Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 2ème section — 20 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
délivrées le:

à
Me RABIER
Me BECIRSPAHIC


■

9ème chambre 2ème section
N° RG 23/14339 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23CM
N° MINUTE : 




Assignation du :
26 Septembre 2023







JUGEMENT 
rendu le 20 Mai 2026 
DEMANDEURS

Madame [V] [N] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire #4

Monsieur [O] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire #4


DÉFENDERESSES

S.A.R.L. C.J. IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillante

S.A. SERENIS ASSURANCES
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377

Décision du 20 Mai 2026
9ème chambre 2ème section
N° RG 23/14339 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23CM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint
Augustin BOUJEKA, Vice-Président
Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 25 mars 2026 tenue en audience publique devant Alexandre PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 20 mai 2026. 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 10 janvier 2017, M. [O] [K] et Mme [V] [K] née [N] ont acquis auprès de la société ARC Immobilier un appartement neuf d'une surface de 41,08 m² sis à [Localité 5], moyennant un prix de 185.000 euros, consistant en un investissement leur permettant de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif dit " Pinel ".

Ils ont mis le bien en location à compter du 1er juillet 2018 pour un loyer de 665 euros, hors charges, outre 35 euros pour une place de parking, soit une somme totale mensuelle de 700 euros.

Par lettre en date du 13 décembre 2022, l'administration fiscale leur a adressé une proposition de rectification sur la base notamment d'irrégularités constatées quant à l'application du dispositif " Pinel ", estimant que le loyer plafond aurait dû être fixé à un montant ne pouvant excéder 599,77 euros, ou 630,10 euros dans l'hypothèse où la surface de la terrasse pouvait être intégrée.

L'administration a maintenu sa position malgré les observations des contribuables, lesquels ont perdu le bénéfice des avantages fiscaux attachés au dispositif précité.

Par lettre RAR de leur conseil en date du 1er mars 2023, les époux [K] ont mis en demeure la Sarl C.J. Immobilier de les indemniser, faisant grief à cette dernière de leur avoir remis au moment de l'achat une attestation erronée sur le montant du loyer applicable pour le bénéfice de l'avantage fiscal escompté.




C'est dans ce contexte que, par exploit de commissaire de justice du 26 septembre 2023, les époux [K] ont fait assigner la Sarl C.J. Immobilier devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée à les indemniser de leurs préjudices financier et moral.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2024, l'affaire étant fixée à l'audience de plaidoiries tenue en juge rapporteur du mercredi 24 avril 2024.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la Sarl C.J. Immobilier dans le cadre de laquelle les époux [K] ont déclaré une créance pour un montant de 56.959 euros.

Par ordonnance du 24 avril 2024, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance précitée et renvoyé à l'affaire à la mise en état.

Par exploit du 4 décembre 2024, les époux [K] ont assigné en intervention forcée la SA Serenis assurances en sa qualité d'assureur de responsabilité civile professionnelle de la Sarl C.J. Immobilier.

Par ordonnance du 19 mars 2025, les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 23/14339.

Une seconde ordonnance de clôture a été prononcée le 28 janvier 2026 puis révoquée par décision du juge de la mise en état du 18 février 2026 aux fins de régularisation de la procédure par les époux [K] à l'égard des organes de la procédure collective, une demande de fixation au passif de la Sarl C.J. Immobilier étant formée dans les écritures de ces derniers.

Par dernières conclusions signifiées le 2 mars 2026, aux visas des articles 1134 du code civil et L.124-1 et suivants du code des assurances, les époux [K] demandent au tribunal de :
" DIRE ET JUGER RECEVABLES ET BIEN-FONDEES les demandes de Madame [V] [K] et de Monsieur [O] [K] ;
CONDAMNER la société SERENIS ASSURANCES à payer à Madame [V] [K] et à Monsieur [O] [K] les sommes suivantes :
- 38 639 euros en réparation du préjudice lié à la perte des avantages fiscaux du dispositif Pinel ;
- 12 421,44 euros en réparation du préjudice lié à la perte de revenus locatifs ;
- 5 000 euros, chacun, en réparation de leur préjudice moral.
DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 1er mars 2023 ;
DONNER ACTE de leur désistement d'instance à l'égard de la société CJ IMMOBILIER ;
CONDAMNER la société SERENIS ASSURANCES, à payer à Madame [V] [K] et Monsieur [O] [K], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société SERENIS ASSURANCES, aux entiers dépens. "


Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2025, aux visas des articles 1992 et 1231-1 et suivants du code civil, la SA Serenis assurances demande au tribunal de :
" DÉBOUTER M. et Mme [K] de leurs demandes contre la SA SERENIS ASSURANCES, 
Les CONDAMNER à verser la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. "
 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l'exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs prétentions.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mars 2026. L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries tenue en juge rapporteur du 25 mars 2026 et mise en délibéré au 20 mai 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

 1- Sur le désistement d'instance à l'encontre de la société CJ Immobilier

Les époux [K] exposent que la Sarl C.J. Immobilier ayant fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, ils n'entendent pas maintenir leurs demandes à son encontre.

Sur ce, 
La société CJ Immobilier n'a pas constitué avocat avant l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire prononcée par jugement du 21 mars 2024 du tribunal de commerce de Paris. Aucun mandataire de la procédure collective n'a été appelé dans la cause ou n'est intervenu volontairement à la présente procédure.

En l'absence de toute défense au fond ou fin de non-recevoir présentée dans l'intérêt de la Sarl C.J. Immobilier au jour de la signification des conclusions de désistement par les demandeurs, le désistement d'instance est déclaré parfait en application des dispositions des articles 384, 385 et 394 à 399 du code de procédure civile.

 2 - Sur la responsabilité de la Sarl C.J. Immobilier et sur la garantie de la SA Serenis assurances

Les époux [K] exposent avoir appliqué un loyer de 665 euros, hors charges, auquel s'ajoutent 35 euros pour la place de stationnement, en se basant sur une attestation délivrée le 9 septembre 2016 par la Sarl C.J. Immobilier mentionnant un loyer plafond de 666,95 euros par mois afin de bénéficier du dispositif " Pinel ".

Aux visas des articles 1217 et 1231-1 du code civil, ils soutiennent que la Sarl C.J. Immobilier, dont ils soulignent l'expérience de 25 ans dans le domaine de la promotion immobilière, en leur délivrant une information erronée, et pourtant déterminante, quant au plafond de loyer à appliquer pour bénéficier du dispositif précité, a manqué à ses obligations d'information et de conseil et donc commis un manquement à ses obligations contractuelles qui a eu pour conséquence d'entraîner la perte définitive des avantages fiscaux, sans aucune possibilité de régularisation.

Ils ajoutent que dans ce cadre, les garanties de la SA Serenis assurances sont acquises.

En réplique, la société d'assurance expose que les demandeurs ont acquis le bien en l'état futur d'achèvement auprès de la société ARC Promotion IDF et non de la Sarl C.J. Immobilier, laquelle ne figure d'ailleurs pas dans l'acte de vente. Elle ajoute que les époux [K] ne rapportent pas la preuve du lien contractuel fondant leur action, faute pour eux de verser aux débats un document contractuel conforme à la loi Hoguet les liant à la Sarl C.J. Immobilier ou un mandat.

Elle conclut dès lors à l'absence d'application des garanties de son contrat d'assurance souscrit par l'agence immobilière pour les conséquences de la responsabilité civile professionnelle, lesquelles ne trouvent à s'appliquer qu'à la condition essentielle de l'existence d'un mandat signé par son assurée conformément aux dispositions de la loi Hoguet qui imposent la signature d'un mandat signé et enregistré. 

A titre subsidiaire, elle soutient que l'action des demandeurs contre la Sarl C.J. Immobilier est mal fondée en l'absence de lien contractuel démontré, et qu'il leur revient, en application de l'article 1240 du code civil, de rapporter la preuve d'une faute, d'un lien de causalité et d'un préjudice pour engager la responsabilité délictuelle ou extra contractuelle de la défenderesse défaillante à l'instance. Elle ajoute que la seule attestation produite ne saurait suffire à rapporter cette preuve, rien n'indiquant que les demandeurs ont repris les indications de cette dernière lors de l'établissement du bail conclu deux ans après la rédaction de ce document. Elle fait valoir de plus, qu'aucun lien de causalité n'est constitué entre l'attestation litigieuse et le préjudice des demandeurs, en l'absence de tout autre élément venant conforter l'intervention de la Sarl C.J. Immobilier.

Enfin, elle soutient que les époux [K] ne peuvent se prévaloir de la théorie prétorienne du mandat apparent, laquelle ne peut être appliquée en matière de transactions immobilières.

Sur ce, 

 2.1 - Sur le fondement de l'action en responsabilité

Si la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite " loi Hoguet " impose en principe la signature d'un mandat écrit pour les opérations de transaction sur immeuble ou fonds de commerce visées à l'article 1er, la remise d'une attestation relative aux conditions d'application d'un avantage fiscal attaché à un bien immobilier n'est pas, en elle-même, une opération de transaction au sens de ce texte. Elle peut toutefois constituer une obligation d'information et de conseil distincte, engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement contractuel ou délictuel.

En l'espèce, les époux [K] ne produisent pas de mandat de gestion ou de transaction liant la Sarl C.J. Immobilier au sens de la loi précitée.




En revanche, ils produisent une attestation établie le 9 septembre 2016 par la Sarl C.J. Immobilier mentionnant un loyer plafond de 666,95 euros par mois pour le bénéfice du dispositif " Pinel ". Cependant, cette seule attestation ne suffit pas à établir l'existence entre les parties d'un contrat au sens strict.

En conséquence, l'action en responsabilité engagée par les époux [K] ne peut être fondée sur la responsabilité contractuelle, le tribunal ne pouvant pas prononcer une condamnation pour l'inexécution d'un contrat dont l'existence n'est pas démontrée.

En application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le tribunal requalifie d'office, sans nécessité de rouvrir les débats dès lors que la société défenderesse a conclu sur la responsabilité délictuelle, l'action des époux [K] à l'encontre de la Sarl C.J. Immobilier en une action en responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

 2.2 - Sur la faute de la Sarl C.J. Immobilier

L'article 1240 du code civil dispose que " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ".

Par ailleurs, l'agent immobilier, même sans mandat, reste un professionnel dont la parole engage sa responsabilité civile vis-à-vis des tiers à qui il donne des renseignements techniques.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la Sarl C.J. Immobilier a délivré le 9 septembre 2016 une attestation aux époux [K], les désignant nommément et reprenant la description du bien qu'ils avaient réservé (" PIECES : LOT A 65, parking 13, d'une surface habitable de 41,08 m², Terrasse 6,40 m² et [Localité 6] 30,48 m², au prix de 185.000 € parking inclus ") en mentionnant un loyer plafond de 666,95 euros par mois, hors charges et hors parking, pour bénéficier du dispositif Pinel.

Cependant, l'administration fiscale a ultérieurement constaté que le loyer plafond applicable s'élevait à 599,77 euros, ou 630,10 euros en intégrant la surface de la terrasse, soit un montant inférieur à celui indiqué dans l'attestation.

La Sarl C.J. Immobilier, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, compte tenu de son expertise et des enjeux fiscaux attachés au dispositif Pinel, se devait de s'assurer de l'exactitude des informations qu'elle délivrait aux demandeurs, et ce d'autant plus qu'elle avait parfaitement connaissance des caractéristiques du bien.

Or, il résulte de l'acte de vente que le jardin et la terrasse sont des parties communes à usage privatif et n'avaient donc pas à être intégrés à la surface utile privative du bailleur.

L'agence immobilière a ainsi délivré un document technique indiquant à tort un plafond de loyer Pinel incluant des surfaces non éligibles (terrasse et jardin en "jouissance privative").

L'antériorité de l'attestation par rapport à l'acte de vente ne saurait être une excuse, le professionnel ayant l'obligation de vérifier la nature juridique des lots, via le règlement de copropriété ou le contrat de réservation, avant de certifier un avantage fiscal.

En délivrant une attestation avec des chiffres fiscaux précis, déterminant dans la fixation du loyer en vue d'obtenir l'avantage fiscal, et ce sans en vérifier la faisabilité ou l'exactitude, et sans réserves sur des éléments non encore stabilisés juridiquement, la Sarl C.J. Immobilier a créé une apparence de sécurité juridique qui s'est avérée non conforme à la réalité et a ainsi commis une imprudence fautive, au sens de l'article 1240 du code civil, engageant sa responsabilité civile à l'égard des époux [K].

 2.3 - Sur le lien de causalité et le préjudice

Les époux [K] ont fixé le loyer de leur bien à 665 euros hors charges à compter du 1er juillet 2018, soit un montant conforme à l'attestation délivrée par la Sarl C.J. Immobilier (666,95 euros) mais excédant le plafond réel retenu par l'administration fiscale.

La SA Serenis assurances soutient qu'aucun lien de causalité n'est établi entre l'attestation litigieuse et le préjudice des demandeurs, rien n'indiquant que ces derniers ont effectivement repris les indications de ce document lors de l'établissement du bail conclu deux ans plus tard.

Cependant, il est constant que le loyer retenu dans le bail correspond précisément, à deux euros près, au montant indiqué dans l'attestation, ce qui établit que les époux [K] se sont bien fondés sur ce document pour fixer leur loyer et qu'il existe un lien de causalité direct entre l'information donnée par l'agence immobilière et la perte de l'avantage fiscal.

Le tribunal observe néanmoins que le bien n'a été mis en location qu'en juillet 2018, soit 22 mois après la délivrance de l'attestation litigieuse et que les demandeurs ne démontrent pas avoir effectué les diligences nécessaires pour s'informer de la pertinence toujours actuelle des informations fiscales obtenues presque deux ans auparavant, démarche qui s'imposait au regard de l'évolution régulière de la fiscalité et des barèmes qui lui sont liés. Or, une telle démarche aurait été de nature à révéler aux époux [K] le caractère erroné des informations obtenues auprès de la Sarl C.J. Immobilier. L'imprudence des demandeurs a donc contribué pour partie à la réalisation du préjudice allégué.

En conséquence, le tribunal retient un partage de responsabilité par moitié entre les époux [K] et la Sarl C.J. Immobilier.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que la faute d'un professionnel, au cas particulier du secteur immobilier, ayant fait perdre une chance d'obtenir un gain ne peut être réparée qu'à hauteur de cette perte de chance et ne peut être égale au bénéfice qu'aurait procuré la chance si elle s'était réalisée.



En l'espèce, l'attestation erronée a induit les époux [K] en erreur sur le respect des conditions du dispositif Pinel et leur a fait perdre définitivement l'avantage fiscal. Le préjudice lié à cette perte est établi à hauteur de 38.639 euros, tel que justifié par les demandeurs par le calcul des réductions d'impôt auxquelles ils auraient eu droit sur la durée de l'engagement.

Les époux [K] font également valoir un préjudice lié à la perte de revenus locatifs, résultant de la nécessité de réduire le loyer pour se conformer au dispositif, qui s'établit à la somme de 12.421,44 euros sur la base du différentiel de loyer sur la période concernée.

Compte tenu du partage de responsabilité retenu ci-avant, il convient de fixer la perte de chance à 30 % du préjudice allégué, soit à la somme de ((38.639 + 12.421,44) x 30 %) 15.318,13 euros.

Par ailleurs, il n'est pas contestable que les démarches fiscales imposées, l'incertitude prolongée et le stress engendré par la procédure de redressement fiscal ont été source d'un préjudice moral qu'il convient de fixer à la somme de 2.000 euros par époux, soit 4.000 euros au total.

 2.4 - Sur la garantie de la SA Serenis assurances

La SA Serenis assurances est l'assureur de responsabilité civile professionnelle de la Sarl C.J. Immobilier. Elle soutient que sa garantie n'est acquise qu'à la condition que son assurée ait agi en vertu d'un mandat régulier au sens de la loi Hoguet.

En l'espèce, si l'acte générateur de responsabilité ne s'inscrit pas dans le cadre d'un mandat de transaction au sens strict, il n'en demeure pas moins qu'il constitue un acte accompli dans le cadre de l'activité professionnelle de la Sarl C.J. Immobilier, laquelle est couverte par la police d'assurance de responsabilité civile professionnelle souscrite auprès de la SA Serenis assurances.

La garantie de la SA Serenis assurances est donc mobilisable en l'espèce, l'assureur ne pouvant opposer aux tiers lésés des restrictions contractuelles qui leur sont inopposables.

En conséquence, la SA Serenis assurances est condamnée à indemniser les époux [K] des préjudices ci-dessus retenus.

 3 - Sur les intérêts

Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023, date de la mise en demeure adressée par les époux [K] à la Sarl C.J. Immobilier, laquelle constitue le point de départ du cours des intérêts pour l'ensemble des chefs de préjudice.

 4 - Sur les demandes accessoires

 4.1 - Sur les frais du procès

La SA Serenis assurances, qui succombe, est condamnée aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer aux époux [K] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 4.2 - Sur l'exécution provisoire

La présente décision est revêtue de droit de l'exécution provisoire conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable en l'espèce, l'instance ayant été introduite postérieurement au 31 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT parfait le désistement de M. [O] [K] et Mme [V] [K] née [N] de l'instance engagée à l'encontre de la Sarl C.J. Immobilier ;

CONDAMNE la SA Serenis assurances, en sa qualité d'assureur de responsabilité civile professionnelle de la Sarl C.J. Immobilier, à payer à M. [O] [K] et Mme [V] [K] née [N] la somme de 15.318,13 euros au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE la SA Serenis assurances, en sa qualité d'assureur de responsabilité civile professionnelle de la Sarl C.J. Immobilier, à payer à M. [O] [K] et Mme [V] [K] née [N] la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023 ;

CONDAMNE la SA Serenis assurances aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE la SA Serenis assurances à payer à M. [O] [K] et Mme [V] [K] née [N] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 20 Mai 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT