Tribunal Judiciaire · Chambre procédure orale — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/00643 - N° Portalis DBYG-W-B7J-DMGR 

Plaidoirie le 10 Mars 2026

Composition du tribunal : 

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Alexandra ACACIA 




Copie exécutoire délivrée le :




à la SELARL AYR AVOCATS


Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [A], [S], [O] [G]
né le 13 Décembre 1956 à JALLIEU (38300)
Slabystrasse 24
50735 KOLN (ALLEMAGNE)

représenté par la SELARL AYR AVOCATS, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU


DÉFENDEURS

Monsieur [L] [P]
né le 26 Juillet 1987 à VAULX EN VELIN (69120)
2 chemin du Puits
69120 VAULX EN VELIN

Madame [N] [D]
née le 23 Août 1990 à SAINT DENIS (93284)
2 Chemin du Puits
69120 VAULX EN VELIN

tous deux non comparants, ni représentés

S.A.S. SQUARE HABITAT SUD RHÔNE ALPES
1 rue du Musée
38200 VIENNE

représentée par la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU



Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.




EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 15 mars 2021 consenti par Monsieur [A] [G], Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] ont pris en location un logement situé 59 Rue de la République à Bourgoin-Jallieu (38300), dont il a confié la gestion à SQUARE HABITAT le 29 octobre 2011, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant total de 835,00 €.

En décembre 2022, la chaudière est tombée en panne. Monsieur [A] [G] a remplacé la chaudière installée en juin 2011 pour un montant 6 048,32 €.

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] ont quittés le logement le 08 septembre 2023, ne réglant pas l'avis d'échéance du 17 octobre 2023 d'un montant de 1 669,71 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 novembre 2024, Monsieur [A] [G] a mis en demeure, par l'intermédiaire de son conseil, SQUARE HABITAT ainsi que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] de lui rembourser le montant de la chaudière et pour ces derniers de lui verser la somme de 1 675 € au titre des loyers impayés.

Par courrier du 05 décembre 2024, SQUARE HABITAT a décliné toute responsabilité quant au changement de la chaudière.

Par acte de commissaire de justice du 02 juin 2025, Monsieur [A] [G] a assigné Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] et SQUARE HABITAT SUD RHÔNE ALPES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] à verser à Monsieur [G] la somme de 2 343,04 euros au titre du solde locatif ;Condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] et l'agence SQUARE HABITAT la somme de 6 048,32 euros au titre du remplacement prématurée de la chaudière ;Condamner l'agence SQUARE HABITAT à verser à Monsieur [G] la somme de 500 € au titre de son préjudice moral ;Condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] à verser à Monsieur [G] et l'agence SQUARE HABITAT à verser à Monsieur [G] la somme 1 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] et l'agence SQUARE HABITAT aux entiers dépens de l'instance ;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
Aux termes de ses dernières écritures, la S.A.S. SQUARE HABITAT, demande au tribunal de :

A titre principal :
Débouter Monsieur [A] [S] [O] [G] de l'intégralité de ses demandes ;Juger que SQUARE HABITAT n'a commis aucune faute dans le cadre de son mandat de gestion ;Juger à ce titre que l'agence SQUARE HABITAT n'est pas responsable du remplacement de la chaudière de l'appartement sis 59 Rue de la République à Bourgoin-Jallieu ;
Subsidiairement,
Juger qu'il doit être pris en compte la vétusté de la chaudière changée dans sa onzième année d'utilisation ;Juger que SQUARE HABITAT ne peut être recherchée que pour 15 % de la somme totale du prix de la chaudière remplacée, conformément à la grille de vétusté, soit la somme de 907,25 € ;
En tout état de cause,
Condamner Monsieur [A] [S] [O] [G] à payer à SQUARE HABITAT, 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner le même aux entiers dépens.
En réponse, aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [A] [G] demande au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] à verser à Monsieur [G] la somme de 2 343,04 euros au titre du solde locatif ;Condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] et l'agence SQUARE HABITAT la somme de 6 048,32 euros au titre du remplacement prématurée de la chaudière ;Condamner l'agence SQUARE HABITAT à verser à Monsieur [G] la somme de 500 € au titre de son préjudice moral ;Condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] à verser à Monsieur [G] et l'agence SQUARE HABITAT à verser à Monsieur [G] la somme 1 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] et l'agence SQUARE HABITAT aux entiers dépens de l'instance ;Débouter SQUARE HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
Après renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 mars 2026, en présence de Monsieur [A] [G], régulièrement représenté par son conseil, lequel a déposé ses écritures et conclusions, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions.

L'agence SQUARE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, estime n'avoir commis aucune faute dans l'exercice de son mandat de gestion et tend à voir Monsieur [A] [G] débouter de ses demandes.

Pour leur part, bien que régulièrement cités en application de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] n'ont pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l'article 473 du code de procédure civile dispose que " lorsque le défendeur ne comparaît pas, (...) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ".

En l'espèce, le litige est relatif à une demande en paiement des loyers et des charges et un remboursement de la chaudière changée prématurément et Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D], bien que régulièrement cités, n'ont pas comparu.
Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la responsabilité de l'agence mandataire de gestion

L'article 1353 du Code civil dispose que :" Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. "

En vertu des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d'exécuter le mandat qui lui est confié et répond des fautes commises dans sa gestion, y compris des négligences, omissions ou défauts de surveillance. L'absence ou la défaillance de suivi de l'entretien annuel obligatoire de la chaudière constitue une inexécution fautive du mandat, engageant directement la responsabilité du gestionnaire.

Conformément à l'article 1993 du Code civil, le mandataire doit rendre compte de sa gestion et justifier des diligences accomplies. En l'absence de production d'attestations d'entretien régulier ou de preuves d'un suivi effectif, la faute de gestion est caractérisée.

Le mandat de gestion conclu entre Monsieur [A] [G] et l'agence SQUARE HABITAT prévoit que le mandataire est chargé de veiller à l'entretien courant du bien, incluant l'organisation et le suivi des entretiens obligatoires des équipements techniques, notamment la chaudière, ce qui implique la conservation et la production des attestations d'entretien annuel. 

En l'espèce, l'agence ne justifie pas de la réalisation régulière des entretiens obligatoires ni d'un suivi effectif permettant d'éviter la dégradation progressive de l'appareil, alors que cette diligence relevait de ses obligations contractuelles.

Le manquement d'entretien constaté par la S.A.S.U. BEAUD constitue ainsi une inexécution fautive du mandat, directement imputable au gestionnaire. Il ressort également des pièces que l'agence SQUARE HABITAT a accepté de prendre en charge une partie du coût du remplacement de la chaudière, à hauteur de 907,25 €, en considérant que l'appareil était remplacé au cours de sa onzième année d'utilisation. Sur la base de la grille de vétusté qu'elle applique, une participation de 15 % du coût total du remplacement pouvait être retenue.

En l'espèce, les éléments du dossier établissent que la chaudière installée dans le logement, âgée de onze années au moment des faits, a subi une panne qualifiée de prématurée par le technicien intervenu. Le rapport d'intervention mentionne expressément un manquement d'entretien, identifié comme la cause principale de la défaillance de l'appareil.

L'ensemble de ces éléments, rapport technique, contenu du mandat, absence de justification des entretiens permet de retenir l'existence d'une faute de gestion engageant la responsabilité contractuelle de l'agence. Il en résulte que le coût total du remplacement de la chaudière, ainsi que les éventuels préjudices accessoires démontrés par Monsieur [A] [G], doivent être mis à la charge du mandataire.

L'agence indique dans son courriel du 11 avril 2023 que les locataires, entrés dans les lieux le 15 mars 2021, n'ont procédé à aucun entretien de la chaudière depuis leur installation. Aucun élément ne permet d'établir que l'agence aurait relancé les occupants à ce sujet ou qu'elle aurait souscrit, en leur lieu et place, un contrat d'entretien destiné à garantir la maintenance régulière de l'appareil.
Il en résulte que l'agence a manqué à son obligation contractuelle consistant à faire assurer l'entretien des installations de la chaudière, obligation expressément prévue par le mandat de gestion.

Les pièces versées au débat démontrent par ailleurs que Monsieur [A] [G] a, à de nombreuses reprises, sollicité l'agence afin de s'assurer de la réalisation de l'entretien annuel. Sur plusieurs années, aucun justificatif d'entretien n'a été produit par l'agence, hormis deux interventions entre 2012 et 2022, ainsi qu'une intervention en 2018 effectuée à l'initiative de Monsieur [A] [G] lui-même. Ces éléments confirment le défaut de suivi de l'entretien annuel de la chaudière par le gestionnaire.

La S.A.S.U. BEAUD, intervenue le 12 novembre 2022, indique que la chaudière présentait une perforation résultant de la saturation du siphon des condensats, provoquant une stagnation de ces derniers dans la partie basse du foyer. Cette accumulation a entraîné une corrosion prématurée du corps de chauffe, rendant nécessaire le remplacement complet de l'appareil. Le technicien précise que cette dégradation est directement imputable au non respect des consignes d'entretien annuel et que, si l'entretien avait été réalisé conformément aux prescriptions du fabricant, la chaudière n'aurait pas dû être remplacée.

La notice technique de la chaudière précise que "l'entretien constitue une opération essentielle pour la sécurité, le bon fonctionnement et la durée de vie de l'appareil". Cette mention souligne l'importance d'un suivi régulier pour prévenir toute défaillance prématurée.

Par ailleurs, il apparaît que la durée de vie d'une chaudière au gaz est estimée entre 15 à 25 ans.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [A] [G] a dû gérer directement la panne de la chaudière avec ses locataires, en l'absence d'intervention de l'agence SQUARE HABITAT, laquelle ne justifie d'aucune démarche ou action entreprise pour résoudre les incidents survenus. 

Cette carence révèle un défaut de diligence dans l'exécution de la mission de gestion qui lui était confiée.

L'analyse des pièces produites montre que les locataires n'avaient pas connaissance de l'obligation d'assurer l'entretien annuel de la chaudière. Aucun document contractuel, courrier ou information émanant de l'agence ne permet d'établir qu'ils auraient été informés de cette obligation, ni qu'ils auraient été relancés à ce sujet. Il ressort au contraire des échanges que l'agence elle-même reconnaît, dans son courriel du 11 avril 2023, que les occupants n'ont procédé à aucun entretien depuis leur entrée dans les lieux, sans qu'aucune démarche de sa part ne soit justifiée pour y remédier.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché aux locataires un manquement dont ils n'avaient pas été clairement avisés et dont la surveillance relevait, en vertu du mandat de gestion, de la responsabilité exclusive de l'agence. Leur responsabilité doit donc être écartée.

Il apparaît en revanche que la défaillance de la chaudière résulte principalement de l'absence de suivi de l'entretien annuel, lequel incombait à l'agence au titre de sa mission de gestion. Dès lors, la responsabilité du dommage doit être supportée par le seul gestionnaire, à l'exclusion des locataires, aucune faute ne pouvant être retenue à leur encontre.

Par conséquent, l'agence SQUARE HABITAT sera condamnée à payer à Monsieur [A] [G] la somme de 6 048,32 € au titre du remplacement prématurée de la chaudière.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s'établit à la date du 08 septembre 2023 à la somme de 1 609,67 €, au paiement de laquelle Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] seront condamnés solidairement, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens.

Ainsi, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D], qui ne justifient pas s'être libérés de leur dette, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [A] [G] la somme de1 609,67 € au titre des loyers impayés arrêtés au 08 septembre 2023.

Sur la taxe d'ordure ménagères

Il est également précisé que la taxe d'ordures ménagères, demeure à ce jour impayée. Malgré l'exigibilité de cette somme et l'information transmise aux locataires, aucun règlement n'a été effectué à ce titre. Cette créance reste donc intégralement due.

Ainsi, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D], qui ne justifient pas s'être libérés de leur dette, ils seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [A] [G] la somme de 733,37 € au titre de la taxe des ordures ménagère arrêtés au 08 septembre 2023.


Sur le préjudice moral

Conformément à l'article 1240 du code civil qui dispose que : " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

L'article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le mandat de gestion prévoit la gratuité de l'élaboration et vérification d'aide à la déclaration. Il a été demandé de signer un avenant rendant payant cette prestation ou de devoir y renoncer.

SQUARE HABITAT expose avoir fait évoluer sa grille tarifaire, ce qui justifiait la demande en paiement de cette prestation initialement gratuite.

Néanmoins, le contrat ayant force obligatoire entre les parties, le contrat a été tacitement renouvelée aux même conditions.

Par conséquent, l'agence SQUARE HABITAT sera condamnée à verser à Monsieur [A] [G] la somme de 500,00 € en réparation de son préjudice moral.

Sur la solidarité

Conformément à l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l'espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l'ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l'indemnité d'occupation, de sorte que Monsieur [A] [G] peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

L'agence SQUARE HABITAT, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] succombant à l'instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des entiers dépens.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 800,00 € sera allouée de ce chef à Monsieur [A] [G].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.S. SQUARE HABITAT SUD RHÔNE ALPES à la somme de 6 048,32 euros au titre du remplacement prématurée de la chaudière ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] à verser à Monsieur [G] la somme de 2 343,04 euros au titre du solde locatif correspondant aux loyers impayés et à la taxe d’ordures ménagères ;

CONDAMNE la S.A.S. SQUARE HABITAT SUD RHÔNE ALPES à payer à Monsieur [A] [G] la somme de 500,00 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. SQUARE HABITAT SUD RHÔNE ALPES, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] à payer à Monsieur [A] [G] la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la S.A.S. SQUARE HABITAT SUD RHÔNE ALPES de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

CONDAMNE in solidum la S.A.S. SQUARE HABITAT SUD RHÔNE ALPES, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.




Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION