Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 20 Mai 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Mars 2026





Grosse délivrée le 20/05/2026 
À 
-Maître Anne cécile NAUDIN 
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N° RG 25/05196 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7EBR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [Q] [V] [K], né le 06 Novembre 1984 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparant


















EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [V] [K] est propriétaire du lot n°3 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2]. 

Par courrier recommandé du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [Q] [V] [K] de régler la somme de 411,07 euros au titre du dernier appel de fonds et la somme de 20,48 euros au titre de la dernière cotisation du fonds de travaux, relatives à l’exercice en cours.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET O. TRAVERSO, a fait citer Monsieur [Q] [V] [K], selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 04 mars 2026, aux fins de :
- Condamner Monsieur [Q] [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 2] :
. La somme de 2.814,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 novembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
. La somme de 431,55 euros au titre du budget prévisionnel correspondant aux provisions non encore échues prévues aux articles 14-1, 14-2 et 14-2-4,
- Condamner le requis au paiement d’une somme de 997,79 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Condamner le requis au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire ;
- Ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;
- Le condamner à payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sauf application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Condamner le requis au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 04 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, réitérant ses demandes dans les termes de son assignation, produisant un décompte actualisé en date du 03 mars 2026 à hauteur de 4.630,70 euros et s’opposant à tous délais de paiement. 

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Q] [V] [K], présent en personne, indique être en conflit avec le syndic et sollicite l’octroi d’un délai de paiement en 10 mensualités. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2026. 











MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. 


Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [Q] [V] [K] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours. 

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours. 

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.











Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment 
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 30 novembre 2023 et 25 novembre 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [Q] [V] [K] pour la période réclamée,
- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- le relevé de compte arrêté au 03 mars 2026 à la somme totale de 4.630,70 euros, correspondant à 3.272,91 euros dus au titre des charges et travaux et 1.357,79 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués,
- le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [Q] [V] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.272,91 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 03 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice. 


S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. 

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles. 

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 03 mars 2026 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.


Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. 

En l’espèce, la défaillance de Monsieur [Q] [V] [K] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Monsieur [Q] [V] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.


Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Q] [V] [K] demande des délais de paiements et propose de régler la dette en 10 mensualités.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Monsieur [Q] [V] [K] des délais afin de s'acquitter de la dette en 9 mensualités de 368 euros et une dernière mensualité égale au solde de la dette.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Q] [V] [K] supportera les entiers dépens de l’instance.






Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.


Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [Q] [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 3.272,91 euros (trois mille deux cent soixante-douze euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 03 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ; 

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] ;
 
CONDAMNE Monsieur [Q] [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 400 euros (quatre cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [Q] [V] [K] à s'acquitter de la dette en 10 mensualités, en procédant à neuf versements de 368 euros (trois cent soixante-huit euros) et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes ;

DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [V] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE
























LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.