adresse 1] BELLECHASSE la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du CPC. 
CONDAMNER la société [Localité 2] LIRE aux entiers dépens." 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 15 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de collégiale du tribunal de céans du 21 janvier 2026. 
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 21 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la méconnaissance du principe de loyauté

La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE soutient que le comportement de la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE, en refusant de communiquer le nouveau bail commercial qu'elle a conclu, de justifier de la qualité de propriétaire de la maison mère qui lui aurait donné à bail et en dissimulant les états financier alors qu'une indemnité de remploi et des frais de réinstallations sont réclamés, caractérise sa mauvaise foi et fausse les débats. Elle fait valoir que ces dissimulations constituent un comportement procédural qui méconnaît les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile outre son droit au procès équitable par application de l'article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme (ci-après CEDH) et qui justifie que la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE soit déboutée de toutes ses demandes et notamment déchue de son droit à indemnité d'éviction du fait de son comportement déloyal empreint de mauvaise foi. 

La S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE soutient que la communication du nouveau bail ou de l'identité du propriétaire des nouveaux locaux qu'elle occupe sont sans intérêt dans le litige qui l'oppose à la bailleresse. Elle fait valoir que ces documents ne sont pas nécessaires dans la détermination de l'indemnité d'éviction. Elle fait valoir qu'elle s'est montrée de bonne foi pendant toute la procédure.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, selon l'article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

En outre, en application des dispositions de l'article 11 du même code, les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.

En vertu des dispositions de l'article 138 dudit code, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.
Décision du 20 Mai 2026
18° chambre 3ème section
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Selon les dispositions de l'article 139 de ce code, la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 142 du code susvisé, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Le principe posé par l'article 6, paragraphe 1, de la CEDH, selon lequel toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement implique que chaque partie ait la faculté de prendre connaissance et de discuter de toute pièce ou observation présentée au juge en vue d'influencer sa décision (en ce sens Cass. ass. plén., 22 décembre 2000, n° 98-15.567).

En application des dispositions du code de procédure civile ci-avant rappelées, il revient à chacune des deux parties à la cause de rapporter la preuve des faits sur lesquels elles fondent leurs demandes. 

Si, en l'espèce, certaines pièces sollicitées n'ont pas été communiquées, force est de constater qu'il appartient au tribunal d'apprécier le bien-fondé des moyens de chaque partie, au vu des éléments de preuve produits par chacune d'elles, sans qu'il y ait lieu de pallier l'éventuelle carence de la locataire dans l'administration de la preuve. Par ailleurs, toutes les pièces produites dans la présente instance ont pu être discutées contradictoirement par les parties.

Dès lors, l'absence de production de certaines pièces par la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE alléguée par la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE ne constitue pas une violation des articles 9 du code de procédure civile et 6-1 de la CEDH et ne peut suffire à justifier la déchéance de la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE de son droit à indemnité d'éviction ainsi que le rejet de l'ensemble de ses demandes. Au surplus, la déchéance du droit d’une locataire à son droit à indemnité d’éviction est strictement encadrée par le statut des baux commerciaux et aucune cause de déchéance n’est ici alléguée ni démontrée par la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE. 

La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande de communication de pièces, de sursis à statuer et de complément d'expertise 

* Sur la demande de communication de pièces

L'article 768 du code de procédure civile dispose que "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées."
S'agissant de la demande de communication de pièces, la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE se contente d'indiquer dans le dispositif de ses écritures : "ORDONNER la communication des pièces visées aux motifs des présentes conclusions". Néanmoins, cette prétention ne figure pas expressément dans le corps des conclusions où il n'est nullement fait mention de pièces ou de liste de pièces dont il est demandé la communication. Faute de ces éléments, la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE sera déboutée de sa demande. 

* Sur la demande de sursis à statuer dans l'attente de communication de pièces

En application des dispositions du code de procédure civile ci-avant rappelées, il revient à chacune des deux parties à la cause de rapporter la preuve des faits sur lesquels elles fondent leurs demandes. Le tribunal en tire ensuite toute conséquence.

En application de l'article 11 du code de procédure civile si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte ; il peut à la même requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.

La demande de production ou d'obtention de pièces ne peut être accueillie qu'à la triple condition:
- que l'existence des pièces dont la production ou l'obtention est demandée soit vraisemblable et que la demande soit accompagnée de précisions suffisantes permettant d'identifier les pièces, 
- que ces pièces soient utiles à la solution du litige, 
- que leur production ou obtention ne se heurte à aucun motif légitime.

En vertu des dispositions de l'article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle.

Enfin, selon les dispositions de l'article 378 de ce code, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

Dans le dispositif de ses conclusions, la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE sollicite le sursis à statuer "jusqu'au jour où sera versé aux débats le bail dont est titulaire la société [Localité 2] LIRE, le dossier complet des travaux réalisés dans les nouveaux locaux occupés par cette société depuis la prise d'effet du bail du 10 janvier 2023". 

S'agissant de la demande de sursis à statuer dans l'attente de la production du nouveau bail conclu par la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE 

Il est constant que l'article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique, sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité était transférée.

En application de ce texte, il est d'usage d'apprécier, in concreto, les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert, ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
Décision du 20 Mai 2026
18° chambre 3ème section
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En l'espèce, la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE soutient que le non-renouvellement du bail a entrainé la perte de son fonds de commerce en ce qu'elle a été contrainte de s'installer dans un autre quartier de [Localité 2] et a perdu sa clientèle. Au titre des indemnités accessoires, elle sollicite une indemnité de remploi, une indemnité pour trouble commercial, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, des frais administratifs et divers et une indemnité pour perte sur stock.

Il est constant que l'indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds. La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE ne démontre pas en quoi la production du nouveau bail aurait une incidence sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction ni en quoi elle serait utile à la solution du litige.

Dès lors, outre le fait qu’aucune injonction à communiquer une ou plusieurs pièces n’est ordonnée par le présent jugement, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la communication par la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE du nouveau bail commercial qu'elle a conclu. 

S'agissant de la demande de sursis à statuer dans l'attente de la communication du "dossier complet des travaux réalisés dans les nouveaux locaux occupés par cette société depuis la prise d'effet du bail du 10 janvier 2023"

En l'espèce, la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE a communiqué de nombreuses factures ainsi qu'un tableau récapitulatif des frais engagés dans le cadre de son installation dans de nouveaux locaux. 

La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE, quant à elle, vise simplement la communication du "dossier complet des travaux réalisés". Force est de constater que cette demande ne dispose pas de précisions suffisantes permettant d'identifier les pièces dont elle demande la communication. Par ailleurs, la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE ne démontre pas en quoi ces pièces supplémentaires seraient utiles et nécessaires à la solution du litige. 

Dès lors, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer, étant précisé qu'il revient au tribunal, en application des règles de preuve applicables et compte tenu des moyens opérants développés par les parties, de tirer toutes conséquences des pièces contradictoirement communiquées et débattues. 

La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE sera donc déboutée de sa demande de sursis à statuer dans l'attente de la communication du dossier complet des travaux réalisés dans les nouveaux locaux occupés par la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE.

* Sur la demande de complément d'expertise

La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE sollicite un complément d'expertise. Elle fait valoir les carences de l'expert (usage de loyers trop anciens pour fixer la valeur locative des locaux, absence de prise en compte dans l'évaluation du droit au bail de l'incapacité pour la locataire de céder son droit au bail), le fait qu'il a déposé son rapport le 30 septembre 2021 avant la restitution des locaux intervenue le 30 novembre 2023 sans être en mesure d'apprécier l'existence ou non d'un remploi ainsi que la matérialité et la nature des travaux réalisés dans les nouveaux locaux. 

La S.N.C. [Localité 2] Lire s'oppose à cette demande. Elle fait valoir qu'il ne peut être reproché une quelconque erreur à l'expert. Elle ajoute que si le rapport a été déposé en 2021, c'est en raison de manoeuvres dilatoire de la bailleresse que la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction est pendante devant le tribunal depuis plus de cinq ans.

Décision du 20 Mai 2026
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En application des articles 144 et suivants du code de procédure civile, lorsqu'une mesure d'expertise a déjà été mise en oeuvre et que l'expert a déposé son rapport, une nouvelle mesure d'expertise ne peut être ordonnée que pour autant que les constatations et conclusions du premier rapport sont insuffisantes au regard de la mission qui lui a été confiée pour permettre au tribunal ensuite saisi au fond de statuer.

Une nouvelle mesure ne peut pas être ordonnée si l'expert a répondu à ses différents chefs de mission au seul motif qu'une partie est en désaccord avec ses constatations ou conclusions. Dans une telle hypothèse, il appartient au demandeur de formuler ses demandes comme il estime pouvoir les formuler en expliquant les motifs de son désaccord et en produisant des éléments de preuve de nature à établir le bien fondé de sa contestation. Un complément d'expertise pourra alors être ordonné ponctuellement si les éléments produits sont insuffisants pour justifier sa demande mais suffisants pour qu'une mesure d'instruction complémentaire soit ordonnée.

En outre, une telle mesure ne pouvant pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, il ne peut en être ainsi que pour autant que la partie qui manifeste son désaccord avec une constatation ou une conclusion de l'expert a fait toutes diligences pour permettre à ce dernier de mener à bien sa mission.

En l'espèce, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée qui a donné lieu au rapport déposé le 30 septembre 2021 par l'expert judiciaire.

S'agissant des carences et erreurs de l'expert alléguées par la bailleresse, force est en premier lieu de constater que cette dernière n'a transmis à l'expert aucun dire et n'a pas fait état de ces critiques au cours de l'expertise. 

Au demeurant, il convient de rappeler que l'expert est libre de mener ses investigations comme bon lui semble, dès lors qu'il répond aux questions posées par le juge ayant ordonné l'expertise et respecte le principe du contradictoire, ce qui est le cas en l'espèce.

Dès lors, il appartient à la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE, le cas échéant, de contester les propositions faites par l'expert qu'elle considère erronées par celles qu'elle estime pertinentes, et ce sans qu'une nouvelle analyse ou appréciation technique ne soit nécessaire, le tribunal n'étant, en tout état de cause, pas lié par les conclusions de l'expert judiciaire.

En outre, il est constant que l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit en l'espèce à la date où la locataire a régulièrement quitté les lieux, soit le 30 novembre 2023. Or, si certains éléments de l'expertise, déposée le 30 septembre 2021, peuvent ne s'avérer plus d'actualité, force est de constater que le tribunal n'est, en tout état de cause, pas lié par les conclusions de l'expert judiciaire et le montant de l'indemnité d'éviction sera apprécié au vu de l'ensemble des pièces produites par les parties soumises à la libre discussion de ces dernières et à l'analyse critique du tribunal. 

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il n'apparaît pas nécessaire en l'espèce que soit ordonné un complément d'expertise, mesure à la fois coûteuse et qui retarderait significativement l'issue du litige, déjà ancien, le tribunal disposant des éléments suffisants pour se prononcer sur la nature de l'indemnité d'éviction principale.

Dès lors, la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE sera déboutée de sa demande de complément d'expertise.

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction 

Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l'espèce, le bail liant la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE et la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE a pris fin le 30 juin 2016, ouvrant droit, pour la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE, au paiement d'une indemnité d'éviction qui doit être évaluée à la date du 30 novembre 2023, date à laquelle la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE a quitté les locaux.

