MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 18 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01641 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WPGE
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : Société IMMORENTE C/ S.A.S. EBM 8
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge
LE GREFFIER :
Lors des débats : Madame Valérie PINTE, Greffier
Lors du délibéré : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
Société IMMORENTE, SCOI immatriculée au RCS d’ EVRY sous le n° 347 996 209, dont le siège social est sis 303 Square des Champs Elysées - EVRY-COURCOURONNES -91026 EVRY CEDEX
représentée par Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815
DEFENDERESSE
S.A.S. EBM 8, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 900 201 054, dans les lieux loués sis 113 rue Aristide Briand - 94110 ARCUEIL
non représentée
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Débats tenus à l’audience du : 14 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Mai 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Mai 2026
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 14 juin 2023, la société Immorente a donné à bail commercial à la société ASH Formations, désormais dénommée la société EMB 8, des locaux situés 113 rue Aristide Briand à Arcueil (94100), moyennant un loyer annuel de 131 040,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la société Immorente a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société EMB 8 pour une somme de 63 264,74 € au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2025.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la société Immorente a fait assigner la société EMB 8 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société EMB 8 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société EMB 8 à payer à la société Immorente la somme provisionnelle de 137 201,09 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 avril 2026 augmentée de 3,5 % et productive d’un intérêt fixé à 3,5 % par année de retard à titre de pénalité forfaitaire,
- condamner la société EMB 8 à lui régler une indemnité provisionnelle égale au montant des loyers, augmentés des charges, qui auraient du être perçus jusqu’au 14 juin 2032,
- condamner la société EMB 8 à lui régler une indemnité provisionnelle égale aux trois mois de franchise de loyer dans leur intégralité, TVA en sus,
- condamner la société EMB 8 au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
- condamner la société EMB 8 au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’audience du 14 avril 2026, la société Immorente, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne morale, la société EMB 8 n'a pas constitué avocat.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société Immorente n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 63 264,74 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 26 août 2025.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société EMB 8 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société EMB 8 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Immorente, l'obligation de la société EMB 8 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 13 avril 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 109 516,75 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société EMB 8, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 63 264,74 € et à compter du 29 octobre 2025 pour le solde.
Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt de 3,5 % par année de retard, ni d’augmenter cette somme de 3,5 %, car de telles mesures s’analyseraient comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.
Sur la clause pénale
La clause pénale contractuelle, figurant à l’article 19.2 du contrat de bail, dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Partant, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes provisionnelles au titre du montant des loyers, augmentés des charges, qui auraient du être perçus jusqu’au 14 juin 2032 et des trois mois de franchise de loyer, TVA en sus.
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société EMB 8, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société EMB 8 ne permet d’écarter la demande de la société Immorente formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 août 2025,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société EMB 8 et de tout occupant de son chef des lieux situés 113 rue Aristide Briand à Arcueil (94100) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société EMB 8, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société EMB 8 à la payer,
CONDAMNONS par provision la société EMB 8 à payer à la société Immorente la somme de 109 516,75 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 13 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur 63 264,74 € euros et à compter du 29 octobre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
DEBOUTONS la société Immorente du surplus de sa demande provisionnelle,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,
CONDAMNONS la société EMB 8 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
CONDAMNONS la société EMB 8 à payer à la société Immorente la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 mai 2026.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS