Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 20 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile
 
 N° RG 22/06235 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWZAJ

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Mai 2022








JUGEMENT 
rendu le 20 Mai 2026 

DEMANDERESSE

Madame [T] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Amélie PINÇON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0021



DÉFENDERESSES

Société PARIALTOR prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Etienne ANDREAU de la SELARL ANDREAU ARABACI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1252

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0477
Décision du 20 Mai 2026
2ème chambre civile
 N° RG 22/06235 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZAJ


***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Rémi FERREIRA, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2026
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***


FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 30 juillet 2021, Mme [T] [V] a acquis auprès de la société Parialtor un bien immobilier situé [Adresse 4], moyennant un prix de 599 000 €.

L’acte de vente mentionne une superficie dite « Carrez » à hauteur de 52,05 m², suivant mesurage réalisé par la société La maison des diagnostics le 13 avril 2021.

Mme [T] [V] a fait procéder à un nouveau mesurage le 18 février 2020, également par la société La maison des diagnostics, lequel a retenu une surface de 48,76 m² en application de la loi Carrez.

Par acte d’huissier du 13 mai 2022, Mme [T] [V] a assigné la société Parialtor aux fins de réduction du prix de vente à hauteur de 37 545 €.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2022, la société Parialtor a fait assigner en intervention forcée la société Axa france iard, assureur de la société [Adresse 5] des diagnostics, placée en liquidation judiciaire depuis le 21 avril 2022.

Par ordonnance du 19 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.
Décision du 20 Mai 2026
2ème chambre civile
 N° RG 22/06235 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZAJ

Par ordonnance du 4 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire aux fins notamment de déterminer la superficie de la partie privative du lot litigieux au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 2 août 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 avril 2025, Mme [T] [V] demande au tribunal de condamner solidairement la société société Parialtor et la société Axa France Iard à lui payer une somme de 38 801 euros au titre de la diminution du prix, une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er avril 2025, la société Parialtor demande au tribunal de confier à l’expert désigné un complément de mission, consistant à reprendre son mesurage en procédant à ce mesurage à partir du nu des cloisons, et non à partir de leur revêtement.
Subsidiairement, elle demande au tribunal de :
- Ne retenir que la différence de surface de 3,20 m²,
- Condamner la société Axa France Iard à la garantir intégralement de toute condamnation qui sera prononcée à son encontre et au profit de Mme [T] [V] du chef de la réclamation faite par celle-ci au titre du prétendu défaut de mesurage de l’appartement vendu, ladite garantie portant sur toutes les condamnations prononcées, tant au titre du principal qu’au titre des intérêts, accessoires, dépens et indemnités de procédure éventuels,
- Débouter la compagnie AXA IARD de sa demande d’application d’une franchise,
- Condamner tout succombant à lui verser une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2025, la société Axa France Iard demande au tribunal de :
- Débouter Mme [T] [V] de sa demande de restitution correspondant à la moindre mesure chiffrée à la somme de 38 801 euros,
- Débouter la société Parialtor de toutes ses demandes dirigées contre elle, 
- Condamner la société Parialtor à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Subsidiairement, 
- Jugerque la Cie AXA France IARD pourra opposer la franchise prévue à son contrat et restant à la charge de la société La maison des diagnostics, laquelle s’élève à 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 400 euros et un maximum de 2 500 euros.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2025.

L’affaire a été évoquée oralement à l’audience du 25 mars 2026, au cours de laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026, date de la présente décision.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande reconventionnelle de complément d’expertise

Aux termes des articles 143 et 144 du code de procédure civile ensemble, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.
Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

L’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La société Parialtor soutient, en rappelant un arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 1] le 9 juin 2004, que le mesurage de la surface doit être effectué au nu des cloisons.

Outre que la société Parialtor se contente de citer une décision isolée, il doit être souligné que le revêtement dont il était question dans celle-ci était du carrelage, sans que le matériau concerné dans le bien litigieux de la présente instance soit quant à lui précisé, alors que l’épaisseur de celui-ci peut, selon la société Parialtor, avoir une incidence sur le résultat de la mesure.

Surtout, l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que les revêtements possibles des cloisons sont « de très faible épaisseur et leur incident sur la mesure de la superficie privative est totalement marginale car souvent du même ordre de grandeur de la mesure elle-même (c’est-à-dire égale au rang de l’incertitude), et donc non quantifiable ».

Il en découle que la prise en compte de la surface au sol du revêtement des cloisons n’est pas susceptible de modifier de manière suffisamment importante la mesure totale de la surface pour que cela ait une incidence sur l’issue du litige.

La société Parialtor ne fournit aucun autre élément de nature à remettre en question la mesure de l’expert, ce qui pourrait justifier une nouvelle mesure d’instruction. 

En conséquence, la demande reconventionnelle de complément d’expertise sera rejetée.

Sur la demande principale en réduction du prix

A l’encontre de la société Parialtor

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le rapport d’expertise judiciaire conclue à une surface inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte de vente, ce qui n’est contesté par aucune des défenderesses.

Il en découle qu’en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précité, la société Parialtor doit supporter une diminution proportionnelle à cette différence de surface.

La discussion des parties porte en revanche sur la valeur de la différence de surface, laquelle influe nécessairement sur le montant de la réduction du prix.

En effet, l’expert judiciaire, au terme de son rapport, a abouti à deux mesures différentes, selon qu’il soit tenu compte de la partie du local située sous l’échelle d’accès à la mezzanine ou non. La différence de surface est ainsi de 3,40 m² si cette partie n’est pas comprise dans la surface totale, alors qu’elle n’est plus que de 3,20 m² dans le cas contraire.

Les sociétés défenderesses invoquent un arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] rendu en 2009 au terme duquel, en présence d’un escalier amovible, il n’y avait pas lieu de déduire l’emprise correspondante de la superficie conforme aux dispositions de la loi Carrez.

Néanmoins, en l’espèce, aucun élément ne tend à démontrer le caractère amovible de cet accès, le rapport d’expertise évoquant bien un escalier d’accès à la mezzanine.

Il en découle que la surface située sous cet escalier, d’une hauteur inférieure à 1,80 m, ne saurait être prise en compte dans la surface habitable du bien litigieux au sens de la loi du 10 juillet 1965, et que la différence de surface s’élève à 3,40 m², et non 3,20 m².

En conséquence, la société Parialtor sera condamnée à payer à Mme [T] [V] la somme de 38 801 euros (= 594 000 x 3,40 / 52,05) au titre de la diminution du prix.

A l’encontre de la société Axa France iard

Bien que la demanderesse ne fournisse aucun moyen de droit au soutien de sa demande à l’encontre de la société Axa France Iard, il y a lieu de considérer qu’elle se fonde sur l’article 124-3 du code des assurances, aux termes duquel le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur, au titre de l’action directe, n’est cependant tenu à réparation de son assurée que si la responsabilité de celle-ci est engagée, soit en l’espèce une responsabilité délictuelle s’agissant de liens entre l’acquéreur et le diagnostiqueur.

Or, la diminution du prix prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 tendant au rééquilibrage du contrat en raison d’une erreur de superficie, il ne subsiste par définition après celle-ci aucun dommage subi par l’acquéreur.

Il en découle qu’en l’absence de dommage subsistant de l’acquéreur, et alors qu’il n’est ni prouvé ni même allégué que le vendeur serait insolvable, la responsabilité du diagnostiqueur à l’encontre de l’acquéreur n’est pas susceptible d’être engagée.

En conséquence, Mme [T] [V] n’est pas fondée à exercer une action directe contre la société Axa France Iard, dont l’assurée n’est pas responsable.

Cette demande sera rejetée.

Sur l’appel en garantie de la société Axa France Iard

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, la société Parialtor sollicite la garantie de la société Axa France Iard en tant qu’assureur de responsabilité civile contractuelle de la société La maison des diagnostics. La société Axa France Iard s’y oppose en expliquant qu’elle ne garantit que la responsabilité civile de son assurée, alors que l’obligation du vendeur au titre de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lui est strictement personnelle.

C’est à tort que la société Axa France Iard soutient que dans les relations entre le vendeur et le diagnostiqueur, aucun engagement de la responsabilité civile de ce dernier n’est possible, alors que la société La maison des diagnostics était tenue envers la société Parialtor d’une obligation contractuelle de résultat de mesurer une surface correcte, dont le manquement est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

En effet, alors que l’acquéreur ne voit subsister aucun préjudice le concernant grâce à l’action en diminution du prix de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il en va autrement du vendeur, qui peut subir une perte de chance de vendre au même prix malgré une surface moindre.

Cette perte de chance n’est cependant ni démontrée, ni même alléguée, et n’est surtout pas de nature à permettre de condamner la société Axa France Iard de garantir la société Parialtor des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’action en diminution du prix exercée par l’acquéreur. 

La demande de garantie sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code procédure civile, la société Parialtor, partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance.

Tenue aux dépens et perdant son procès tant à l’encontre de la demanderesse qu’à l’encontre de la société Axa France Iard, la société Parialtor sera condamnée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Mme [T] [V] la somme équitable de 5 000 €, et à la société Axa France Iard celle de 3 000 €. 

Mme [T] [V] et la société Axa France Iard n’étant pas tenues aux dépens, ni ne perdant leur procès, les demandes à leur encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie de faire échec à l’exécution provisoire de droit prévue par cet article.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,


Rejette la demande de complément d’expertise formulée par la société Parialtor,

Condamne la société Parialtor à payer à Mme [T] [V] la somme de 38 801,00 € (TRENTE-HUIT MILLE HUIT CENTS UN EURO) au titre de la diminution du prix de vente,

Rejette la demande de Mme [T] [V] à l’encontre de la société Axa France iard au titre de la diminution du prix,

Rejette la demande de garantie de la société Parialtor par la société Axa France iard,

Condamne la société Parialtor à payer à Mme [T] [V] la somme de 5 000,00 € (CINQ MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Parialtor à payer à la société Axa France Iard la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Mme [T] [V] à l’encontre de la société Axa France iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société Parialtor au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Parialtor aux dépens de l’instance, 

Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.



Fait et jugé à [Localité 1] le 20 Mai 2026


Le Greffier Le Président