1. Sur l'indemnité principale

1.1. Sur la perte ou le transfert du fonds de commerce

La S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE soutient que le non-renouvellement du bail a entrainé la perte de son fonds de commerce car elle s'est réinstallée dans un autre quartier avec une autre clientèle. Elle fait valoir que le refus de renouvellement de son bail commercial a entrainé la perte de sa clientèle, dans la mesure où sa clientèle quant elle était située [Adresse 5] était une clientèle de quartier. Elle précise que la librairie était située dans un quartier d'habitation, et bien que la librairie [Etablissement 1] puisse avoir une certaine notoriété, elle fonctionne comme un commerce de bouche avec une clientèle locale. Elle indique que leurs ses nouveaux locaux se situent [Adresse 5], à quasiment 2 km des anciens locaux, soit 30 minutes à pied et 15 minutes de métro. Elle ajoute que la clientèle du [Adresse 5] ne l'a pas suivie dans ses nouveaux locaux [Adresse 5], d'autres librairie étant présentes dans le quartier de l'ancien emplacement.

La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE soutient, quant à elle, que la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE, ayant trouvé un nouveau local, a pu transférer son activité. 

Il importe en premier lieu de déterminer si la locataire évincée peut se déplacer et conserver sa clientèle ou si la clientèle sera irrémédiablement perdue.

L'article L. 145-14 du code de commerce susvisé pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique, sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité était transférée.

En application de ce texte, il est d'usage d'apprécier, in concreto, les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert, ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

L'expert ne s'est pas prononcé sur la perte ou le transfert du fonds de commerce mais a étudié les deux hypothèses et proposé pour chacune d'elle le montant de l'indemnité d'éviction due par la bailleresse. 


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18° chambre 3ème section
N° RG 20/11317 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTGLQ

En l'espèce, la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE a quitté les locaux litigieux le 30 novembre 2023 et s'est réinstallée dans de nouveaux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], soit à 2 km des locaux précédents et dans un quartier différent. Il n'est pas contesté que la clientèle de la librairie est constituée d'une clientèle de proximité composée par les riverains, étant précisé que l'expert avait mis en évidence une "bonne adéquation" entre l'ancien emplacement des locaux loués et l'activité de librairie-papeterie. Ainsi, la réinstallation dans un autre quartier rend nécessairement impossible le transfert de l'ensemble de la clientèle ou a tout le moins la perte d'une part importante de la clientèle composant le fonds de commerce. Au demeurant, la bailleresse ne démontre ni ne soutient que l'activité était transférable dans des locaux plus proches ni que la réinstallation dans les nouveaux locaux n'a pas entrainé de perte de clientèle. Elle se contente d'affirmer que l'indemnité d'éviction a le caractère d'une indemnité de transfert.

Dès lors, en application des dispositions de l'article L.145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce et que l'indemnité d'éviction prend la forme d'une indemnité de remplacement.

La S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE a donc droit à une indemnité de remplacement, égale à la valeur la plus élevée entre celle du droit au bail et celle de la valeur marchande du fonds de commerce.

En l'espèce, l'expert judiciaire a évalué la valeur du droit au bail à la somme de 953.600 euros et la valeur marchande du fonds à la somme de 901.000 euros.

1.2. Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l'économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.

En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

* Sur les caractéristiques des locaux

L'expert, non contredit par les parties à ce sujet, relève que les locaux sont situés [Adresse 4], [Adresse 6] à [Localité 1], dans un quartier d'habitation central disposant d'un pouvoir d'achat élevé. La station de métro "Solférino", desservie par la ligne 12, dispose d'un accès sur la [Adresse 7], face aux locaux considérés, à une dizaine de mètres. L'expert relève qu'il existe une "bonne adéquation entre cet emplacement et l'activité de librairie-papeterie exercée".

Les locaux sont situés dans un immeuble ancien de bel aspect, élevé sur sous-sol, et sont composés d'un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d'un 5ème en léger retrait et d'un 6ème mansardé. 

Les locaux se distribuent sur deux niveaux reliés entre eux par un escalier et un monte-charge et se composent d'un :
- rez-de-chaussée avec une boutique en "très bon état" et des sanitaires en "état d'usage"
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- sous-sol avec un dégagement et deux réserves "en bon état".

* Sur la pondération des locaux 

D'après la 6ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

L'expert judiciaire propose une pondération de la surface de 191 m²B, qui n'est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue.

* Sur la valeur du droit au bail 

La locataire sollicite l'entérinement du rapport s'agissant de la valeur du droit au bail.

La bailleresse soutient que l'expert n'a pas examiné d'éventuels moyens de déplafonnement. Elle fait valoir qu'à la date du dépôt du rapport les éléments de références étaient datés. Elle ajoute que des modifications locatives sont intervenues consécutivement aux événements des "gilets jaunes" et de la "covid 19" lesquels ne saurait être niées en cette partie de commercialité du [Adresse 5]. En outre, elle soutient que le fait que le bail ne soit pas librement cessible conduit nécessairement par application des articles 1103 et 1104 du code civil à réduire la "pleine valeur" au minimum de 50% et sous réserve qu'elle n'excède pas la valeur du fonds de commerce.

Il y a lieu de relever que la valeur du droit au bail se calcule selon la méthode de l'économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c'est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l'adéquation entre l'activité exercée et la commercialité du quartier. Ainsi, contrairement à ce que soutient la bailleresse, l'évaluation de cette valeur du droit au bail est indifférente à l'existence ou non dans le bail d'une clause interdisant de céder le droit au bail sans l'autorisation du bailleur, comme en l'espèce.

Sur la valeur unitaire de marché au m², l'expert retient comme élément de comparaison 5 loyers en première location entre 2013 et 2017 pour des locaux situés [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] d'une surface comprise entre 38 m²B et 160 m²B et une valeur unitaire brute comprise entre 906 euros m²B et 1.730 euros m²B.

Eu égard à l'étude des diverses données et des références issues de son observation du marché, l'expert judiciaire retient s’agissant des locaux en cause une valeur locative unitaire de marché d'un montant de 1.000 euros par mètre carré pondéré. Il considère, en l'absence de motifs de déplafonnement, que la valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché (191.000 euros H.T./an) et le loyer plafonné (71.800 euros H.T/an), soit un différentiel locatif de 119.200 euros.

L'expert propose ainsi une valeur du droit au bail de 953.600 euros hors taxes/an (119.200 x 8). 

La bailleresse conteste les références ainsi que la méthode retenues par l'expert. Toutefois, force est de constater qu'elle ne les a pas contestées lors de l'expertise en ce qu'elle n'a produit aucun dire au cours de cette dernière. 

Par ailleurs, si certaines des références retenues par l'expert peuvent être anciennes au regard de la date du départ de la locataire, le 30 novembre 2023, force est de constater qu'aucune des parties et notamment la bailleresse qui en critique la pertinence, n'en a produit de plus récentes. 

Dès lors, au vu des références retenues par l'expert mais également compte tenu des caractères physiques des locaux, de la conjecture économique, de la bonne situation géographique des locaux, la valeur du droit au bail proposée par l'expert, qui apparaît pertinente, sera retenue.

1.3 Sur la détermination de la valeur du fonds de commerce

La locataire sollicite que le pourcentage retenu par l'expert soit porté à 80% car l'activité exercée par elle ainsi que la localisation dans un lieu de grande valeur pour l'activité amènent nécessairement à retenir le maximum des barèmes. Elle fait valoir qu'il convient de retenir le chiffre d'affaires hors taxes pour les années 2017, 2018 et 2019 car les chiffres d'affaires des années 2020, 2021 et 2022 ne doivent pas être pris en compte dans la mesure où ils doivent être considérés comme non significatifs de l'activité puisqu'ils ne reflètent pas la réalité d'une activité normale et qu'ils sont le reflet de la crise de la Covid. Elle ajoute qu'ayant quitté les locaux au cours de l'année 2023, le chiffre d'affaires de l'année 2023 ne doit pas entrer en considération. 

La bailleresse s'oppose à la proposition de l'expert. Elle soutient que lorsque le fonds a été acquis la valorisation était de 10.000 euros pour des chiffres d'affaires réalisés par l'exploitant supérieurs à ceux visés dans l'expertise. Elle fait valoir qu'il n'existe aucune augmentation du chiffre d'affaires moyen entre ceux des années 2011 et 2012 et ceux des années 2017, 2018 et 2019 et qu'ils sont quasi-identiques pour être négatifs. Elle ajoute que les résultats des années 2017, 2018, 2019, avec l'impact d'un loyer de marché, représentaient une moyenne dégradée de plus de 140.000 euros, ce qui révèle l'absence de possibilité pour la locataire de prétendre à une indemnisation fondée sur un hypothétique loyer dont elle n'aurait jamais pu assumer la charge. Elle précise par ailleurs que la locataire se refuse à produire ses résultats pour les années 2020, 2021, 2022 et ceux des onze premiers mois de l'année 2023. 

L'expert judiciaire a proposé que le fonds de commerce soit valorisé à 70% du chiffre d'affaires hors taxes moyen des exercices 2017, 2018 et 2019, soit : 1.287.069 euros x 70 % = 900.948,3 euros, arrondis par l'expert à 901.000 euros. 

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040), mais que les juges peuvent écarter les résultats comptables les plus récents si ceux-ci n'ont pas de caractère significatif et ne rendent pas compte des réelles possibilités de développement du fonds, la valeur marchande d'un fonds de commerce s'appréciant certes par ses résultats effectifs, mais également par son potentiel. Il y a lieu de relever à cet effet que le montant de l'acquisition du fonds est sans incidence sur la détermination de sa valeur dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au locataire évincé.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le chiffre d'affaires hors taxes moyen des exercices 2017, 2018 et 2019 de la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE s'élève à la somme de 1.287.069 euros H.T. (avec un résultat net moyen de - 26.187 euros). Par ailleurs, comme le soutient à juste titre la locataire, la non-production des bilans comptables des années 2020 et 2021 est sans incidence en ce qu'ils n'auraient pas été pertinents en l'espèce en ce qu'ils correspondent aux années durant lesquelles la locataire a subi les répercussions négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de Covid-19. La S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE n'a néanmoins produit aucun élément comptable s'agissant des années 2022 et 2023.

Dès lors, au vu des pièces produites aux débats, il conviendra de se référer au chiffre d'affaires moyen retenu par l'expert au cours de l'expertise, dont le montant n'est pas contesté par les parties.

S'agissant de la valorisation des fonds de commerce, l'expert fait état des barèmes suivants : 
- la cote annuelle des valeurs vénales, éditions CALLON 2019 des librairies-papeteries dans les grandes villes : chiffre d'affaires H.T. x 90%
- dossier pratique "Evaluation" Francis Lefebvre 9ème édition au niveau national :
* librairie-édition : chiffre d'affaires H.T. x 25 à 70%,
* librairie-papeterie : chiffre d'affaires H.T. x 50 à 90%.

S'agissant des locaux litigieux, l'expert conclut que "compte tenu du très faible niveau de rentabilité du fonds de commerce, sa valorisation ne peut, à notre avis, excéder 70% du chiffre d'affaires hors taxes moyen".

La valorisation proposée par la locataire n'apparaît pas adaptée au regard de l'emplacement des locaux sur le tronçon du [Adresse 5] le moins animé sur le plan commercial et du faible niveau de rentabilité du fonds de commerce. 

La bailleresse, quant à elle, conteste les barèmes utilisés par l'expert sans toutefois en proposer d'autres qu'elle jugerait plus opportuns ni proposer de valorisation qui serait plus adaptée aux locaux litigieux à l'exception de la valorisation du fonds de commerce au moment de son acquisition qui était de 10.000 euros, qui comme relevé ci-dessus est sans incidence sur l'évaluation de la valeur du fonds de commerce.

Dès lors, compte tenu de la bonne adéquation entre l'emplacement et l'activité exercée, la très bonne visibilité du commerce, la valeur élevée du droit au bail, le très faible niveau de rentabilité du fonds et la qualité des aménagements, il convient de retenir un coefficient de 70% du chiffre d'affaires moyen annuel hors taxes comme proposé par l'expert. 

Par conséquent, la valeur du fonds de commerce s'établit à la somme de :
1.287.069 euros x 70 % = 900.948,3 euros.

* Conclusion sur l'indemnité principale

L'indemnité principale d'éviction étant une indemnité de remplacement et la valeur du droit au bail étant supérieure à la valeur du fonds de commerce, c'est donc la valeur du droit au bail qui constitue le montant de l'indemnité principale.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due par la S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE à la somme de 953.600 euros.


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2. Sur les indemnités accessoires

L'expert judiciaire retient les sommes suivantes au titre des indemnités accessoires :
- frais de remploi : 95.400 euros,
- trouble commercial : 5.100 euros,
- frais de réinstallation : 184.800 euros,
- frais de déménagement : 11.600 euros,
- frais administratifs et divers : 3.000 euros,
- perte sur stock : 52.100 euros,
- frais de licenciement : sur justificatifs.

La S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE sollicite les indemnités accessoires suivantes :
- frais de remploi : 80.750 euros,
- trouble commercial : 5.100 euros,
- frais de réinstallation : 490.000 euros,
- frais de déménagement : 36.142 euros,
- frais administratifs et divers : 5.651 euros,
- perte sur stocks : 63.191 euros.

La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE propose que le trouble commercial soit fixé à la somme de 5.000 euros et les frais de déménagement à la somme de 2.000 euros. Elle s'oppose aux autres demandes de la locataire.

* Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction, étant précisé que le bailleur est tenu d'indemniser celui-ci sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds. La charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur.

En l'espèce, l'expert a estimé les frais de remploi à 10% du prix d'acquisition d'un nouveau fonds.

La S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE soutient que les frais de remploi sont composés des frais facturés par un intermédiaire en immobilier commercial mandaté par elle afin de lui trouver un droit au bail à reprendre d'un montant de 72.000 euros hors taxes et des honoraires d'avocats pour la négociation et la rédaction du bail des nouveaux locaux d'un montant de 8.750 euros hors taxes.

La S.A.S. [Adresse 1] BELLECHASSE s'oppose à cette demande. Elle fait valoir que la S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE produit des factures datant de 3 années et dont le libellé ne permet pas au tribunal de statuer dès lors que le nouveau bail n'est pas communiqué. Elle ajoute que les locaux où la locataire a opéré son transfert sont d'une superficie plus conséquente. 

La S.N.C. SNC [Localité 2] LIRE produit à l'appui de ce qu'elle invoque une facture de la société "LE SIEGE DU COMMERCE" en date du 24 mai 2022 dont l'intitulé est "Location d'une boutique, [Adresse 3]" d'un montant de 72.000 euros H.T.

Elle produit, par ailleurs, deux factures d'honoraires d'avocat, l'une en date du 18 avril 2022 d'un montant de 4.980 euros intitulée "Analyse et modifications du bail librairie [Adresse 5]" et l'autre en date du 5 mars 2023 d'un montant de 5.520 euros intitulée "Bail [Adresse 5] - négociations et échanges pour finalisation du bail - modifications annexes sur loyer et remises". Ces factures comportent le détail des honoraires facturés. 
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Dès lors, les frais de remploi sollicités étant suffisamment justifiés, il convient de fixer cette indemnité à la somme de 80.750 euros hors taxes.

* Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de