Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 20 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me CONSEIL (C0987)
 Me JACQUIN (P0428)


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18° chambre 
2ème section


N° RG 24/13756 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6IST

N° MINUTE : 1

Assignation du :
08 novembre 2024













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 20 mai 2026

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL
DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. JS EVENT (RCS de [Localité 1] n°848 382 362)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987


DEFENDERESSE AU PRINCIPAL
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. ALMORIBA (RCS de [Localité 3] n°484 742 762)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428


MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.



DEBATS

A l’audience du 11 mars 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026.


ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2023, la société ALMORIBA a consenti à la société JS EVENT un contrat de sous-bail dérogatoire soumis aux dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce, portant sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété sis à [Localité 5] [Adresse 3] / [Adresse 4], pour une durée d'un an à compter du 15 mars 2023, tacitement reconductible sans pouvoir excéder trois années, l'exercice de l'activité de " restauration sous toutes ses formes (restaurant, brasserie, snack, vente à emporter) sans nécessité d'extraction, à l'exclusion de restauration italienne et pizzas ", et un loyer annuel de 70 000 euros hors charges et hors taxes.
 
Selon acte de commissaire de justice signifié le 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et un copropriétaire ont assigné, notamment, la société ALMORIBA et la société JS EVENT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir, notamment, condamner in solidum à cesser toute activité entre 20 heures et 2 heures du matin à l'entresol sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ainsi qu'à procéder à la dépose des enseignes lumineuses situées sur la façade, la tenture ainsi que l'enseigne comportant des lettres lumineuses dans le passage également, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, et à produire le rapport relatif à l'étude d'impact des nuisances sonores sous la même astreinte. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2024, la société ALMORIBA a délivré à la société JS EVENT un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme de 41 821 euros au titre des loyers et charges impayés des 3e et 4e trimestres de l'année 2024.
 
Par acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2024, la société ALMORIBA a signifié à la société JS EVENT une sommation, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de se conformer à la destination du bail, cesser toutes nuisances sonores du fait de son exploitation des locaux loués et justifier des autorisations obtenues pour l'enseigne afférente aux locaux loués.
 
C'est dans ces circonstance que selon acte de commissaire de justice signifié le 8 novembre 2024, la société JS EVENT a assigné la société ALMORIBA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris en sollicitant, notamment, la requalification du sous-bail dérogatoire en sous-bail commercial, le prononcé de la nullité du commandement de payer ainsi que de la sommation et, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire assortie d'un délai de paiement, outre la condamnation de la société ALMORIBA à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts pour défaut de délivrance et de jouissance paisible, la somme de 8 487,50 euros en remboursement des provisions sur charges non justifiées et la somme de 16 666,50 euros après réalisation des comptes entre les parties.
 
Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, la société ALMORIBA demande au juge de la mise en état de : 
" DECLARER la société ALMORIBA recevable et bien fondée en ses demandes,
 
REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société JS EVENT, 

CONDAMNER la société JS EVENT à payer à la société ALMORIBA, à titre de provision, la somme de 119.836 € TTC correspondant à l'arriéré de loyers et de charges au 1er octobre 2025, 

CONDAMNER la société JS EVENT à payer à la société ALMORIBA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

CONDAMNER la société JS EVENT aux entiers dépens ".

Sur le fondement des articles 789 du code de procédure civile, 1728 et 1134 du code civil, la société ALMORIBA fait valoir que la société JS EVENT a manqué de manière régulière à son obligation de paiement des loyers et provision pour charges. Elle précise que sa créance, arrêtée au 4e trimestre 2025 s'élève à la somme de 119 836 euros. 

Dans ses dernières conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, la société JS EVENT demande au juge de la mise en état de :
 
" - Juger qu'il existe des contestations sérieuses et débouter la société Almoriba de sa demande en condamnation provisionnelle d'un prétendu arriéré de loyers et de charges à l'encontre de la société JS Event.
 
- Reconventionnellement, condamner la société Almoriba à payer à la société JS Event une somme globale indemnitaire provisionnelle de 212.125 € détaillé comme suit :
 
- Préjudice causé par la qualification irrégulière du bail .............................100.000 € 

- Préjudice causé pour défaut de jouissance paisible des locaux ................... 50.000 € 

- Préjudice causé par l'absence de cave telle que prévue au bail .................. 50.000 € 

- Déduction des charges injustifiées ............................................................... 12.125 € 

Total .............................................................................................................. 212.125 € 

- Subsidiairement, s'il existait un arriéré locatif non sérieusement contestable, condamner la société Almoriba à payer à la société JS Event une somme globale indemnitaire provisionnelle de 150.536,50 € détaillé comme suit :
 
- Prétendu arriéré locatif ...................................................................... 61.588,50 € 

- Préjudice causé par la qualification irrégulière du bail .................. (-) 100.000 € 

- Préjudice causé pour défaut de jouissance paisible des locaux ........ (-) 50.000 € 

- Préjudice causé par l'absence de cave telle que prévue au bail ........ (-) 50.000 € 

- Déduction des charges injustifiées .................................................... (-) 12.125 € 

Total .......................................................................................... (-) 150.536,50 € 

- Débouter la société Almoriba de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

- Condamner la société Almoriba au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

- La condamner aux entiers dépens et autoriser à les recouvrer directement conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. ".

En vertu des articles 789 du code civil et L.145-1 du code de commerce, la société JS EVENT soutient que le montant des arriérés locatifs est sérieusement contestable. Elle expose avoir subi un préjudice du fait de la conclusion frauduleuse d'un sous-bail dérogatoire alors qu'elle aurait dû bénéficier d'un sous-bail commercial car elle est la seule véritable exploitante du fonds de commerce qu'elle a créé dans les locaux et qu'elle a droit à ce titre à la propriété commerciale. Elle évalue son préjudice à la somme de 100 000 euros. Au surplus, elle invoque un défaut de jouissance paisible des locaux au regard de la procédure de référé engagée à son encontre et soutenue par la société ALMORIBA qui lui a occasionné un préjudice matériel et moral qu'elle estime à un montant de 50 000 euros. De surcroît, elle indique que la société ALMORIBA n'a pas mis à disposition les deux caves prévues par le contrat de bail et a ainsi manqué à son obligation de délivrance ce qui justifie une indemnisation d'un montant de 50 000 euros. Enfin, elle explique que depuis le début de l'exploitation, elle n'a jamais reçu les justificatifs et la reddition des charges et qu'elle doit donc se voir rembourser la somme de 12 125 euros. La société JS EVENT en conclut que la société ALMORIBA lui doit la somme de 212 125 euros. 

L'incident a été plaidé à l'audience de mise en état du 11 mars 2026 et mis en délibéré au 20 mai 2026.


MOTIFS


1 - Sur les demandes de provision 

Selon l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1728 du même code prévoit que le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le loyer aux termes convenus.

Selon l'article 1347, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L'article 1347-1 précise que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Il ressort du contrat en date du 8 mars 2023 que la société JS EVENT sous-loue des locaux commerciaux à la société ALMORIBA moyennant le paiement d'un loyer dont le montant annuel, prévu par l'article 4 du contrat, s'élève à la somme de 70 000 euros hors taxes et hors charges. L'article 8 du contrat stipule en outre que la provision sur charges due par le preneur est d'un montant de 4 850 euros par an. 

Selon l'avis d'échéance du loyer du 4e trimestre 2025, la société JS EVENT reste devoir à la société ALMORIBA un arriéré de loyers et provisions pour charges d'un montant total de 119 836 euros correspondant aux termes des 3e et 4e trimestre 2024 et à ceux de l'année 2025.

La société JS EVENT ne peut sérieusement contester être débitrice de cet arriéré en soutenant que la société ALMORIBA lui est redevable d'une somme de 100 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice qui lui a été causé par la qualification irrégulière du bail, d'une somme de 50 000 euros en réparation du préjudice causé pour défaut de jouissance paisible des locaux ainsi qu'une somme de 50 000 euros en réparation du préjudice causé par le défaut de délivrance des caves dès lors qu'elle ne s'explique pas sur la nature de ces prétendus préjudices ni ne produit de pièces justificatives.

Il est d'ailleurs relevé qu'aux termes de son assignation la société JS EVENT ne sollicite pas de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice causé par la qualification irrégulière du bail ni de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice causé en raison du défaut de délivrance des caves.

En revanche, s'agissant de sa créance d'un montant de 12 125 euros en remboursement des provisions sur charges à défaut de reddition des charges et de communication des justificatifs correspondants, la société ALMORIBA ne donne aucune explication à ce sujet et ne produit pas les redditions de charges et les justificatifs. 

Les provisions versées, soit une somme totale de 12 125 euros, s'avèrent ainsi sans cause et la société ALMORIBA est tenue de les rembourser à la société JS EVENT.

Par conséquent, l'obligation de la société JS EVENT de régler à la société ALMORIBA l'arriéré de loyers n'est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 107 711 euros après déduction de sa créance de remboursement des provisions sur charges (119 836 - 12 125 = 107 711 euros).

La société JS EVENT sera donc condamnée à payer à la société ALMORIBA une provision d'un montant de 107 711 euros au titre de l'arriéré de loyers dû au 31 décembre 2025.


2 - Sur les demandes accessoires

La société JS EVENT qui succombe sera condamnée aux dépens de l'incident en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles. Leurs demandes de condamnation seront donc rejetées.


PAR CES MOTIFS

le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe,
 
CONDAMNE la société JS EVENT à payer à la société ALMORIBA une provision d'un montant de 107 711 euros (cent sept mille sept cent onze euros) au titre de l'arriéré de loyers dû au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNE la société JS EVENT aux dépens de l'incident ;
 
REJETTE la demande de la société ALMORIBA de condamnation de la société JS EVENT à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société JS EVENT de condamnation de la société ALMORIBA à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du mercredi 14 octobre 2026 à 11 h30 pour clôture de l'instruction et fixation de la date de l'audience de plaidoirie, sauf avis contraire et motivé des parties ;

DIT que les parties devront respecter le calendrier impératif suivant :
 
- conclusions de la société JS EVENT pour le 08 juillet 2026 ;

- conclusions de la société ALMORIBA pour le 07 octobre 2026.


Faite et rendue à [Localité 1] le 20 mai 2026

Le greffier Le juge de la mise en état
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER