Tribunal Judiciaire · 1ere CHAMBRE — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS
1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 19 Mai 2026

Minute N° 
DOSSIER : N° RG 24/03181 - N° Portalis DBWS-W-B7I-EIUN


copie exécutoire 
Me Alice CARLI
Me Carole MUZI



DEMANDERESSE

Société FKMF, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Carole MUZI, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par Me Hervé CABELI, avocat au barreau de PARIS, plaidant.


DÉFENDERESSE 

Société SODALIS 2, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Me Alice CARLI, avocat au barreau D’ARDECHE, postulant et par Me Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS, plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRÉSIDENTE : Loïse PREVOST

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats et du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 19 février 2026
Débats tenus à l'audience du 17 Mars 2026
Jugement prononcé le 19 Mai 2026, par mise à disposition au greffe ;










EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 18 juillet 2018, la SAS L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES a consenti un bail commercial à la SAS FKMF portant sur des locaux à construire dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (07). 
Suivant acte authentique reçu par Maître [N] [U], notaire à [Localité 2] (14), le 31 décembre 2019, la SAS L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES a procédé à l’échange des parcelles objets du bail commercial avec la SAS SODALIS 2, cette dernière se substituant à elle en qualité de bailleur. 
Se plaignant d’impayés de loyers, la SAS SODALIS 2 a, par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2024, fait délivrer à la SAS FKMF un commandement de payer portant sur les sommes de 19.884,06 euros au titre des loyers et charges, 1988,41 euros au titre de la clause pénale, 218,72 euros au titre des d’intérêts de retard et 218,03 euros pour le coût de l’acte, visant la clause résolutoire. 
Par ordonnance contradictoire du 24 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de délais de paiement de la SAS FKMF, outre la suspension des effets de la clause résolutoire. 
Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2024, la SAS FKMF a assigné la SAS SODALIS 2 devant le tribunal judiciaire de Privas aux mêmes fins. 
La clôture a été fixée au 19 février 2026 par ordonnance du même jour, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 mars 2026. 
Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 16 février 2026, la SAS FKMF sollicite de voir : 
Lui accorder la faculté de se libérer de son obligation de paiement des sommes restant dues au titre du commandement de payer du 4 juillet 2024 d’un montant de 11.118,44 euros, en 5 mensualités égales de 2223,68 euros, le 15 de chaque mois, à compter de novembre 2025 jusqu’en mars 2026 ; Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’en mars 2026 ; Dire que les effets de la clause résolutoire seront anéantis au terme du délai ; Lui accorder la faculté de se libérer de son obligation de paiement des loyers de septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, janvier 2025, février 2025, soit la somme totale de 41.229,02 euros, en 19 mensualités de 2170 euros chacune, le 15 de chaque mois, à compter d’avril 2026 ; Condamner la SAS SODALIS 2 aux dépens ; Condamner la SAS SODALIS 2 à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision. La SAS FKMF conteste d’abord le montant réclamé par la SAS SODALIS 2, au motif qu’elle s’est acquittée d’une une partie des sommes dues au titre du commandement de payer.
Elle se prévaut ensuite des articles L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil pour solliciter des délais de paiement et par la même la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir sa bonne foi.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, la SAS SODALIS 2 demande quant à elle de voir : 
A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire : 
Prononcer la résiliation du bail commercial ; A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement :
Limiter à 10 mois les délais de paiement accordés à la SAS FKMF ; Ordonner le paiement de chacune des mensualités de manière consécutive et d’un montant égal chaque mois, payables avant le 10 de chaque mois, à compter du mois de novembre 2025, en sus des termes courants à échéance ; Ordonner, à défaut de paiement de l’une des mensualités à bonne date ou d’un terme courant à échéance, la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des sommes restant dues, la reprise de effets de la clause résolutoire, l’expulsion de la SAS FKMF ; Condamner, à défaut de paiement de l’une des mensualités à bonne date ou d’un terme courant à échéance, la SAS FKMF à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la complète libération des locaux ; En tout état de cause :
Rejeter les demandes de la SAS FKMF ; Ordonner l’expulsion de la SAS FKMF et celle de tous occupants de son chef des lieux objet du bail commercial, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sans délai ; Autoriser la séquestration aux frais, risques et périls de la SAS FKMF des meubles laissés dans les lieux ; Condamner la SAS FKMF à lui payer la somme de 56.530,55 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges arrêtées au mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux contractuel de 1 % par mois de retard, ou subsidiairement au taux légal, et ce à compter du 04 juillet 2024 ; Ordonner la capitalisation des intérêts ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant conventionnel du loyer (+ TVA), indexé annuellement, majoré de 20 %, taxes et charges en sus ; Condamner la SAS FKMF à lui payer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 04 août 2024 jusqu’à la complète libération des locaux ; Condamner la SAS FKMF à lui payer la somme de 5653,05 euros au titre des intérêts de retard, avec intérêts au taux contractuel de 1 % par mois de retard, ou subsidiairement au taux légal, à compter de la date d’assignation ; Condamner la SAS FKMF à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamner la SAS FKMF aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonciation des conclusions et de la signification du jugement à intervenir ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision. Elle soutient que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial est acquise du fait que la SAS FKMF n’a pas soldé les causes de ce commandement dans le mois suivant sa signification. Elle ajoute que les paiements intervenus postérieurement au commandement de payer correspondent aux termes mensuels du loyer courant. 
A titre subsidiaire, elle se prévaut des manquements répétés de la SAS FKMF à son obligation de paiement justifiant la résiliation du bail sur le fondement des articles 1103, 1227 et suivants et 1728 du code civil. 
Elle s’oppose enfin à l’octroi de délais de paiement au motif que la dette locative de la SAS FKMF a augmenté, et sollicite à défaut qu’ils soient réduits. 
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026. 

EXPOSE DES MOTIFS :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial : 
En application des article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. 
Conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le juge peut sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce le bail commercial du 18 juillet 2018 comporte en page 42 au titre VI, article 14.1 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers et charges après commandement de payer resté infructueux dans un délai d’un mois après sa délivrance. 
Le commandement de payer délivré le 04 juillet 2024 par la SAS SODALIS 2 vise et mentionne expressément la clause résolutoire prévue au bail commercial ainsi que le délai d’un mois bénéficiant au preneur pour régulariser la situation avant résiliation.
Il n’est pas contesté qu’au 04 août 2024, la SAS FKMF restait débitrice des sommes visées au commandement de payer, le premier paiement étant intervenu le 10 septembre 2024 pour un montant de 8538,86 euros selon le décompte produit par la SAS SODALIS 2.
Par conséquent, la clause résolutoire est acquise en son principe.


S’agissant de la demande de délais de paiement de la SAS FKMF, il ressort des éléments versés aux débats que les prélèvements automatiques sur son compte bancaire sont régulièrement rejetés et qu’elle procède à des règlements partiels ou complet des sommes dues par chèque ou virement.
De surcroît, ce n’est qu’aux mois de novembre et décembre 2025 qu’elle s’est acquittée d’une partie de sa dette en plus du loyer courant, de sorte qu’elle était toujours débitrice de la somme de 56.530,55 euros au 1er décembre 2025.
Si elle soutient qu’elle a fini de rembourser un emprunt bancaire souscrit pour l’aménagement du magasin qui obérait sa trésorerie, elle n’en justifie pas.
Ainsi, elle ne démontre pas une capacité de paiement à venir permettant d’apurer sa dette en plus du paiement des loyers courants en cas de suspension des effets de la clause résolutoire. 
Par conséquent, la demande de bénéficier de délais de paiement rétroactifs de la SAS FKMF sera rejetée et l’acquisition de la clause résolutoire constatée, à la date du 04 août 2024.
En outre, il sera ordonné l’expulsion de la SAS FKMF et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision. 
En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. 
Sur les condamnations à intervenir :
Sur la dette locative : 
Le commandement de payer les loyers signifié le 04 juillet 2024 fait état d’une somme de 22.309,22 euros, décomposée comme suit : 
19.884,06 euros au titre des loyers, charges et éventuels accessoires impayés suivant décompte arrêté 30 juin 2024 ; 218,72 euros au titre des intérêts de retard 1 %.En conséquence, la SAS FKMF sera condamnée à payer à la SAS SODALIS 2 la somme de 22.309,22 euros au titre de la dette locative, avec intérêts contractuels au taux de 10 % à compter du 04 juillet 2024, date du commandement de payer.
La capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil. 
Il n’y en revanche pas lieu de statuer sur la demande de la SAS SODALIS au titre du dépôt de garantie, non reprise au dispositif de ses conclusions.
Sur l’indemnité d’occupation : 
Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 04 juillet 2024 à minuit, les sommes dues à compter de cette date relèvent, non du défaut de paiement des loyers et charges, mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.
Cette indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il convient de préciser que les sommes dues à compter de la date de résiliation du bail commerciale ne sont plus soumises aux dispositions contractuelles telle que le taux d’intérêt contractuellement prévu, à la clause pénale ou aux indemnités de retard. 
En conséquence, le tribunal fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période allant du 04 juillet 2024 jusqu’à la restitution effective des locaux, à la somme de 8538,86 euros réévaluable selon les règles applicables au loyer, charges et accessoires en vertu du contrat de bail et de la législation en vigueur, sans qu’il y ait lieu de prévoir une majoration injustifiée de 20 %.
Il sera en outre déduit la totalité des sommes déjà versées par la SAS FKMF depuis le 04 août 2024. 
Sur l’application de la clause pénale :
Le bail commercial prévoit en page 19 et 20 à l’article 5.5 une clause pénale d’un montant de 10 % des sommes dues, exigible 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse.
Bien que la SAS SODALIS produise une lettre de relance avant commandement de payer du 04 juillet 2024, elle ne justifie pas des modalités d’envoi et de réception de celle-ci, par la production d’un accusé de réception dûment complété, de sorte que cette lettre ne saurait constituer la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception prévue au contrat.
Ainsi, les conditions d’application de la clause pénale n’étant pas réunies, la SAS SODALIS 2 est mal fondée à en réclamer le bénéfice et sa demande de ce chef sera rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SAS FKMF, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 04 juillet 2024. 
Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SAS FKMF, partie perdante condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer à la SAS SODALIS 2 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, aucun élément n’est apporté pour justifier d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail commercial du 18 juillet 2018 entre la SAS FKMF et la SAS SODALIS 2, par acquisition de la cause résolutoire, à la date du 04 août 2024 ; 
REJETTE les demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la SAS FKMF ; 
ORDONNE l’expulsion de la SAS FKMF ainsi que de tous occupants de son chef de locaux objet du bail commercial situés [Adresse 3] à [Localité 1] (07), au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; 
RAPPELLE que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; 
CONDAMNE la SAS FKMF à payer à la SAS SODALIS 2 la somme de 22.309,22 euros au titre des loyers, charges et éventuels accessoires impayés, avec intérêts contractuel au taux de 1 % à compter du 04 juillet 2024, date du commandement de payer ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS FKMF à la SAS SODALIS 2 à la somme mensuelle de 8538,86 euros, réévaluable selon les règles applicables au loyer, charges et accessoires en vertu du contrat de bail et de la législation en vigueur ;
CONDAMNE la SAS FKMF à payer à la SAS SODALIS 2 une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 8538,86 euros, réévaluable selon les règles applicables au loyer, charges et accessoires en vertu du contrat de bail et de la législation en vigueur, à compter du 04 août 2024 et jusqu’à restitution effective des locaux ; 
DIT que la totalité des sommes payées par la SAS FKMF à compter du 04 août 2024 et jusqu’à restitution effective des locaux seront déduites du montant total dû au titre de l’indemnité d’occupation ; 
CONDAMNE la SAS FKMF aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 04 juillet 2024 ; 
CONDAMNE la SAS FKMF à payer à la SAS SODALIS 2 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE tout autre demande ; 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.
 Le greffier La présidente