Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 mai 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Xavier LABERGERE ; PREFET DE [Localité 1]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Maria Isabel CALCADA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/08486 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA32J

N° MINUTE : 
1/2026






JUGEMENT 
rendu le 18 mai 2026


DEMANDERESSE
SCI ADF IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Maria Isabel CALCADA, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : #56

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection, en présence de Mme [Z] [R], auditrice de justice, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier







Décision du 18 mai 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08486 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA32J




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2022 à effet au 25 mars 2022, la Société civile immobilière ADF IMMO (ci-après dénommée « la SCI ADF IMMO »), ayant pour mandataire Monsieur [W] [V] [K], gérant, a donné à bail à Monsieur [G] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Adresse 4], à PARIS (75013), moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Par avenant du 31 janvier 2024, les parties ont convenu d’un loyer de 433,81 euros hors charges, à compter du 31 décembre 2023, pour respecter la réglementation sur l’encadrement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ADF IMMO a, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, fait délivrer à Monsieur [G] [H] un commandement de payer la somme de 3022,86 euros en principal, au titre de son arriéré locatif, en visant une clause résolutoire contractuelle. 

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la SCI ADF IMMO a fait assigner Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [H] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,condamner Monsieur [G] [H] à lui payer une somme de 5038,10 euros au titre des loyers et charges dus au 30 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance, condamner Monsieur [G] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du loyer majoré et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complet paiement, avec intérêts au taux légal, ordonner la capitalisation des intérêts, condamner Monsieur [G] [H] à lui payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2026 et renvoyée au 23 mars 2026, où elle a été retenue. 

A l’audience, la SCI ADF IMMO, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10076,20 euros, selon décompte arrêté au 10 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, et maintient ses autres demandes au fond. Elle sollicite en outre le rejet de l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par le locataire ainsi que le rejet de sa demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges, et subsidiairement, l’autorisation de produire en délibéré les régularisations de charges qu’elle soutient ne jamais avoir adressées au locataire car lui étant défavorables. Elle s’oppose à des délais de paiement, en l’absence de reprise du loyer courant avant l’audience, ainsi qu’à des délais pour quitter les lieux. 

Monsieur [G] [H], représenté par son conseil, en se référant à ses conclusions qu’il a complétées oralement, demande au juge des contentieux de la protection de :
- à titre principal, déclarer l’action introduite par la SCI ADF IMMO irrecevable dans l’hypothèse où celle-ci aurait omis de notifier l’assignation à Monsieur le préfet de Paris,
- à titre subsidiaire,
prononcer la nullité du commandement de payer,débouter la SCI ADF IMMO de l’ensemble de ses demandes,- à titre infiniment subsidiaire,
condamner la SCI ADF IMMO à lui restituer la somme de 3360 euros au titre des provisions sur charges appelées sans régularisation annuelle,ordonner la compensation entre cette créance et les sommes qui seraient éventuellement jugées dues par le locataire au titre de l’arriéré locatif ou de l’indemnité d’occupation,accorder à Monsieur [G] [H] un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge, sans suspension des effets de la clause résolutoire,débouter la SCI ADF IMMO de sa demande tendant à voir Monsieur [G] [H] condamné à payer une indemnité d’occupation égale au double du loyer, et fixer celle-ci au montant du loyer contractuel, à l’exclusion de toute majoration et sans que puisse y être intégrée aucune charge à défaut de régularisation annuelle et de justificatifs conformes à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,accorder à Monsieur [G] [H] un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision,- en tout état de cause, 
condamner la SCI ADF IMMO aux dépens,débouter la SCI ADF IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire de droit. 
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. 

Par voie de note en délibéré, la SCI ADF IMMO a été autorisée à transmettre le justificatif de la dénonciation de l’assignation à la préfecture de Paris, ce qu’elle a fait par message RPVA en date du 26 mars 2026. Elle a également adressé deux documents relatifs aux régularisations de charges, que Monsieur [G] [H] demande d’écarter des débats. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la note en délibéré

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Ainsi, aux termes de l’article 442 du même code, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En l’espèce, aucune autre pièce que le justificatif de la notification par le bailleur de l’assignation à la préfecture n’a été sollicitée en délibéré. 

Par conséquent, il y a lieu d’écarter des débats les autres documents produits pendant le temps du délibéré par la SCI ADF IMMO.

Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, en application des dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par la voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SCI ADF IMMO précise à l’audience ne pas être une SCI à caractère familial, de sorte que les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lui sont applicables. 

A cet égard, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2026. 

L’action introduite par la SCI ADF IMMO est donc recevable.

Sur la régularité du commandement de payer

En application de l’article 114 alinéa 1 du code de procédure civile, la nullité d’un commandement de payer peut reposer notamment sur la preuve d’une irrégularité substantielle de celui-ci et d’un grief qui en résulte pour le demandeur à la nullité.

A l’appui de sa demande de nullité du commandement de payer du 11 mars 2025, Monsieur [G] [H] fait valoir qu’en l’absence de régularisation annuelle des charges depuis la conclusion du bail conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, celui-ci inclut en majorité des créances dont l’exigibilité n’est pas établie, à savoir 36 provisions sur charges représentant un total de 2520 euros. Il ajoute que le loyer initialement fixé dans le contrat de bail du 23 mars 2022 méconnaissait les dispositions relatives à l’encadrement des loyers, ce qui a justifié la conclusion d’un avenant le 31 janvier 2024 pour s’y conformer, sans que celui-ci ne régularise pour autant le montant de la provision sur charges, de sorte que la dette sur laquelle se fonde le commandement de payer est d’un montant incertain. Il en déduit que ledit commandement a été délivré de mauvaise foi et que la clause résolutoire qu’il vise ne saurait donc être acquise. 

Pour s’opposer à cette demande, la SCI ADF IMMO soutient que le commandement de payer vise à la fois des impayés de loyers et des impayés de provisions sur charges. Elle conteste que sa créance soit majoritairement constituée de provisions sur charges, en précisant que celles-ci, au nombre de six, représentent 420 euros sur la somme totale réclamée en principal, qui est de 3022,86 euros. En outre, elle explique que le commandement de payer concerne des impayés qui sont postérieurs à l’avenant du 31 janvier 2024, de sorte que les montants réclamés respectent les dispositions relatives à l’encadrement des loyers. Elle fait enfin observer que Monsieur [G] [H] ne démontre pas la mauvaise foi du bailleur. 

En l’espèce, la SCI ADF IMMO ne produit pas le décompte joint au commandement de payer du 11 mars 2025, qui le comprenait nécessairement néanmoins puisque l’acte comprend 5 pages. En revanche, elle fournit un avis d’échéance en date du 1er décembre 2024 ainsi qu’une mise en demeure en date du 6 janvier 2025 portant mention d’une créance principale du même montant que celui visé dans le commandement de payer, à savoir 3022,86 euros. Ces deux documents permettent d’établir que ce dernier portait sur six impayés de loyers à hauteur de 2602,86 euros et six provisions sur charges à hauteur de 420 euros. 

A cet égard, si le bailleur est tenu, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de procéder à une régularisation annuelle des charges, il n’en demeure pas moins que les provisions sur charges sont contractuellement dues aux termes du bail, en tant qu’accessoires du loyer principal. Au surplus, un commandement de payer délivré pour une somme inexacte n’est pas nul mais valide à concurrence des sommes réellement dues. Par conséquent, la validité du commandement de payer du 11 mars 2025 ne peut être remise en cause à ce seul titre. 

De plus, ledit commandement de payer concerne des impayés qui, pour les plus anciens, datent de juillet 2024. Ceux-ci sont donc tous postérieurs à la signature de l’avenant du 31 janvier 2024. Ainsi, la SCI ADF IMMO réclame le règlement de loyers dont le montant est conforme aux nouvelles dispositions légales. 

Enfin, dès lors que le commandement de payer délivré par la SCI ADF IMMO était fondé tant dans son principe que dans son montant, il ne peut être considéré qu’elle a fait preuve de mauvaise foi lors de sa délivrance ainsi que dans l’exécution du contrat de bail comportant la clause résolutoire visée par ce commandement et dont elle sollicite la mise en œuvre. 

Au vu de ce qui précède, il convient de débouter Monsieur [G] [H] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 11 mars 2025.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, les contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 demeurent soumis à l’ancienne version de ce texte, en ce qu’il fixe à deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

En application des articles 1214 et 1215 du code civil, la reconduction tacite du bail donne naissance à un nouveau contrat, qui est soumis à la loi en vigueur lors de ce renouvellement. 

En l’espèce, le bail signé par les parties le 23 mars 2022, avec prise d’effet au 25 mars 2022, comporte une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme du loyer et de ses accessoires, le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 11 mars 2025 pour la somme en principal de 3022,86 euros.

Le contrat de bail, d’une durée de trois ans, n’avait pas encore été reconduit tacitement au jour de la délivrance du commandement de payer, de sorte qu’il convenait bien de viser le délai de deux mois dans le commandement de payer comme étant alors le délai légal, étant observé que la durée légale du bail est en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 de 6 ans eu égard au fait que la SCI ADF IMMO a indiqué ne pas être de nature familiale au sens de l’article 13 de cette loi. 

Monsieur [G] [H] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois dudit commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11 mai 2025 à minuit, soit à compter du 12 mai 2025. 

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date et le versement intégral du loyer courant n'est pas repris. Monsieur [G] [H] ne s'oppose pas à la résiliation du bail, compte tenu de la situation.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est, et l'assistance d'un serrurier. 

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [H], à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. 

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [G] [H] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, dont le montant sera fixé par référence au seul montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce avec intérêts au taux légal, sans majoration, le préjudice n’étant pas supérieur à la valeur locative. 


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit par la SCI ADF IMMO que Monsieur [G] [H] reste lui devoir, au 10 mars 2026, la somme de 10076,20 euros au titre des loyers et charges, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [H] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis le 10 mars 2026 et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3022,86 euros et de l’assignation pour le surplus. 

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [G] [H] en répétition des provisions sur charges indues

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. 

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte. Le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur qui s'oppose à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles jusqu’à l’audience, dans la limite de la prescription. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. 

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. A cet égard, il est constant que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la SCI ADF IMMO qu’aucune régularisation de charges n’a été adressée au locataire entre l’origine du bail et la présente audience.

Le contrat de bail, à effet au 25 mars 2022, stipule une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Le locataire réclame restitution de la somme totale de 3360 euros sur 48 mois. 

Le bailleur ne produit aucune pièce permettant de justifier du montant des charges appelées depuis le début du contrat de bail, de sorte que la demande formulée par Monsieur [G] [H] au titre de la répétition de l’indu est recevable, le délai de prescription n’ayant, en l’absence de toute régularisation depuis l’origine du bail, pas commencé à courir.

Il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur que le locataire a réglé une provision mensuelle de 70 euros durant 28 mois, soit la somme de 1960 euros, sans que les charges ne soient jamais régularisées. Mais étant par ailleurs condamné pour les impayés, il aura droit à restitution de la totalité des provisions sur charges appelées sans régularisation annuelle, à savoir 3360 euros. 

En conséquence, la SCI ADF IMMO sera condamnée à lui verser la somme de 3360 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2026, date de la demande.

Sur la demande de compensation de Monsieur [G] [H]

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 

L’article 1348 du même code ajoute que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible, et à moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, Monsieur [G] [H] est tenu envers la SCI ADF IMMO d’une obligation au titre de son arriéré locatif et cette dernière est tenue d’une obligation à l’égard du premier au titre de la répétition des provisions sur charges indues. 

Ainsi la dette de Monsieur [G] [H] peut-elle être établie, au regard du décompte versé aux débats et de la répétition de l’indu à laquelle il peut prétendre, comme suit : 10076,20 euros appelés au titre du loyer et des charges – 3360 euros de restitution des charges indues = 6716,20 euros.

Sa demande tendant à voir ordonner judiciairement la compensation sera accueillie..

Sur la demande de délais pour quitter les lieux de Monsieur [G] [H]

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut, depuis la modification de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Monsieur [G] [H] fait état de sa situation professionnelle et financière, liée à des problèmes de santé graves, pour solliciter un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

La SCI ADF IMMO s'y oppose aux motifs que le locataire n’a pas réglé un seul loyer depuis 20 mois. 

Or il est constant que Monsieur [G] [H] n’a pas repris le versement du loyer courant depuis le mois de septembre 2024, après la perte de ses droits au chômage. Les attestations de France Travail et le rapport social qu’il produit établissent qu’il a désormais pour seul revenu l’allocation de solidarité spécifique, d’un montant de 579 euros environ, et que ses ressources ne lui permettent pas de reprise régulière du paiement d’une indemnité d’occupation. 

Il justifie certes du renouvellement de sa demande de logement social le 8 novembre 2025 mais la demande de délais pour quitter les lieux étant conditionnée au paiement de cette indemnité, elle devra être ici rejetée, en l'état des revenus et charges courantes de Monsieur [G] [H].

Sur la demande de délais de paiement de Monsieur [G] [H]

En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

En l’espèce, Monsieur [G] [H] demande que lui soit accordé un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes mises à sa charge, en faisant état de sa situation personnelle, médicale et financière. En effet, il justifie, selon certificat médical du 19 décembre 2025 et rapport social du 6 janvier 2025, avoir dû cesser son activité professionnelle en raison d’une une maladie chronique classée comme affection de longue durée et avoir ainsi subi une baisse significative de ses revenus depuis le mois de juillet 2024, ce qui correspond au premier impayé. En fin de droits au titre de l’allocation d’aide au retour à l’emploi, il perçoit désormais l’allocation de solidarité spécifique pour un montant mensuel d’environ 579 euros. Bénéficiant d’un accompagnement social il envisagerait de déposer un dossier de surendettement mais ne serait pas éligible à une aide du Fonds de solidarité pour le logement, faute de reprise du paiement des loyers. 

La SCI ADF IMMO s’oppose à l’octroi de délais de paiement au motif que le loyer courant n’est pas payé. 

En considération des besoins respectif des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois formée par Monsieur [G] [H], selon ses revenus actuels, en prévoyant que l'absence de respect de ces échéances rendra immédiatement exigible le solde restant dû.

Sur les frais accessoires et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [G] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de signification de la présente décision. 

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, alinéas 1, 1° et 2°, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité formée par la SCI ADF IMMO au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter et la demande de Monsieur [G] [H] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

ÉCARTE des débats les documents adressés en délibéré par la Société civile immobilière ADF IMMO qui n’avaient pas été sollicités ;

DÉCLARE la Société civile immobilière ADF IMMO recevable à agir ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [H] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 11 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 12 mai 2025, du bail conclu le 23 mars 2022 entre la Société civile immobilière ADF IMMO et Monsieur [G] [H], portant sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer à la Société civile immobilière ADF IMMO la somme de 10076,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 10 mars 2026, mars 2026 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 1062,86 euros et du 4 septembre 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la Société civile immobilière ADF IMMO pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [G] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE la Société civile immobilière ADF IMMO à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [G] [H] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE la Société civile immobilière ADF IMMO à payer à Monsieur [G] [H] la somme de 3360 euros en restitution des provisions sur charges du 25 mars 2022 au mois de mars 2026 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter du 23 mars 2026 ;

ORDONNE la compensation entre les somme réciproquement dues entre la Société civile immobilière ADF IMMO et Monsieur [G] [H] ;

AUTORISE Monsieur [G] [H] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 338 euros, payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que le non-paiement d'une mensualité à son échéance rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la Société civile immobilière ADF IMMO de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n' y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE