TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me MEUNIER (B0195)
Me CHAPUIS DAZIN (C2305)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 24/05430 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4LCH
N° MINUTE : 1
Assignation du :
18 Mars 2024
JUGEMENT
rendu le 20 Mai 2026
DEMANDERESSE
S.A.R.L. DELICE GOURMAND (RCS de PARIS n°817 687 304)
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me François-andré MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0195
DÉFENDERESSE
S.C.I. NOYERS SAINT GERMAIN (RCS de PARIS n°330 434 028)
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2305
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.
Décision du 20 Mai 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/05430 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LCH
DÉBATS
A l’audience du 19 février 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026, délibéré prorogé au 20 mai 2026.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date des 12 et 15 février 2016, la SCI NOYERS SAINT GERMAIN a donné à bail commercial à la société DELICE GOURMAND des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er décembre 2015, afin qu’elle y exploite une activité de « pâtisserie, confiserie, chocolatier, restauration rapide, à l'exclusion de toute fabrication sur place », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 30.000 euros en principal, payable trimestriellement et à terme échu.
Reprochant à la société DELICE GOURMAND de ne pas avoir réglé la totalité des loyers et accessoires contractuels à l’échéance, la SCI NOYERS SAINT GERMAIN lui a fait signifier le 22 septembre 2016 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 47.047 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2016.
Par ordonnance en date du 12 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la locataire d’une demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire au 23 octobre 2016, ordonné l'expulsion de la société DELICE GOURMAND et de tous occupants de son chef à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de quinze jours suivant la signification de ladite ordonnance, fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter de la résolution du bail et jusqu’à la restitution des locaux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires, et l'a condamnée à payer à la bailleresse la somme de 52.000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2016, échéance du 30 novembre 2016 inclus.
Par acte sous seing privé du 11 mai 2017, la SCI NOYERS SAINT GERMAIN et la société DELICE GOURMAND ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel la bailleresse a consenti des délais de paiement à la locataire pour l’apurement de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 60.000 euros et accepté de suspendre les effets de la clause résolutoire constatée par l’ordonnance de référé du 12 janvier 2017 sous réserve de respect de l’échéancier accordé en plus du paiement des loyers courants. Ledit protocole prévoyait une clause de déchéance du terme en cas de défaillance de la société DELICE GOURMAND dans le règlement d’une seule mensualité ou des loyers courants, la clause résolutoire produisant alors ses effets et l’expulsion pouvant être mise en œuvre.
Considérant que la société DELICE GOURMAND n’avait pas réglé les mensualités convenues, la bailleresse a poursuivi son expulsion. La locataire a consécutivement fait assigner la SCI NOYERS SAINT GERMAIN devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris, le 30 juillet 2019, en contestation de la procédure d’expulsion diligentée à son encontre et aux fins de versement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par acte sous seing privé du 16 septembre 2019, les parties ont mis un terme à leur différend par la signature d’un second protocole d’accord, dans lequel la société DELICE GOURMAND s’est reconnu débitrice de la somme de 19.607 euros et la SCI NOYERS SAINT GERMAIN l’a autorisée à procéder à son règlement dans le cadre d’un nouvel échéancier, avec les mêmes sanctions à défaut de respect d’une seule des mensualités prévues à bonne date. La bailleresse s’est en outre engagée à remettre à la société DELICE GOURMAND l’ensemble des quittances dues depuis le début du bail dans le délai d’un mois suivant la signature du protocole et à lui adresser les quittances à venir à réception des règlements.
Par acte d’huissier du 04 juillet 2022, la SCI NOYERS SAINT GERMAIN a fait signifier à la société DELICE GOURMAND un itératif commandement de quitter les lieux, dont celle-ci a poursuivi l’annulation devant le juge de l’exécution, sollicitant en outre l’allocation d’une somme de 131.666,67 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 13 juin 2023, du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a annulé le commandement litigieux délivré le 04 juillet 2023 au motif que la bailleresse ne pouvait étendre la force exécutoire de l’ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2017 aux loyers venus à échéance postérieurement au 15 décembre 2017, peu important à cet égard les stipulations des protocoles d’accord transactionnels qui n’entraient pas dans ses prévisions.
La SCI NOYERS SAINT GERMAIN s’est désistée de l’appel qu’elle avait introduit à l’encontre de ce jugement, qui est devenu définitif.
Entretemps, par acte d’huissier du 31 mai 2023, la société DELICE GOURMAND a assigné la SCI NOYERS SAINT GERMAIN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner au paiement d’une somme de 150.083,40 euros en réparation des différents préjudices subis, en application de l’article 1240 du code civil.
Cette procédure, enrôlée sous le RG 23/07996 a été distribuée à la 18ème chambre 1ère section.
Alors que cette instance était pendante, la SCI NOYERS SAINT GERMAIN a fait signifier à la locataire un commandement visant la clause résolutoire, le 21 février 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 92.809 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, d’une somme de 11.137,08 au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle (12%) et du coût de délivrance de l’acte.
C’est dans ce contexte que la société DELICE GOURMAND a fait assigner la bailleresse devant ce tribunal par acte du 18 mars 2024, aux fins essentiellement d’être autorisée à s’acquitter de sa dette en vingt-quatre mensualités, et voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.
Il s’agit de la présente instance, enregistrée sous le RG : 24/05430.
Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 23 mai 2024, la SCI NOYERS SAINT GERMAIN a délivré à la société DELICE GOURMAND un congé à effet du 30 novembre 2024, sans offre de renouvellement et portant refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, au visa de l’article L145-17 du code de commerce.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, la société DELICE GOURMAND demande au tribunal, de :
« RECEVOIR la société DELICE GOURMAND en ses demandes et l’y DECLARER fondée,
ORDONNER la jonction des procédures RG 24/05430 et RG 23/07986,
ACCORDER un délai de vingt-quatre mois à la SARL DELICE GOURMAND, pour apurer le solde dû en 23 mensualités de 2.335,62 € et une 24ème de 2.335,74 € en sus de chaque loyer,
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée au commandement du 21 février 2024,
JUGER infondé le congé délivré par la défenderesse,
JUGER que le bail se trouve reconduit,
Subsidiairement DESIGNER un expert judiciaire afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction,
DEBOUTER la SCI NOYERS SAINT GERMAIN de l’ensemble de ses demandes,
CONDAMNER la SCI NOYERS SAINT GERMAIN au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la SCI NOYERS SAINT GERMAIN aux entiers dépens. »
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 avril 2025, la SCI NOYERS SAINT GERMAIN demande au tribunal, de :
« DEBOUTER la société DELICE GOURMAND de sa demande de jonction des procédures RG : 24/05430 et RG : 23/07986,
DEBOUTER la société DELICE GOURMAND de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI NOYERS SAINT GERMAIN,
En conséquence,
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à la société DELICE GOURMAND et la résiliation du bail,
Subsidiairement,
ORDONNER la résiliation judiciaire du bail commercial pour manquements graves aux clauses et conditions du bail commercial,
Très subsidiairement,
DECLARER VALABLE ET REGULIER le congé pour motifs graves et légitimes comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré à la requête de la SCI NOYERS SAINT GERMAIN à la société DELICE GOURMAND, suivant acte de la SCP LPF et ASSOCIES, en date du 23 mai 2024,
En conséquence,
ORDONNER l'expulsion de la SARL DELICE GOURMAND des lieux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
AUTORISER la SCI NOYERS SAINT GERMAIN à séquestrer les objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux loués dans tel garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de la SARL DELICE GOURMAND,
CONDAMNER la SARL DELICE GOURMAND à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN la somme de 116.145,00€ correspondant à la dette locative échéance du 1er trimestre 2025 comprise avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles, jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,
En tant que de besoin,
FIXER l'indemnité d'occupation, éventuellement due au montant du loyer, charges et impôts en sus et Y CONDAMNER la SARL DELICE GOURMAND jusqu'à l'expulsion effective, la restitution des clés en bonne et due forme ou la reprise des lieux vides de tout mobilier par la SCI NOYERS SAINT GERMAIN,
CONDAMNER la SARL DELICE GOURMAND à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN, à titre principal, la somme de 11.137,08 € correspondant à l’indemnité forfaitaire de retard due au titre des sommes réclamées dans le commandement de payer du 21/02/2024,
A titre subsidiaire, CONDAMNER, en application de l’article 1231-1 du Code civil, la société DELICE GOURMAND, à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN, à titre de dommages et intérêts, par suite du non-paiement des loyers et charges dus et résistance abusive, la somme de 11.200€,
JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 15.000€ restera acquis à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN en application de la clause attributive du dépôt de garantie insérée à l’article DEPOT DE GARANTIE du bail,
CONDAMNER la société DELICE GOURMAND au paiement d'une somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER la société DELICE GOURMAND en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 21 février 2024 à hauteur de 394,81 €, de la dénonciation à la caution (99,44€), la signification des conclusions (95,28€), les frais de signification du congé soit 122,69€ et des états et Kbis à hauteur de 69,17 € ainsi que les dépens de l’exécution s’il y a lieu. »
Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 19 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
Il sera préalablement rappelé que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, tels que le bail notarié signé en date des 12 et 15 février 2016 entre les parties, restent soumis aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
Par ailleurs, aux termes du dispositif de ses conclusions, la société DELICE GOURMAND sollicite principalement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sans contester la validité du commandement qui lui a été signifié le 21 février 2024, de sorte que le tribunal doit examiner préalablement, la demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences formée reconventionnellement par la SCI NOYERS SAINT GERMAIN, avant de statuer sur les prétentions de la demanderesse.
I- Sur la demande de jonction des procédures enregistrées sous les RG : 23/07986 et RG : 24/05430
Dans le dispositif de ses conclusions, la société DELICE GOURMAND sollicite la jonction des procédures enregistrées sous les RG : 23/07986 et RG : 24/05430.
La SCI NOYERS SAINT GERMAIN conclut au rejet de cette prétention.
L'article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
L'article 368 du même code précise que les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire.
Par ailleurs, en vertu de l’article 768 dudit code, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, dans la partie discussion de ses conclusions, la société DELICE GOURMAND ne développe aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa demande de jonction des deux instances qu’elle a introduites à l’encontre de sa bailleresse, enregistrées sous les RG : 23/07986 (pendante devant la 18ème chambre 1ère section) et RG : 24/05430 (distribuée à la 18ème chambre 2ème section), objet du présent jugement.
De plus, il résulte de l’exposé détaillé du litige que ces procédures tendent respectivement (1) à voir condamner la bailleresse à verser des dommages et intérêts à la société DELICE GOURMAND en raison des préjudices que celle-ci déclare avoir subi du fait de l’absence de délivrance de quittances, à l’origine de l’impossibilité de récupérer la TVA déductible et (2) à l’octroi de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire pour lui permettre de régler les causes du commandement qui lui a été délivré le 21 février 2024.
Les prétentions élevées par la demanderesse dans ces deux instances sont ainsi distinctes et il n’apparaît ni utile ni opportun de les juger ensemble.
Par conséquent, la demande de jonction de ces deux procédures sera rejetée.
II - Sur la demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail et ses conséquences formée par la SCI NOYERS SAINT GERMAIN
La SCI NOYERS SAINT GERMAIN demande au tribunal, sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce, de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 1er février 2016. Elle expose que la société DELICE GOURMAND a été défaillante dans le règlement des loyers et accessoires à l’échéance de façon persistante, ce qui l’a déterminée à lui faire signifier un commandement visant la clause résolutoire le 21 février 2024 pour obtenir le paiement de la somme de 92.809 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, outre une somme de 11.137,08 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 12% et le coût de la délivrance de l’acte. Elle précise que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti, ce dont le tribunal doit tirer les conséquences. Elle souligne que la locataire ne conteste pas que le commandement est régulier en la forme et fondé, se reconnaissant redevable du montant des loyers y visés, même si elle discute, selon elle à tort, le montant de l’indemnité forfaitaire.
La société DELICE GOURMAND, qui conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse dans le dispositif de ses conclusions, ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans la partie discussion de ses écritures pour contester l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’absence de paiement de ses causes dans le délai d’un mois suivant sa délivrance. Elle se reconnaît débitrice de la somme de 92.809 euros au titre de l’arriéré locatif, mais s’oppose au paiement de l’indemnité forfaitaire de 12% qui lui a été réclamée, qu’elle estime abusive et excessive, justifiant sa réduction.
Sur ce :
L’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La sanction consistant en l'acquisition des effets de la clause résolutoire étant automatique à l'expiration du délai d'un mois, le juge doit s'assurer que le commandement informe clairement le preneur du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.
Il est constant qu’un commandement de payer qui porte sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible.
En l’espèce, la SCI NOYER SAINT GERMAIN a fait signifier à la société DELICE GOURMAND, le 21 février 2024, un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement, dans le délai d’un mois de sa délivrance, de la somme totale de 104.340,89 euros correspondant :
- à un arriéré locatif arrêté au 12 février 2024 d’un montant de 92.809 euros, échéance du quatrième trimestre 2023,
- à une indemnité forfaitaire de 12%, soit la somme de 11.137,08 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
- au coût de la délivrance de l’acte par le commissaire de justice, d’un montant de 394,81 euros.
En exécution du bail notarié en date des 12 et 15 février 2026, la société DELICE GOURMAND s’est engagée à acquitter, trimestriellement et à terme échu, un loyer annuel fixé à l’origine à la somme de 30.000 euros par an en principal, soumis à indexation annuelle à la date anniversaire du bail en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (pages 14 et 15), outre une provision pour charges à valoir sur les charges, impôts et taxes locatives prévues à l’article 8 du bail objet d’une régularisation annuelle, initialement fixée à la somme trimestrielle de 1.000 euros (page 11), et un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyer en principal, d’un montant initial de 15.000 hors taxes, destiné à être actualisé en fonction de la variation du loyer (page 15).
Ledit bail contient une clause pénale (page 16) qui stipule que « dans le cas où, par suite de retard de paiement, le BAILLEUR exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du PRENEUR, il aurait droit, en sus du remboursement des frais d’huissier et de Justice, ainsi que de tous frais extrajudiciaires qui en seraient la suite ou la conséquence, à une indemnité fixée forfaitairement à DOUZE POUR CENT (12%) des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étant destinée à le couvrir tant les dommages pouvant résulter du retard dans les paiements, que des frais divers et honoraires exposés pour le recouvrement. Elle sera considérée comme supplément et accessoire du loyer et devra, en conséquence, être acquittée en même temps que les sommes faisant l’objet du recouvrement, à peine de résiliation du présent bail ».
La clause résolutoire insérée audit bail (page 16) précise quant à elle qu’« à défaut par le PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui toutes sont de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet. »
Il n’est pas contesté que la société DELICE GOURMAND n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance et que si elle conteste le montant de l’indemnité forfaitaire dont le paiement y est réclamé, elle se reconnaît débitrice de la somme de 92.809 euros au titre de l’arriéré locatif.
Le commandement étant régulier en la forme en ce qu’il reproduit tant l’article L145-41 du code de commerce que les termes de clause résolutoire stipulée au bail, et avertit la société DELICE GOURMAND du risque encouru à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la SCI NOYER SAINT GERMAIN est fondée à se prévaloir du caractère automatique du jeu de la clause résolutoire.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SCI NOYER SAINT GERMAIN et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu en date des 12 et 15 février 2016 la liant à la société DELICE GOURMAND par l’acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 21 mars 2024 à minuit.
Aussi, à défaut de départ volontaire de la défenderesse des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait des lieux loués, dans les conditions fixées au dispositif.
Il est en outre de droit que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
La défenderesse sollicite à ce titre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer augmenté des charges et impôts contractuel jusqu'à la libération effective des locaux vides de tout mobilier, par la remise des clés la restitution des clés.
La demanderesse ne discute pas le quantum revendiqué.
Par conséquent, l'occupation des locaux par la société DELICE GOURMAND, devenue occupant sans droit ni titre à compter du 22 mars 2024, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser, jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés, à une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer augmenté des charges et impôts qui aurait été dû si bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit.
III - Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la société DELICE GOURMAND
Au visa de l’article 1345-5 du code civil, la société DELICE GOURMAND demande au tribunal de lui accorder vingt-quatre mois de délais pour apurer sa dette au moyen de vingt-trois mensualités de 2.335,62 euros et la dernière d’un montant de 2.335,74 euros, en plus du loyer courant. Elle sollicite aussi que les effets de la clause résolutoire soient suspendus durant les délais octroyés. Elle précise que sa dette locative englobe des pénalités de retard abusives et manifestement excessives, de sorte qu’elle n’est redevable que d’une somme de 92.809 euros. Elle ajoute qu’elle a acquitté la totalité des loyers échus depuis la délivrance du commandement en date du 21 février 2024. Elle déclare aussi que le montant de la TVA perdue à hauteur de 36.754 euros, du fait de manquement de la bailleresse à son obligation de remise des quittances, doit venir en réduction de sa dette locative, en application de l’article 1240 du code civil.
La bailleresse s’oppose aux délais demandés. Elle rappelle que leur octroi relève de l’appréciation souveraine du tribunal. Elle soutient qu’il ne peut être accordé de délais qu’à titre exceptionnel, lorsque l’apurement de la dette n’est pas illusoire et que le débiteur se montre sincèrement désireux d’honorer ses engagements en fournissant les pièces financières utiles et actuelles sur sa situation afin de permettre au tribunal de s’assurer qu’il dispose des fonds pour y faire face et que sa proposition financière est sérieuse. Elle souligne que la société DELICE GOURMAND a déjà bénéficié de délais de paiement en 2017, puis en 2019, et qu’elle n’a pas à supporter la carence persistante de sa locataire sans son obligation essentielle de paiement des loyers et accessoires dus en contrepartie de la mise à dispositions des locaux. Selon elle, la locataire retient le paiement du loyer comme variable d’ajustement. Elle insiste sur le fait que celle-ci ne fournit aucune garantie suffisante pour que lui soient octroyés de nouveaux délais. Elle ajoute que, contrairement à ce que prétend la demanderesse, elle a été défaillante dans le règlement des sommes dues au titre des mois de juin à août 2024 inclus. Enfin, elle affirme que les sommes visées au commandement signifié le 21 février 2024 sont contractuellement dues, en ce compris les pénalités de retard.
Sur ce :
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le 1er alinéa de l'article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il est constant que l'octroi des délais de paiement relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Il est admis qu’ils ne peuvent être accordés qu'à titre exceptionnel lorsque l'apurement de la dette n'est pas illusoire et que le débiteur se montre sincèrement désireux d'honorer ses engagements en fournissant les pièces financières utiles et actuelles sur sa situation afin de s'assurer qu'il dispose de fonds personnels et que sa proposition financière est sérieuse.
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, la société DELICE GOURMAND ne fournit aucune pièce relative à sa situation financière.
Le tribunal, qui relève qu’elle que l’arriéré locatif dont elle se reconnaît débitrice représente plusieurs années de loyers et accessoires impayés, n’est donc pas en mesure de vérifier qu’elle serait en mesure de faire face aux sommes dont elle se reconnaît débitrice, en plus du loyer courant, si des délais lui étaient accordés.
En conséquence, la société DELICE GOURMAND sera déboutée de sa demande de délais de paiement.
IV - Sur les autres demandes formées par la société DELICE GOURMAND
La société DELICE GOURMAND sollicite que le tribunal juge infondé le congé sans offre de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, que la bailleresse lui a fait délivrer 23 mai 2024, à effet du 30 novembre 2024 et qu’il juge que le bail liant les parties se trouve reconduit. Elle les griefs invoqués par la bailleresse. Elle demande en outre, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire chargé de donner son avis sur l’indemnité d’éviction à laquelle elle pourrait prétendre.
La SCI NOYERS SAINT GERMAIN conclut au rejet de ces prétentions.
Dans la mesure où le tribunal a constaté précédemment l’acquisition des effets de la clause résolutoire à effet du 21 mars 2024 à minuit et que les demandes de délais assortis de la suspension des effets de ladite clause ont été rejetées, les prétentions de la demanderesse relatives au congé signifié le 23 mai 2024 sont sans objet, de même que celle d’expertise judiciaire en découlant.
La société DELICE GOURMAND sera donc déboutée de ses demandes tendant à voir juger infondé le congé sans offre de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes signifié le 23 mai 2024, à dire que le bail liant les parties se trouve reconduit et à voir désigner un expert judiciaire.
V- Sur les demandes de condamnation de la société DELICE GOURMAND au paiement de la somme de 116.145 euros au titre de sa dette locative et d’une indemnité forfaitaire de 11.137,08 euros
La SCI NOYERS SAINT GERMAIN sollicite le paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 116.145 euros, selon décompte arrêté au premier trimestre 2025 inclus. Elle sollicite que cette somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 21 février 2024. Elle demande en outre qu’elle soit condamnée à lui verser une somme de 11.137,08 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 12% convenue, telle que visée audit commandement. Elle fonde sa demande sur les stipulations contractuelles, rappelle qu’elles constituent la loi des parties. Elle estime que la somme de 11.137,08 euros doit à tout le moins lui être allouée à titre de dommages et intérêts.
Pour s’opposer à ces demandes, la société DELICE GOURMAND fait valoir qu’elle a acquitté les loyers dus depuis l’introduction de l’instance. Elle ajoute qu’elle dispose d’une créance d’un montant de 36.754 euros correspondant à la TVA définitivement perdu en raison de l’absence de remise de quittances par à la bailleresse. Enfin, elle demande au tribunal de réduire l’indemnité forfaitaire de 12%, s’agissant d’une clause pénale d’un montant abusif et excessif.
Sur le paiement de l’arriéré locatif
Selon l'article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L'article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable au bail commercial signé en date des 12 et 15 février 2016, dispose quant à lui que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige, précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Par ailleurs, en application de l’article 1153 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail liant les parties, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.
En l’espèce, ainsi que rappelé plus avant, aux termes du bail notarié liant les parties, la société DELICE GOURMAND s’est engagée à acquitter, trimestriellement et à terme échu, un loyer annuel fixé à l’origine à la somme de 30.000 euros par an en principal, soumis à indexation annuelle à la date anniversaire du bail en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (pages 14 et 15), outre une provision pour charges à valoir sur les charges, impôts et taxes locatives prévues à l’article 8 du bail objet d’une régularisation annuelle, initialement fixée à la somme trimestrielle de 1.000 euros (page 11), et un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyer en principal, d’un montant initial de 15.000 hors taxes, destiné à être actualisé en fonction de la variation du loyer (page 15).
Les termes clairs et précis du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.
Au vu du décompte actualisé produit par la bailleresse (pièce n°36), qui mentionne les règlements opérés par la demanderesse y compris en cours d’instance, il est établi que la société DELICE GOURMAND n’a pas réglé les loyers et accessoires dont elle était redevable à l’échéance contractuelle, y compris après les échéanciers que lui a successivement consentis par la bailleresse le 11 mai 2017 puis le 16 septembre 2019 et qu’elle est débitrice d’une somme totale d’un montant de 116.145 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2025 inclus.
La locataire n’est pas fondée à se prévaloir de règlements supplémentaire dès lors qu’elle ne précise pas quelle somme aurait été omise au crédit de son compte, ni ne verse aucun élément bancaire démontrant qu’une somme lui aurait été débitée, non prise en compte par la bailleresse.
Elle ne peut non plus se prévaloir d’une indemnité au titre de la TVA qu’elle n’aurait pas pu déduire, faute de production de quittances par la bailleresse dès lors que ce point contesté doit être tranché par la 18ème chambre 1ère section.
Elle est donc redevable de la somme de 116.145 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2025 inclus, étant précisé qu’à compter du 22 mars 2024, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues.
S’agissant des intérêts au taux légal réclamés, ils ne peuvent courir à compter de la délivrance du commandement de payer dès lors que pour la somme de 92.809 euros qui y était visée et qui n’a pas été acquittée. Pour le surplus de l’arriéré locatif venu à échéance en cours d’instance, les intérêts au taux légal courront à compter du 03 avril 2025, date de notification des conclusions d’actualisation des demandes de la SCI NOYERS SAINT GERMAIN, qui valent mise en demeure.
Par conséquent, la société DELICE GOURMAND sera condamnée à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN la somme de 116.145 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2025 inclus augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 92.809 euros et à compter du 03 avril 2025 pour le surplus, étant précisé qu’à compter du 22 mars 2024, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues.
Sur le paiement de l’indemnité forfaitaire
En application de l’article 1226 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail liant les parties, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.
L’article 1152 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, précise que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.
Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi et qu’il appartient au demandeur de démontrer ledit caractère manifestement excessif.
En l’espèce, ainsi que précisé ci-dessus, le bail contient une clause pénale (page 16) qui stipule que « dans le cas où, par suite de retard de paiement, le BAILLEUR exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du PRENEUR, il aurait droit, en sus du remboursement des frais d’huissier et de Justice, ainsi que de tous frais extrajudiciaires qui en seraient la suite ou la conséquence, à une indemnité fixée forfaitairement à DOUZE POUR CENT (12%) des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étant destinée à le couvrir tant les dommages pouvant résulter du retard dans les paiements, que des frais divers et honoraires exposés pour le recouvrement. Elle sera considérée comme supplément et accessoire du loyer et devra, en conséquence, être acquittée en même temps que les sommes faisant l’objet du recouvrement, à peine de résiliation du présent bail ».
Il prévoit également (page 16) que le montant du dépôt de garantie (15.000 euros) restera acquis à la bailleresse « en cas de résiliation di présent bail par le jeu de la clause résolutoire », ce « sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts ».
La sanction financière ainsi prévue, qui consiste dans le cumul d’une indemnité forfaitaire de 12% des sommes impayées et de la conservation du montant du dépôt de garantie apparaît disproportionnée. Elle est en effet, la majoration de 12% des sommes dues par le preneur, contractuellement prévue est excessive au regard du but poursuivi par la clause consistant à obtenir leur paiement et ainsi qu’à compenser les diligences entreprises par la bailleresse, qui ont consisté en la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail préalablement dont la prise en charge du coût relève des dépens et la constitution d’avocat dans la présente instance dont la prise en charge des honoraires seront arbitrés au titre des frais irrépétibles. D’autant que le préjudice de la défenderesse en raison du retard dans la perception des loyers et accessoires dus est compensé par l’intérêt de retard déjà alloué.
Aussi, le tribunal modèrera justement l’indemnité de retard contractuellement prévue à la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.
En conséquence, la société DELICE GOURMAND sera condamnée à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN une somme de 5.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.
VI – Sur la demande de conservation du dépôt de garantie par la SCI NOYERS SAINT GERMAIN
La SCI NOYERS SAINT GERMAIN demande à être autorisée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 15.000 euros, tels que prévu par le bail en cas de résiliation de plein droit consécutivement à la mise en œuvre de la clause résolutoire.
La société DELICE GOURMAND conclut au rejet de sa demande.
L’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 dispose quant à lui que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L’article du bail relatif au dépôt de garantie versé par le preneur stipule notamment (page 16) que « LE BAILLEUR s’engage à restituer le présent dépôt de garantie au PRENEUR déduction faite, le cas échéant, des sommes qui pourraient lui être dues en application des dispositions du présent contrat, à l’expiration du bail et au plus tard lorsque le PRENEUR aura fourni les justifications ci-dessus définies.
En cas de résiliation du présent bail par le jeu de la clause résolutoire, ci-après prévue, ce dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts ».
Les termes de cette clause s’analysent en une clause pénale réductible en application des articles 1226 et 1152 code civil, dans leur rédaction applicable au bail liant les parties, selon lesquels :
-la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ;
- lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.
Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi et qu’il appartient au demandeur de démontrer ledit caractère manifestement excessif.
Le cumul de la somme de 5.000 euros précédemment allouée au titre de l’indemnité forfaitaire avec la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 15.000 euros apparaît disproportionné par rapport au but poursuivi par les clauses pénales convenues par les parties consistant à obtenir le paiement des sommes dues par la locataire et au préjudice subi par la bailleresse pour en obtenir le paiement.
La demande de la bailleresse tendant à la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité complémentaire sera donc rejetée.
VII- Sur les mesures accessoires
La société DELICE GOURMAND, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Ainsi que le demande la bailleresse, ceux-ci comprendront le coût du commandement de payer signifié le 21 février 2024 (394,81 euros). Ils ne comprendront en revanche pas les coûts de signification des conclusions par voie de commissaire de justice en cours d’instance (95,28 euros), de dénonciation à la caution (99,44 euros), d’extrait Kbis et d’état des créanciers inscrits (69,17 euros), non exigés par la loi ou prévus par l’article 695 du code de procédure civile, non plus que les frais d’exécution, hypothétiques à ce stade. Ceux-ci seront arbitrés, de même que le coût du congé signifié le 23 mai 2024, qui n’a pas été utile à la solution du litige, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI NOYERS SAINT GERMAIN la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. Il convient de lui allouer une somme de 5.000 euros, tenant compte des frais précités, que la société DELICE GOURMAND sera condamnés à lui verser en application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la société DELICE GOURMAND fondée sur ce même texte sera, quant à elle, rejetée.
Enfin, eu égard à la date d'introduction de la demande, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de jonction des procédures enregistrées sous les RG : 23/07986 et RG : 24/05430,
DEBOUTE la société DELICE GOURMAND de ses demandes de délais de paiement pour apurer les causes du commandement signifié le 21 février 2024 et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,
DEBOUTE la société DELICE GOURMAND de ses demandes tendant à voir juger infondé le congé sans offre de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes signifié le 23 mai 2024, à dire que le bail liant les parties se trouve reconduit et, subsidiairement, à voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle pourrait prétendre,
CONSTATE l'acquisition au 21 mars 2024 à vingt-quatre heures des effets de la clause résolutoire stipulée au bail notarié en date des 12 et 15 février 2016 portant les locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], liant la SCI NOYERS SAINT GERMAIN et la société DELICE GOURMAND,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société DELICE GOURMAND et de tout occupant de son chef des locaux loués situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], correspondant aux lots n°3 et 7 de l’état descriptif de division, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,
DIT que le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE la société DELICE GOURMAND à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN, à compter du 22 mars 2024 et jusqu’à la libération des locaux par remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer augmenté des charges et impôts contractuels, qui auraient été dus si bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit,
CONDAMNE la société DELICE GOURMAND à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN la somme de 116.145 euros (cent seize mille cent quatre-cinq euros, au titre de l’arriéré locatif (échéance du premier trimestre 2025 incluse), étant précisé qu’à compter du 22 mars 2024, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 92.809 euros à compter du 21 février 2024 et à compter du 03 avril 2025 pour le surplus,
CONDAMNE la société DELICE GOURMAND à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle,
DEBOUTE la SCI NOYERS SAINT GERMAIN de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité complémentaire,
CONDAMNE la société DELICE GOURMAND au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 février 2024, mais pas les coûts de signification des conclusions par voie de commissaire de justice en cours d’instance (95,28 euros), de dénonciation à la caution (99,44 euros), d’extrait Kbis et d’état des créanciers inscrits (69,17 euros), non plus que les frais d’exécution,
CONDAMNE la société DELICE GOURMAND à payer à la SCI NOYERS SAINT GERMAIN la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de la société DELICE GOURMAND de condamnation de la SCI NOYERS SAINT GERMAIN à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 20 Mai 2026
Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA