Tribunal Judiciaire · Service des référés — 20 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 26/51149 - 
N° Portalis 352J-W-B7K-DB3TE

N° : 8

Assignation du :
30 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 20 mai 2026



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. DASAM
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS - #D1273


DEFENDERESSE

S.A.S. LE MACGUFFIN
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Anaïs TITAH-ZERIZER, avocat au barreau de PARIS - #P0042




DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,


 





Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 juin 2023, la SCI Dasam a consenti à la SAS Le Macguffin un contrat de bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 36 000 euros et d'un pas de porte de 60 000 euros payable en douze mensualités de 5000 euros. 

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la Société Générale au titre de la garantie à première demande, laquelle lui a versé la somme de 22 548 euros le 4 décembre 2025.

Le bailleur a fait délivrer au preneur le 17 décembre 2025 un commandement de payer le solde des sommes impayées, soit la somme de 58 262,56 euros au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Le 18 décembre 2025, le bailleur lui a également signifié un commandement de reconstituer la garantie bancaire à première demande. Ces deux commandements visaient la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI Dasam a, par assignation délivrée le 30 janvier 2026, fait citer en référé la société Le Macguffin devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens,
- la condamner au paiement par provision de la somme de 75 979,05 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2025, et en ordonner la capitalisation,
- condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en principal, hors taxes et hors charges, à compter de la résolution du bail,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût des deux commandements

A l'audience, la demanderesse sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'oppose à l'octroi de délais de paiement. 

En réponse, la défenderesse conclut à titre principal au non lieu à référé et à titre subsidiaire, sollicite l'octroi de délais de paiement sur 24 mois suspensifs des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, elle sollicite que soit écartée l'exécution provisoire et sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de son conseil. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.




MOTIFS 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l'espèce, l'article 18.1 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer ou de toutes sommes accessoires au loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou encore de toute indemnité d'occupation, reconstitution ou ajustement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet. 

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 17 septembre 2025 pour la somme de 58 262,56 euros. La défenderesse ne conteste pas le décompte annexé au commandement de payer, se contentant d'indiquer que les sommes sollicitées au titre du décompte arrêté au 22 janvier 2026 sont imprécises. Ce décompte reprenant celui annexé au commandement, il convient d'en déduire qu'une partie de ses causes est contestée par le preneur, au titre plus précisément, de « divers postes accessoires ou refacturations, parmi lesquels des frais de relance, frais de rédaction, honoraires liés à la mise en jeu de la garantie à première demande, refacturations du commandement, ainsi qu'un poste de charges réelles, dont la ventilation, la base contractuelle et l'exigibilité immédiate ne ressortent pas avec suffisamment de clarté des pièces produites ». 

A l'appui, la défenderesse ne démontre pas, d'une part, que le calcul de l'indexation du loyer effectué par la demanderesse serait inexact. Il n'appartient pas au juge de procéder à cette vérification, mais bien à la partie qui l'invoque de le démontrer. Les provisions sur charges sont de 395 euros, tels que fixés dans le contrat de bail et la TVA est calculée sur l'ensemble des loyers et charges. Enfin, s'il n'est pas justifié de la taxe foncière, force est de constater qu'elle était de 1915 euros en 2024 et de 2036 euros en 2025, ce qui correspond à la somme annoncée à ce titre dans le contrat de bail (2091 euros en ce compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

Seuls les frais de relance n'apparaissent pas justifiés. La somme de 48€ apparaît dès lors sérieusement contestable. Or, il est constant qu'un commandement de payer demeure valable pour ses causes non sérieusement contestable soit à hauteur de 58 214,56 euros. 

Il n'est pas contesté que la défenderesse n'a pas régularisé cette somme dans le délai imparti d'un mois. Dès lors, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 janvier 2026 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

En l'absence de tout paiement volontaire depuis le mois de septembre 2025, les derniers paiements n'ayant couvert qu'un mois de loyer, la dette n'a cessé de croître. La défenderesse ne démontre pas qu'elle est en mesure d'apurer la dette dans un délai raisonnable et dans la limite de deux années, tout en honorant le paiement des échéances courantes. Ainsi, et par exemple, le paiement de 2000 euros effectué au mois d'avril 2026 ne permet pas d'honorer l'échéance courante. La demande de délais ne peut être que rejetée sans que la bonne foi de la défenderesse ne soit questionnée. 

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 18 janvier 2026, il n'y a pas lieu d'examiner la demande au titre du second commandement.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1728 du code civil impose au preneur de payer le loyer et les charges au terme convenu par le contrat de bail.

Après déduction des frais de relance, refacturation et honoraires non justifiés (887,47 euros), la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 75 091,58 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 22 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025 sur la somme de 58 214,56 euros.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 18 janvier 2026, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé à compter du mois de février 2026 jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, hors charges et hors taxes, tel que sollicité en demande.
Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement du 17 décembre 2025, mais non compris celui du 18 décembre 2025, dès lors que l'article 16.2 du contrat de bail ne permettait pas de faire jouer la clause résolutoire en cas de non reconstitution de la garantie bancaire, cette non reconstitution n'étant susceptible que de résiliation pour cause réelle et sérieuse ou de refus de renouvellement selon cette clause. 

En outre, il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, en vertu de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que la société Le Macguffin devra libérer le local situé [Adresse 3] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société Le Macguffin à payer à la SCI Dasam :
* la somme de 75 091,58 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 22 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025 sur la somme de 58 214,56 euros et en ordonnons la capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
* à compter du mois de février 2026, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, hors charges et hors taxes, ce, jusqu'à la libération effective des lieux, 

Condamnons la société Le Macguffin au paiement des dépens, dont le coût du commandement du 17 décembre 2025 mais non compris celui du 18 décembre 2025 ;



Condamnons la société Le Macguffin à payer à la SCI Dasam la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 20 mai 2026. 

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN