Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/01288 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IJVN

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026





Association ONLE-FAC-[Etablissement 1] pour le Logement Etudiant - FAC-HABITAT)


C/

Monsieur [N] [W]
Monsieur [P] [I]









Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Aurélie FAURE


Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association ONLE-FAC-HABITAT (Office National pour le Logement Etudiant - FAC-HABITAT)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS



ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [I]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]
comparant en personne






Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 juin 2022, l’association ONLE- FAC HABITAT a loué à Monsieur [P] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 343,52 € outre 72,63 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 23 juin 2022 selon lequel Monsieur [N] [W] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Monsieur [P] [I], dans la limite de 30 000 € et pour une durée maximale de 15 ans.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, l’association ONLE- FAC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 137,34 € au titre des loyers et charges échus impayés.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [N] [W], caution, par acte de commissaire de justice remis le 26 juin 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 juin 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, l’association ONLE- FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [W] et devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 3 272,27 € au titre des loyers et charges impayés,condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 700 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 31 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 mars 2026.

A cette audience, l’association ONLE- FAC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 249,05 €, au titre des loyers et charges échus au 6 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Monsieur [P] [I] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.


Il expose qu’il a perdu son contrat en alternance, dans le cadre ses études en master, du fait du non renouvellement de son titre de séjour. Il indique qu’il va bientôt obtenir le renouvellement de son titre de séjour, et que, dans l’attente, il est soutenu par une association qui va lui apporter une aide financière.

Cité par acte délivré à sa personne, Monsieur [N] [W] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026.

Par une note en délibéré sollicitée par le juge, l’association ONLE- FAC HABITAT, par l’intermédiaire de son avocat, verse un décompte actualisé, actualisant sa créance à la somme de 4 709,11 €, au titre des loyers et charges échus au 13 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Elle indique qu’aucun versement n’est intervenu depuis l’audience, et qu’en l’absence de paiement du loyer courant depuis huit mois, elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 16 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 31 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l’association ONLE- FAC HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 6 mars 2026, la dette locative de Monsieur [P] [I] s’élève à la somme de 4 709,11 €, au titre des loyers et charges échus au 13 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement le locataire et la caution au paiement de cette somme.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. Au surplus, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière du locataire, celui-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

Monsieur [P] [I] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 29 juin 2022 unissant les parties stipule en son article 8 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 août 2025.



- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de Monsieur [P] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Monsieur [P] [I] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Monsieur [N] [W], en sa qualité de caution, sera condamné solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation, dans la limite de 30 000 € et pour une durée maximale de 15 ans.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [W] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de l’association ONLE- FAC HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,


DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [W] à verser à l’association ONLE- FAC HABITAT la somme de 4 709,11 € (décompte arrêté au 13 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2022 entre l’association ONLE- FAC HABITAT, d'une part, et Monsieur [P] [I] , d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] [Localité 6] sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association ONLE- FAC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à verser à l’association ONLE- FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation, dans la limite de 30 000 € et pour une durée maximale de 15 ans ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [W] aux entiers dépens de la présente instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.