Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
20 MAI 2026




N° RG 25/05191 - N° Portalis DB22-W-B7J-TC34
Code NAC : 72A 



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSE :

Madame [S] [C] [J]
née le 13 Novembre 1973 à [Localité 1] (95),
demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat. 





ACTE INITIAL du 09 Septembre 2025 reçu au greffe le 11 Septembre 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Avril 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mai 2026.


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EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [J] est copropriétaire des lots n° 219, 503 et 516 au sein de la [Adresse 1] située [Adresse 2].

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société CITYA EIC, a par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, fait assigner Mme [J] devant le tribunal de céans.

Dans cet acte, le syndicat sollicite la condamnation de Mme [J] au paiement des sommes suivantes : 
- 7.679,74 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 2 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date de la mise en demeure,
- 641,86 euros au titre des frais conformément à l’article 10.1 de la loi du 
10 juillet 1965,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
- 2.244 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal la capitalisation des intérêts et de condamner Mme [J] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation. 

Mme [J], régulièrement assignée par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. 

La clôture est intervenue le 7 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable. 

Sur les charges et dépenses pour travaux 

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- l’acte de vente,
- des lettres de mise en demeure et de relances,
- un état récapitulatif faisant état d’une somme due de 8.321,60 euros incluant des frais,
- divers appels de fonds pour la période courant du 15 mars 2022 au 
18 juin 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 
7 septembre 2021, 23 novembre 2022, 16 mai 2023, 19 mars 2024 et 
3 avril 2025, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels 
et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,
- le contrat de syndic,
- un jugement du 30 mai 2022 ayant déjà condamné la défenderesse à payer des charges arrêtées au 1er janvier 2022.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.679,74 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus.

Mme [J] sera donc condamnée au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 641,86 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance. 

Toutefois, s’agissant des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, ils ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 précité en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. A ce titre, ils seront écartés.

Dès lors, seuls les autres frais de mise en demeure et relance seront mis à la charge de la défenderesse pour une somme de 161,86 euros.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter du 31 juillet 2025, date de distribution de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. 

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement établi lorsque comme en l’espèce, le copropriétaire a déjà été condamné le 30 mai 2022 pour de précédents impayés.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [J] sera condamnée à lui payer la somme de 2.244 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au vu des factures produites. 

Mme [J] , qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence JEAN COCTEAU PRINCIPAL située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7.679,74 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025,

Dit que les intérêts ci-dessus fixés se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,


Condamne Mme [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 161,86 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne Mme [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, 

Condamne Mme [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] PRINCIPAL située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.244 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne Mme [S] [J] aux dépens, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence JEAN COCTEAU PRINCIPAL située [Adresse 2], du surplus de ses demandes, 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT