Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 20 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me AYELA (R0049)
 Me PERROT (J134)


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18° chambre 2ème section


N° RG 22/13788 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYJZM

N° MINUTE : 2

Assignation du :
17 novembre 2022













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 20 mai 2026

DEMANDERESSES AU PRINCIPAL
DEFENDERESSES A L’INCIDENT

Madame [J] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.C. I L (RCS de [Localité 1] n°447 947 359)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Christophe AYELA de l’AARPI SZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0049


DEFENDERESSE AU PRINCIPAL
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. HOTEL DU LUXEMBOURG (RCS de [Localité 1] n°572 183 648)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Vanessa PERROT de l’EURL SOCIETE VP AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J134



MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.


DEBATS

A l’audience du 11 mars 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026.


ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
Suscetible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 novembre 2007, Mme [J] [R] et Mme [O] [R], aux droits et obligations de laquelle se trouve la société dénommée SOCIETE CIVILE I L, ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société dénommée HOTEL DU LUXEMBOURG un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2011, l'exercice « de la profession de MAITRE D'HOTEL MEUBLE » et un loyer annuel de 155 800 euros.

Au cours des années 2008 et 2009, la société HOTEL DU LUXEMBOURG a fait procéder à divers travaux notamment des travaux de ravalement de la façade, de toiture et de réaménagement intérieur. 

Des désordres étant apparus, la société HOTEL DU LUXEMBOURG a saisi le juge des référés du tribunal de commerce de Paris d'une demande d'expertise, lequel, par une ordonnance en date du 11 janvier 2011 rendue au contradictoire des entreprises intervenues lors des travaux, a désigné M. [U] [D] en qualité d'expert et en lui donnant notamment pour mission de donner son avis sur la réalité, l'origine et la cause des désordres.

L'expert a déposé son rapport le 20 novembre 2013.

Le 03 juin 2015, la société HOTEL DU LUXEMBOURG et les entreprises intervenues lors des travaux ont conclu un protocole d'accord aux termes duquel celle-ci recevait une indemnité de 169 133,55 euros.

La société HOTEL DU LUXEMBOURG a postérieurement engagé d'autres travaux.

Un litige est alors survenu entre Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L, d'une part, et la société HOTEL DU LUXEMBOURG, d'autre part. 

Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui, par une ordonannce rendue le 23 juin 2016 au contradictoire de la société HOTEL DU LUXEMBOURG, a ordonné une expertise en désignant M. [U] [D] pour y procéder et en lui donnant notamment pour mission de décrire les désordres affectant l'immeuble et de donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier.

Selon acte d'huissier de justice signifié le 04 mai 2021, la société HOTEL DU LUXEMBOURG a sollicité du bailleur le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021, ce qui a été accepté par celui-ci selon acte d'huissier de justice signifié le 30 juillet 2021.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 17 novembre 2022, Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L ont assigné la société HOTEL DU LUXEMBOURG à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin notamment qu'il prononce la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs de cette dernière, qu'il la condamne à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 40 000 euros hors taxes et hors charges, une somme de 309 508,80 euros en remboursement de la facture relative à la toiture, outre la somme de 1 000 000 euros de dommages-intérêts.

L'expert désigné par le juge des référés a déposé son rapport le 17 décembre 2023.


Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 10 mars 2026, au visa des articles 132, 144, 146 et suivants, 834, 788 et 789 du code de procédure civile, la société HOTEL DU LUXEMBOURG demande au juge de la mise en état de :

« CONSTATER le désistement de la demande incidente, 
 
DECLARER irrecevable la demande de Mme [J] [R] et la SCI IL de voir « dire et juger que l’expertise de partie [A] du 20 octobre 2005 est suffisamment précise et non contestable quant à l’établissement des causalités et imputabilités des désordres D7 à D9bis » 
 
DIRE Mme [J] [R] et la SCI IL prescrites en leur demandes d’expertise judiciaire, ou à défaut, dire que cette fin de non -recevoir sera examinée, en application de l’article 790 du CPC, par la formation de jugement au fond 
 
En tout état de cause, 
 
DEBOUTER Mme [J] [R] et la SCI IL de toutes leurs demandes, fins et conclusions; 
 
CONDAMNER solidairement Mme [J] [R] et la SCI IL à payer la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC au titre l’incident, outre les entiers dépens. 
 
RENVOYER l’affaire à la prochaine audience de mise en état 
 
FIXER un calendrier de procédure, en application de l’article 781 du CPC. ».


Dans leurs dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 10 mars 2026, au visa des articles 2224 et 2239 du code civil, 132, 138, 144, 788 et 789 du code de procédure civile, Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L demandent au juge de la mise en état de :

« A titre principal 
 
CONSTATER que le rapport [Q] ne se prononce pas sur les désordres ND12 à ND22 ; 
 
CONSTATER que le rapport [D] II est inopérant sur la causalité technique des désordres D7 à D9 bis ; 
 
DESIGNER tel expert de structure qui lui plaira à l’exception de Monsieur [U] [D] et de Monsieur [B] [P], pour : 
 
- Se rendre sur les lieux au [Adresse 2] à [Localité 1] dans le [Localité 5] 
[Localité 6] ; 
 
- Recueillir tous les documents de la cause qu’il estimera utile à sa mission, les explications 
des parties et le cas échéant entendre tout sachant, et notamment : 
- Le protocole d’accord qu’il a conclu avec Monsieur [S] [F], soldant le litige qui les a opposés pendant quatre années, portant sur le ravalement de façade intervenu lors des Travaux I ; 
 
- Un descriptif précis et complet travaux en cours dans l’immeuble en janvier 2026, de leur durée, et des éléments structurels ou non impactés, ainsi que le devis conclu avec l’entreprise en charge de ces travaux ; 
 
- L’ensemble des déclarations de sinistre allégués ; 
 
- Tout document attestant du bon entretien de la toiture depuis sa rénovation en 2021 ; 
 
- Tout document attestant de l’entretien des chéneaux depuis 2016 ; 
 
- Le compte rendu de chantier de l’entreprise mandatée pour le « réaménagement de la cuisine » mentionnant le déscellement de la poutre ; 
 
- Le devis signé avec l’entreprise en charge des travaux de « réaménagement de la cuisine » ; 
 
- Les bilans comptables de la société des cinq dernières années et pour les années 2015 à 2018; 
 
- Tout document attestant d’un traitement préventif contre les termites et tous autres nuisibles pouvant affecter la structure en bois de l’immeuble ; 
 
- Le dossier relatif à la déclaration préalable de travaux déposé par le Preneur en octobre 2024 à la Mairie du [Localité 7] à l’insu du Bailleur, et portant sur des travaux de zinguerie. 
 
- Décrire le désordre caractérisé par une fissuration importante de la façade sur cour (ND12), 
 
- Décrire le désordre caractérisé par une fissuration importante des murs et plafonds de la cage d’escaliers (tous étages) (ND13) ; 
 
- Décrire le désordre caractérisé par une dégradation importante des trois chiens assis sur couloir de circulation au R+4 (ND14) ; 
 
- Décrire le désordre caractérisé par un défaut d’étanchéité de la couverture sur rue (ND15) ; 
 
- Décrire le désordre affectant les combles (fissures, effritement, affaiblissement) (ND16) ; 
 
- Décrire le désordre affectant la façade sur rue et non pris en compte par [Q] (infiltrations d’eau, humidité, fissurations) (ND17) ; 
 
- Décrire le désordre affectant le sous-sol (déformation et déstructuration partielle de la voûte) (ND18) ; 
 
- Décrire le désordre affectant la chambre 407 (infiltrations d’eau, humidité, fissurations) ; 
 
- Décrire le désordre affectant le plafond de l’escalier d’accès au sous-sol (fissuration) 
(ND20) ; 
 
- Décrire le désordre affectant les cloisons du couloir, tous niveaux (fissuration) (ND21) 
 
- Décrire le désordre affectant le refend du couloir tous niveaux (fissuration) (ND22) 
 
- En rechercher et décrire les causes certaines ou probables, origines et imputabilités ; 

 
- Dire si ces causes certaines ou probables ont entraîné ou sont susceptibles d’entraîner d’autres désordres, notamment sur le même axe vertical de descente des charges ; et, le cas échéant, en identifier la nature, l’étendue et les conséquences ; 
 
- Fournir toute explication technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues ; 
 
- En cas de besoin s’adjoindre tout spécialiste de son choix ; 
 
- Déterminer les travaux à réaliser, pour remédier aux désordres et rétablir les lieux dans leur état d’origine avant les travaux non autorisés entrepris par le Preneur sans l’accord du Bailleur et sans la supervision de l’architecte de l’immeuble, en préciser le coût, la durée en joignant au rapport les devis des entreprises consultées ou un devis descriptif quantitatif et estimatif établi au besoin par un sapiteur, 
 
- Donner un avis sur tous les préjudices subis par le Bailleur du fait des modifications structurelles de l’immeuble, des percements, démolitions et des travaux de toute nature entrepris par le Preneur et du défaut d’entretien et de réparation de l’immeuble par le Preneur conformément aux dispositions du bail suivantes qui prévoient qu’il s’oblige : 
 
« 9) De ne pouvoir faire aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement dans les lieux loués, sans l’autorisation expresse et par écrit des bailleurs ; dans le cas d’autorisation les travaux seront faits sous la surveillance de l’architecte des bailleurs aux frais de la preneuse y compris les honoraires de l’architecte des bailleurs. Tous travaux autorisés ne pourront être faits la nuit. En cas d’embellissement et d’amélioration les bailleurs auront le droit de conserver sans indemnité à la fin du bail. […] 
 
14) De prendre entièrement à sa charge et faire son affaire personnelle de toutes les réparations pouvant se présenter inclues celles de la toiture de façon que le loyer soit payé aux bailleurs intégralement sans déduction aucune. 
 
De prendre également à sa charge l’entretien et le remplacement de la toiture vitrée placée sur l’avant-corps de la salle à manger. 
 
De prendre à sa charge les travaux de ravalement ainsi que les enduits et peintures des persiennes, fenêtre et boutiques, l’entretien et le remplacement des cheneaux. 
 
Ces travaux devront être réalisés aussi souvent que cela sera nécessaire pour le bon aspect et le bon entretien de l’immeuble. 
 
Il est en outre convenu que toutes les améliorations apportées à ladite maison et à ses dépendances consistant en peintures, enduits, changements de carrelage en parquets ou planchers, amélioration des emmarchements des escaliers seront exécutés par la preneuse à sa convenance et à ses frais, après avis donné aux bailleurs et leur consentement » 
 
- Répondre aux Dires et Observations des parties, leur communiquer un pré-rapport en sollicitant leurs observations avant le dépôt du rapport d’expertise ; 
 
STATUER ce que de droit sur le montant de la provision sur honoraire de l’Expert, ainsi que 
sur la date du dépôt ; 
 
FAIRE supporter cette provision à parts égales par chaque partie. 
 
DIRE ET JUGER que l’expertise de partie [G] du 20 octobre 2025 est 
suffisamment précise et non contestable quant à l’établissement des causalités et imputabilités 
des désordres D7 à D9bis ; 
 
A titre subsidiaire 
 
Si par extraordinaire le Juge de la mise en état devait considérer que les conclusions de l’expertise de partie [A] du 20 octobre 2025, non sérieusement 
contestables, nécessitaient d’être confirmées par une nouvelle expertise judiciaire contradictoire, 
 
INTEGRER au périmètre de la mission d’expertise telle que demandée à titre principal les 
mentions suivantes : 
- « Décrire les désordres sur la poutre du haut rez-de-chaussée (D9 et D9 bis) ; » 
 
- « Décrire les désordres dans les chambres 105 et 106 (D7 et D8) ; » 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
 
DEBOUTER la société HOTEL DU Luxembourg de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ; 
 
CONDAMNER la société HOTEL DU LUXEMBOURG à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [J] [R] et de la SC I.L ainsi qu’aux entiers dépens ».

Les moyens exposés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs de l'ordonnance.

L'incident a été plaidé à l'audience de mise en état du 11 mars 2026 et mis en délibéré au 20 mai 2026.


MOTIFS


A titre liminaire, il est rappelé que le juge de la mise en état n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que » et « dire et juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Par conséquent, il ne statuera pas sur les demandes suivantes de Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L :

- « CONSTATER que le rapport [Q] ne se prononce pas sur les désordres ND12 à ND22 »,
 
- « CONSTATER que le rapport [Q] est inopérant sur la causalité technique des désordres D7 à D9 bis »,

- « DIRE ET JUGER que l’expertise de partie [G] du 20 octobre 2025 est suffisamment précise et non contestable quant à l’établissement des causalités et imputabilités des désordres D7 à D9bis »,

qui ne sont que le rappel des moyens invoqués au soutien de leur demande d'expertise.

Dès lors la demande de la société HOTEL DU LUXEMBOURG de « DECLARER irrecevable la demande de Mme [J] [R] et la SCI IL de voir « dire et juger que l’expertise de partie [A] du 20 octobre 2005 est suffisamment précise et non contestable quant à l’établissement des causalités et imputabilités des désordres D7 à D9bis » sera déclarée sans objet.



1- Sur le désistement de la société HOTEL DU LUXEMBOURG 

La société HOTEL DU LUXEMBOURG indique se désister de sa demande de communication du diagnostic structure établi par la société CIPB ce qui sera constaté.


2- Sur la demande d'expertise

Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L exposent avoir pris connaissance en novembre 2024 de l'existence de onze désordres, qu'elles dénomment [Adresse 3] à ND 22, qui n'ont pas été traités par l'expert [D]lors de sa seconde expertise. Elles considèrent qu'il s'agit de graves désordres qui témoignent d'un défaut d'entretien des locaux de la part de la société HOTEL DU LUXEMBOURG, et, en conséquence, d'une violation de ses obligations contractuelles de nature à justifier ses demandes de résiliation du bail et de remise en état, et au sujet desquels le tribunal n'a pas suffisamment d'éléments pour statuer. Elles ajoutent que le second rapport de l'expert [D] est inopérant quant à la causalité technique des désordres D7, D8, D9 et D9 bis, de sorte que le tribunal ne disposera pas d'éléments suffisants pour statuer à ce sujet. Elles précisent produire un rapport d'expertise de l'expert [I] [E] et une note technique de l'expert [B] [P], auxquels elles ont pris l'initiative de s'adresser, qui selon elles suppléent au rapport de l'expert [D] quant à la cause des désordres D7, D8, D9 et D9 bis. 

En outre, sur le fondement des articles 2224 et 2229 du code civil, Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L contestent que leur demande soit irrecevable car prescrite ainsi que le soutient la société HOTEL DU LUXEMBOURG. Elles invoquent que le point de départ de la prescription doit être fixé au 30 mars 2016, date à laquelle elles ont eu connaissance des travaux réalisés par la communication des documents qu'elles réclamaient, et que la délai de prescription a été suspendu par l'ordonnance du juge des référés du 23 juin 2016 jusqu'au dépôt du rapport de l'expert le 17 décembre 2023, soit il y a moins de cinq ans.

La société HOTEL DU LUXEMBOURG expose que la demande d'expertise est irrecevable car prescrite selon l'article 2224 du code civil. Selon elle, le bailleur a eu connaissance dès 2008 et au plus tard le 1er juillet 2009 que des cloisons avaient été déposées et il aurait dû en conséquence saisir le tribunal et faire valoir la dépose des cloisons sans autorisation avant le 1er juillet 2014. Sur le fond, en vertu des articles 144 et 146 du code de procédure civile, la société HOTEL DU LUXEMBOURG fait valoir que le tribunal dispose d'éléments suffisants pour statuer car l'expert [D] a parfaitement répondu à la question de l'imputabilité des désordres. Elle indique que les nouveaux désordres sont sans gravité, qu'ils ont déjà été étudiés par l'expert ou sont en lien avec les désordres déjà étudiés par l'expert, ou qu'ils sont en lien avec les combles et qu'une expertise est déjà en cours à ce sujet avec la société CHAPELEC. Elle ajoute qu'une expertise ne peut suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve et que le bailleur a d'ailleurs saisi le tribunal avant même que le rapport d'expertise ne soit déposé et en produisant de nombreuses pièces. Elle considère enfin que la demande est dilatoire puisque l'expert [D] indique avoir étudié toutes les hypothèses et qu'aucune ne permet de considérer que sa responsabilité est engagée.

Sur ce,

Il ressort de l'article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
- ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
- statuer sur les fins de non-recevoir. Cependant, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. 

En outre, l'article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Enfin, l'article 144 du code de procédure civile dispose que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Selon l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

L'article 232 du même code précise que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.


a) Sur la demande d'expertise relative aux désordres ND 12 à ND 22

- Sur la fin de non-recevoir pour prescription de la demande d'expertise

En l'espèce, Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L font état des onze désordres supplémentaires suivants :
- ND12 – Façade sur cour : fissurations importantes, 
- ND13 – [Localité 8] de la cage d’escalier : fissurations importantes, 
- ND14 – Chien assis du couloir de circulation au R+4 : état de délabrement avancé, 
- ND15 – Couverture sur rue : défaut d’étanchéité, 
- ND16 – [Localité 9] : fissures, affaiblissement, 
- ND17 – Façade sur rue : infiltrations d’eau, humidité, craquelures, 
- ND18 – Sous-sol : déformation et destruction partielle de la voûte, 
- ND19 – Chambre 407 : infiltrations d’eau, humidité, 
- ND20 – Plafond de l’escalier d’accès au sous-sol : fissuration, 
- ND21 – Cloison du couloir (tous niveaux) : fissuration, 
- ND22 – Refend du couloir (tous niveaux) fissuration. 

Or, la société HOTEL DU LUXEMBOURG ne procède que par généralités et ne démontre pas, pour chacun de ces désordres, à quelle date Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L en ont eu connaissance ou auraient dû en avoir connaissance, ce qui ne permet pas de déterminer le point de départ du délai de la prescription de cinq ans, les éventuelles causes de son interruption ou de sa suspension, et à quelle date la prescription serait ainsi acquise.

Il ne peut donc être retenu que la demande d'expertise est prescrite. 

Elle sera par conséquent déclarée recevable.


- Sur la demande d'expertise

Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L produisent un procès-verbal de commissaire de justice établi le 28 novembre 2024 qui constate les désordres mentionnés dans les développements précédents.

Cependant, alors qu'une mesure d'instruction ne peut suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, aucun élément ne permet de retenir que ces nouveaux désordres pourraient être dus aux travaux réalisés par la société HOTEL DU LUXEMBOURG ou à un défaut d'entretien de sa part.

En outre, il ressort de leurs dernières conclusions au fond que Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L sollicitent la résolution du contrat de bail aux torts de la société HOTEL DU LUXEMBOURG aux motifs que cette dernière a manqué à ses obligations de locataire compte tenu (1) de la réalisation de travaux lourds affectant la structure de l'immeuble sans autorisation du bailleur, (2) du changement de destination des boutiques situées au rez-de-chaussée, (3) du défaut de réalisation des grosses réparations de la toiture qui lui incombaient, (4) du défaut d’entretien caractérisé par le défaut d’alerte quant au péril de l’immeuble, le défaut de réalisation des travaux jugés indispensables par l'expert [D] aux termes de son premier rapport, le défaut de traitement des termites, le défaut d’entretien des chéneaux, ainsi que (5) la commission d’infractions pénales à son encontre. 

Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L demandent également la condamnation de la société HOTEL DU LUXEMBOURG à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 40 000 euros, une somme de 309 508, 80 euros TTC en remboursement de la facture CHAPELEC du 25 octobre 2021 relative à la toiture, une somme de 1 000 000 euros àparfaire à titre de dommages-intérêts et une somme de 1 000 000 euros à parfaire au titre de leur préjudice moral. 

Or, la détermination par un expert de la cause exacte de ces nouveaux désordres et de leurs imputabilités est sans relation avec l'objet des prétentions et les moyens invoqués susvisés. Ces sujets pourraient éventuellement être liés à une remise en état des locaux, laquelle n'a pas été sollicitée.

Il est également relevé que Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L demandent qu'il soit donné pour mission à l'expert de « Déterminer les travaux à réaliser, pour remédier aux désordres et rétablir les lieux dans leur état d’origine avant les travaux non autorisés entrepris par le Preneur sans l’accord du Bailleur et sans la supervision de l’architecte de l’immeuble, en préciser le coût, la durée en joignant au rapport les devis des entreprises consultées ou un devis descriptif quantitatif et estimatif établi au besoin par un sapiteur, » et « Donner un avis sur tous les préjudices subis par le Bailleur du fait des modifications structurelles de l’immeuble, des percements, démolitions et des travaux de toute nature entrepris par le Preneur et du défaut d’entretien et de réparation de l’immeuble par le Preneur conformément aux dispositions du bail suivantes qui prévoient qu’il s’oblige (...)» alors qu'il n'a pas été jugé que les travaux auraient été réalisés sans l'autorisation du bailleur et que le preneur aurait manqué à son obligation d'entretien, le tribunal étant seul compétent pour en décider.

Dans ces conditions, la demande d'expertise sera rejetée.
 

b) Sur la demande d'expertise relative aux désordres D 7 à D 9 bis

Dans son second rapport l'expert [D] se prononce sur les désordres D7, D8 et D9 qui affectent notamment les planchers des chambres 105 et 106 et une poutre du salon d'attente et de lecture.

Si l'expert indique que ces désordres proviennent d'un cisaillement de la maçonnerie, il mentionne également qu'ils sont liés, qu'ils ne sont dus ni à la démolition d'un mur, ni aux travaux réalisés en 2009, ni à un défaut d'entretien de la part du preneur, que seules les bailleresses semblent pouvoir intervenir car c'est la structure porteuse de l'immeuble qui est concernée et que le preneur subit un préjudice d'exploitation du fait de la neutralisation des chambres et un préjudice d'image du fait de la présence d'étais dans le salon. 

Le tribunal est toutefois seul compétent pour apprécier au fond la pertinence des conclusions de l’expert judiciaire et décider, au vu des demandes formulées et des autres pièces produites, notamment les notes des experts personnels de Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L s'il est nécessaire d'ordonner une expertise complémentaire.

En outre, si Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L font état d'un désordre D9 bis, elles ne précisent pas de quel désordre il s'agit et il ne ressort pas du second rapport de l'expert [D] qu'il existait un désordre D9 bis ni que celui-ci a été expressément soumis à son analyse par l'une ou l'autre des parties. 

Par conséquent, la demande d'expertise sera rejetée et ce, compte tenu de l'incompétence du juge de la mise en état, sans qu'il soit nécessaire d'étudier au préalable la fin de non-recevoir pour prescription soulevée par la société HOTEL DU LUXEMBOURG.


2- Sur les demandes accessoires

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'incident en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de rejeter les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe, 

Déclare sans objet la demande de la société HOTEL DU LUXEMBOURG de « DECLARER irrecevable la demande de Mme [J] [R] et la SCI IL de voir dire et juger que l’expertise de partie [A] du 20 octobre 2005 est suffisamment précise et non contestable quant à l’établissement des causalités et imputabilités des désordres D7 à D9bis » ;

Constate que la société HOTEL DU LUXEMBOURG se désiste de sa demande de communication du diagnostic structure établi par la société CIPB ;

Déclare recevable la demande d'expertise relative aux désordres ND 12 à ND 22 formée par Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L ;

Rejette la demande d'expertise formée par Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L tant en ce qui concerne les désordres ND 12 à ND 22 que les désordres D 7 à D 9 bis ;

Déclare que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d'incident ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 14 octobre 2026 à 11 h 30 pour clôture de l'instruction et fixation de la date de l'audience de plaidoirie, sauf avis contraire et motivé des parties ;

Dit que les parties devront respecter le calendrier impératif suivant : 
- conclusions de Mme [J] [R] et la société SOCIETE CIVILE I L pour le 08 juillet 2026 ;
- conclusions de la société HOTEL DU LUXEMBOURG pour le 07 octobre 2026.


Faite et rendue à [Localité 1] le 20 mai 2026

Le greffier Le juge de la mise en état
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER