Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 20 mai 2026

Cour d’Appel d’[Localité 1] 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile
Date : 20 Mai 2026

MINUTE N°
N° RG 24/01239 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PSNU

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
 C/ Société SCCV [Adresse 1] - S.A.S. GNUVA - S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION
E.U.R.L. LAS CASES CAPITAL
 
ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Mélanie MORA, Juge de la Mise en Etat, assistée de Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier

DEMANDERESSES A L’INCIDENT ET DEFENDERESSES AU PRINCIPAL :
Société SCCV [Adresse 1] prise en la personne de son administrateur ad hoc la SELARL [L] [H] et Associés, en la personne de Maître [L] [H], désigné à cette fonction selon l’ordonnance rendue par le Tribunal Judiciaire de NICE le 20 décembre 2023
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A.S. GNUVA prise en la personne de son représentant légal en exercice,
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION , prise en la personne de son représentant légal en exercice,
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
E.U.R.L. LAS CASES CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEUR SUR L’INCIDENT ET DEMANDEUR AU PRINCIPAL :
Syndic. de copro. VILLA SUMMERSET sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARLU VICTORIA AGENCY elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice,
[Adresse 6]
représentée par Maître Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 09 Mars 2026

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 20 Mai 2026 a été rendue le 20 Mai 2026 par Madame Mélanie MORA Juge de la Mise en état, assisté de Madame Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier,

Grosse :
Me Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z.
Me Hervé ZUELGARAY

Expédition :

Le 20 mai 2026

Mentions diverses :
Renvoi [Localité 4] 10.09.2026


Vu l’exploit d’huissier en date du 16 avril 2024 par lequel le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] SUMMERSET sis [Adresse 8] à NICE, pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner la SCCV [Adresse 1] prise en la personne de son administrateur ah hoc la SELARL [L] [H] et Associés, en la personne de monsieur [L] [H] ès qualités de mandataire ad hoc suivant ordonnance du tribunal judiciaire de Nice en date du 20 décembre 2023, la SAS GNUVA prise en la personne de son représentant légal, la SARL IMMOBLEU PROMOTION prise en la personne de son représentant légal, et l’EURL LAS CASES CAPITAL prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions d’incident de la SCCV [Adresse 1] prise en la personne de son administrateur ah hoc la SELARL [L] [H] et Associés, en la personne de monsieur [L] [H] ès qualités de mandataire ad hoc, de la SAS GNUVA, de la SARL LAS CASES PROMOTION et de la SARL IMMOBLEU PROMOTION (rpva 19 décembre 2025) qui sollicitent de voir :
Vu les articles 122 et 789 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 1642-1, 1648, 2241 et suivants du Code civil, 
- Prononcer l'irrecevabilité de l'action du le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à l'encontre de la SCCV [Localité 5] SUMMERSET et de ses associés, les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL, 
A titre subsidiaire, 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes portant sur les vices considérés comme apparents par l'expert judiciaire et visées en pages 37 et 38 de son rapport. 
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions du Code de procédure civile, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Localité 5] [Adresse 10] aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions d’incident du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (rpva 10 octobre 2025) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1792 du code civil, 1792-6 du code civil, 1792-3 du code civil, 1641 à 1649 du code civil, L. 217-7 à L. 217-14 du code de la consommation et 1103 et 1104 du code civil 
- DEBOUTER la SCCV [Adresse 1] et de ses associés, les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL de sa demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de son action, 
- DEBOUTER la SCCV [Adresse 1] et de ses associés, les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL de ses autres demandes 
- CONDAMNER la SCCV [Adresse 1] et de ses associés, les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER la SCCV [Adresse 1] et de ses associés, les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL aux dépens de l’incident ;

Les parties ont été entendues à l’audience d’incident du 9 mars 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.


MOTIFS :


La SCCV [Adresse 1] est le maître d'ouvrage d'une opération de construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation sur un terrain sis [Adresse 8] à [Localité 6].

La livraison des espaces extérieurs et des parties communes est intervenue avec réserves les 27 mars et 3 avril 2017.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] SUMMERSET soutient avoir constaté divers désordres après ces livraisons concernant les parties communes de l'immeuble, qu’il a dénoncés dans l'année de la livraison.

Par ordonnance de référé en date du 31 juillet 2018, une expertise judiciaire a été ordonnée, et confiée à monsieur [S] [K]. 

Par ordonnance du 7 mai 2019, l’expertise a été rendue commune et opposable aux sociétés SAM DA COSTA, SOLS PLUS, ASSISTANCE SERVICE, GIANI, BOTANICA, aux sociétés APAVE SUDEUROPE, bureau de contrôle, et SUDETEC, maître d’œuvre d’exécution.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 14 décembre 2020.

La SCCV [Adresse 1] prise en la personne de son administrateur ah hoc la SELARL [L] [H] et Associés, en la personne de monsieur [L] [H] ès qualités de mandataire ad hoc, de la SAS GNUVA, de la SARL LAS CASES PROMOTION et de la SARL IMMOBLEU PROMOTION soulèvent la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre du maître d’ouvrage, au motif que les désordres allégués étaient apparents au sens de l'article 1642-1 du Code civil dans la mesure où le procès-verbal de constat à l'appui duquel l'expert judiciaire a mené sa mission a été établi dans les délais prescrits par ce texte, et invoque l’article 1648 alinéa 2 du code civil.

Elles soulignent que le syndicat des copropriétaires a interrompu une première fois le délai de forclusion (un an) par son assignation du 26 mars 2018, que cette interruption a cessé dès le prononcé de l'ordonnance, faisant courir un nouveau délai de même nature (un an).

Elles précisent que la suspension de la prescription résultant de la mise en œuvre d’une mesure d’instruction, prévue par l'article 2239 du Code civil n'est pas applicable au délai de forclusion, et que lorsque le délai de forclusion prévu à l'article 1648 du Code civil n'a pas été respecté, aucune demande ne peut plus être formulée à l'encontre du maître d'ouvrage par l'acquéreur en VEFA concernant les vices apparents, quel que soit le fondement juridique choisi.

Elles font valoir que le syndicat des copropriétaires a pris livraison des espaces extérieurs et des parties communes les 27 mars et 3 avril 2017, qu'il a dénoncé divers désordres apparents dans le délai légal à la SCCV, qu'il a délivré assignation au maître d'ouvrage le 26 mars 2018, interrompant le délai de prescription de l'article 1648 alinéa 2 du Code civil, que l'ordonnance rendue le 31 juillet 2018 a fait courir un nouveau délai d'un an pour toute action relative à ces vices apparents, de sorte que le syndicat des copropriétaires devait agir avant le 31 juillet 2019, que l'action du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à l'encontre de la SCCV [Adresse 1], initiée par l'assignation du 27 mars 2024 est forclose et qu’il est irrecevable à agir à l’encontre de ses associés.

Elles soutiennent que tout fondement autre que celui de la garantie des dommages apparents est irrecevable.

Elles indiquent que le syndicat des copropriétaires aurait dû indiquer ceux des désordres qui étaient apparents et renoncer à ses demandes de ces chefs, et que contrairement à ce qu'il énonce, le tableau figurant en pages 37 et 38 du rapport de l'expert démontre que la quasi-totalité des désordres était apparents lors de la réception, que ces désordres doivent être déclarés prescrits. 

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose que postérieurement à la réception, plusieurs désordres, non-conformités et inachèvements affectant les parties communes de l’immeuble ont été déclarés, qu’il a fait dresser un procès-verbal de constat faisant état de l’ensemble de ces désordres, non-conformités et inachèvements, puis qu’il a ensuite sollicité une expertise judiciaire.

Il souligne que l’expert judiciaire distingue deux types de désordres (les désordres initiaux et ceux à l’issue de l’expertise, ceux restant à reprendre) et identifie leurs causes.

Il expose qu’il a assigné sur le fondement des articles 1792 du code civil, 1792-6 du code civil, 1792-3 du code civil, 1641 à 1649 du code civil, L. 217-7 à L. 217-14 du code de la consommation et 1103 et 1104 du code civil la SCCV [Localité 5] SUMMERSET, la société GNUVA, la société IMMOBLEU PROMOTION, la société LAS CASES CAPITAL aux fins de les voir condamner à payer les sommes de : 
- 43.959,96 euros au titre des travaux de reprise retenus par l’expert ; 
- 3.515,51 euros au titre des autres travaux de reprise ; 
- 1.338 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices annexes ; 
- 20.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance 
- 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que ses demandes sont fondées cumulativement sur les fondements juridiques suivants : garantie décennale (article 1792 du code civil), garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil), garantie de bon fonctionnement (article 1792-3 du code civil), garantie légale contre les vices cachés (articles 1641 à 1649 du code civil), garantie légale de conformité (articles L. 217-7 à L. 217-14 du code de la consommation), et responsabilité contractuelle de droit commun (articles 1103 et 1104 du code civil), que son action n’est pas fondée sur la garantie des vices et défauts de conformité apparents.
Il ajoute que le rapport de l’expert indique clairement que la plupart des désordres visés à l’assignation n’étaient pas apparents à la réception, et en conclut que son action n’est pas forclose.


Sur la recevabilité de l'action du le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à l'encontre de la SCCV [Localité 5] SUMMERSET et de ses associés, les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l’article 789 6° du même code, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure.

Aux termes de l’article 1642-1 du même code, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice.

Aux termes de l’article 1648 du même code, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
En l’espèce, il apparaît que les demandes du syndicat des copropriétaires, listées dans son assignation, sont fondées cumulativement sur divers fondements juridiques : la garantie décennale (article 1792 du code civil), la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil), la garantie de bon fonctionnement (article 1792-3 du code civil), la garantie légale contre les vices cachés (articles 1641 à 1649 du code civil), la garantie légale de conformité (articles L. 217-7 à L. 217-14 du code de la consommation), et la responsabilité contractuelle de droit commun (articles 1103 et 1104 du code civil), qui ne sont pas prescrites.

Son action n’est pas fondée sur la garantie des vices et défauts de conformité apparents, comme le soutiennent la SCCV [Adresse 1] et de ses associés, les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL pour conclure à la prescription et à la forclusion de ses demandes.

Enfin, le juge de la mise en état n’est pas compétent pour juger que « tout fondement autre que celui de la garantie des dommages apparents est irrecevable » comme le soutiennent la SCCV [Adresse 1] et de ses associés, les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la forclusion et de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, soulevée par la SCCV [Adresse 1] et les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL, sera rejetée.


Sur la demande subsidiaire de la SCCV [Adresse 1] et les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL :

La SCCV [Adresse 1] et les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL sollicitent de voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes portant sur les vices considérés comme apparents par l'expert judiciaire et visées en pages 37 et 38 de son rapport. 

Cette demande est irrecevable, comme ne relevant pas de la compétence du juge de la mise en état mais de celle du juge du fond.


Sur les demandes accessoires :

La SCCV [Adresse 1] et les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle seront condamnées à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles seront également condamnées aux dépens de l’incident.


PAR CES MOTIFS :
Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la forclusion et de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, soulevée par la SCCV [Adresse 1] et les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL,

DECLARONS irrecevable la demande de la SCCV [Adresse 1] et des sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL aux fins de voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes portant sur les vices considérés comme apparents par l'expert judiciaire et visées en pages 37 et 38 de son rapport, 

CONDAMNONS la SCCV [Adresse 1] et les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCCV [Adresse 1] et les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCCV [Adresse 1] et les sociétés GNUVA, IMMOBLEU PROMOTION et LAS CASES CAPITAL aux dépens de l’incident,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 10 Septembre 2026 (audience dématérialisée), pour conclusions des défenderesses au fond,

DISONS qu’à cette date, en l’absence de conclusions au fond des défenderesses, l’affaire pourra être clôturée.


LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT