Tribunal Judiciaire · Service des référés — 20 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 26/51008 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2IF

N° : 6/JJ

Assignation du :
26 Janvier 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 20 mai 2026



par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier. 
DEMANDERESSE

SCI [Adresse 1], société civile immobilière
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272


DEFENDERESSE

Société LEBE SARL
[Adresse 3]
[Localité 3]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu le conseil de la partie représentée, avons rendu la décision suivante ;
 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 novembre 2019, la société SCI [Adresse 3] a donné à bail commercial à la société Lebe Sarl, venant aux droits de la société Vandex Exotique, des locaux situés [Adresse 1] à Paris 20ème, pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2019, moyennant un loyer en principal de 10 400 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 28 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la société Lebe Sarl un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 6 872 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus.

Par acte délivré le 26 janvier 2026, la société SCI [Adresse 3] a fait assigner la société Lebe Sarl devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la société Lebe Sarl et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,
- ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement la société Lebe Sarl et la société Vandex Exotique à lui payer la somme provisionnelle de 10 211,84 € au titre de l'arriéré locatif, terme du 1er trimestre 2026 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 28 novembre 2025, date du commandement de payer,
- autoriser la société SCI du [Adresse 1] à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle et prévisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application de la clause de dépôt de garantie du contrat de bail, 
- condamner solidairement la société Lebe Sarl et la société Vandex Exotique au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers majorée de 50%, outre les charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,
- condamner la société Lebe Sarl au paiement d'une somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

A l’audience du 08 avril 2026, la société SCI [Adresse 3] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 11 237,98 € arrêtée au 1er avril 2026, 2ème trimestre 2026 inclus. 

Bien que régulièrement assignée, la société Lebe Sarl n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire. 

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI [Adresse 3] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6872 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. 

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Lebe Sarl et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Lebe Sarl depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. 

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société SCI [Adresse 3], l'obligation de la société Lebe Sarl au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er avril 2026, 2ème trimestre 2026 inclus n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 237,98 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Lebe Sarl.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 28 novembre 2025.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Aucune demande ne peut prospérer à l'encontre de la société Vandex Exotique, celle-ci n'ayant pas été assignée dans la présente instance. 

Sur les demandes accessoires

La société Lebe Sarl, partie perdante, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2025, le coût de l'assignation et de la signification mais qu'en revanche, les frais de levée des états d'inscriptions et d'extraits Kbis ne constituent pas des dépens. 

La société Lebe Sarl sera par suite condamnée à payer à la société du [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.


PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 décembre 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société Lebe Sarl et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Lebe Sarl à payer à la société SCI [Adresse 3] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 29 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Lebe Sarl à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 11 237,98 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er avril 2026, 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Lebe Sarl aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Lebe Sarl à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 1] le 20 mai 2026

Le Greffier, Le Président,



Jean JASMIN Mathilde BALAGUE