Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/00622 
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IKKM

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026





S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [K] [J]












Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- la SELARL KACEM ET CHAPULUT

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Le préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté















Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a loué à Monsieur [K] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 520,92 €, outre 102,67 € de provision pour charges. 

En vertu d'un contrat distinct passé par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a également loué à Monsieur [K] [J] un emplacement de stationnement n°28 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 45 €, outre 7,35 € de provision pour charges. 

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 662,78 € au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2025 inclus. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants, R.441-1 et suivants, et R.451-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatifs au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 1 805,69 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à payer les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 19 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 mars 2026.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 1 805,69 €, au titre des loyers et charges échus au 9 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. 

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [K] [J] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026. 



MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 août 2025. 

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 mars 2026. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 9 mars 2026, la dette locative de Monsieur [K] [J] s’élève à la somme de 1 662,78 € (soit la somme de 1 805,69 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 142,91 € correspondant à des frais injustifiés et déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.



- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. 

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats de bail unissant les parties, portant sur le logement et sur le parking, en date du 11 septembre 2021, stipulent respectivement en leur article 7 et 8 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 15 octobre 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de Monsieur [K] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [K] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [J] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.



Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL et de la condamnation aux dépens du défendeur, Monsieur [K] [J] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 662,78 € (décompte arrêté au 9 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Monsieur [K] [J], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 octobre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Monsieur [K] [J], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°28 situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


CONDAMNE Monsieur [K] [J] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.