Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 20 mai 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
20 Mai 2026


N° RG 24/06886 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVHK

N° Minute :








AFFAIRE

[E] [I]

C/

[J] [V], S.A.S. [1]





Copies délivrées le :










DEMANDERESSE

Madame [E] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Marc MONTI de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034


DEFENDEURS

Maître [J] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Astrid LOMONT de la SCP SANTINI - BOULAN - LEDUCQ - DUVERGER, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 et Me Jean-Luc FORNO, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. [1]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2026 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente
Thomas CIGNONI, Vice-président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 11 Mai 2026.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [D] [I] était propriétaire d’un appartement, d’un box et d’une cave situés au [Adresse 1] à [Localité 1].

Selon acte authentique du 9 juillet 2008, il a fait donation de la nue-propriété de cet appartement à Mme [E] [I], sa fille, ce hors part successorale, avec dispense de rapport en nue-propriété et réserve d’usufruit.

La gestion locative de l’appartement a par suite été confiée à la société [1] selon mandat du 8 novembre 2016.

L’appartement a été donné en location à compter du mois d’août 2020 à la société [2] moyennant un loyer mensuel de 2 300 euros et un montant forfaitaire de 200 euros de charges.

M. [D] [I] est décédé le [Date décès 1] 2020 et le règlement de sa succession a été confié à l’étude de Maître [J] [V].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 décembre 2020, Mme [E] [I] s’est étonnée auprès de la société [1], en tant que propriétaire de l’appartement suite au décès de son père survenu le [Date décès 1] 2020, de n’avoir reçu aucun loyer, sollicitant le versement des loyers des mois de novembre et décembre 2020 sur son compte personnel. Elle demandait par ailleurs transmission du contrat de location en cours et de toutes clés dont l’agence pouvait disposer. 

Par courriel du 22 décembre 2020 la société [1] a accusé réception de ce courrier et répondu qu’en tant que gestionnaire de l’appartement elle conservait la responsabilité de la location tant qu’elle ne recevrait pas d’instructions de la part du notaire en charge de la succession, précisant qu’une fois cette démarche effectuée elle pourrait procéder au règlement des sommes dues.

Par suite et par courrier recommandé avec avis de réception du 12 janvier 2021, Mme [I] a résilié le mandat de gestion confié à la société [1], sollicité la restitution de tous éléments utiles (double des clefs, caution etc…) et réitéré sa demande de versement des loyers pour les mois de novembre, décembre 2020, et janvier 2021.

Une attestation notariée a été établie le 11 janvier 2021 par Maître [V] concernant la donation faite par M. [I] à sa fille le 9 juillet 2008.

Le locataire de l’appartement a quitté les lieux le 10 février 2021. 

Par courriel du 29 mars 2021, la société [3] a adressé à l’étude de Maître [V] une demande en règlement du compte propriétaire de l’appartement du [Adresse 1], resté débiteur d’un montant de 344,63 euros. Un courriel de rappel a été adressé le 14 octobre 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 octobre 2021, Mme [I] a mis en demeure la société [1] de lui régler la somme de 7 850 euros au titre des loyers du [Date décès 1] 2020 au 10 février 2021, demande réitérée par courrier du 7 février 2022 portant sur une somme de 7 976, 18 euros.




Par courrier en réponse du 11 février 2022, la société [1] a notamment indiqué à Mme [I] :

ne plus détenir aucune somme liée à l’appartement depuis le départ du dernier locataire ;
avoir adressé en mars 2021 à l’étude notariale de Maître [V] les comptes-rendus de gestion de 2020 et 2021 avec récapitulatif complet de l’exercice sur cette période (dépôt de garantie, loyers, acomptes…) ;
que la responsabilité d’organiser la répartition des montants concernés avec l’indivision de M. [D] [I] appartenait au seul notaire en charge de cette succession. 
Le conseil de Mme [I] a alors sollicité le versement des loyers concernés à l’étude [V] par un courriel du 17 février 2022, resté sans réponse.

Mme [I] a contacté en juillet 2022 la chambre régionale des notaires qui, par courrier du 19 octobre 2022, lui a indiqué que Maître [V] n’avait reçu aucune somme de la société [1].

Mme [I] a ultérieurement réitéré ses demandes auprès de la société [1], sans succès.

C’est dans ces circonstances que par actes introductif d’instance du 19 et 23 juillet 2024, Mme [I] a fait assigner Maître [V] ainsi que la société [1] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, Mme [I] demande au tribunal de : 

-condamner la société [1] à lui verser la somme de 7.916,18 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers perçus et non reversés au propriétaire dans le cadre de la gestion locative de l’appartement du [Adresse 1] à [Localité 1] entre le [Date décès 1] 2020 et le 10 février 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 12 janvier 2021, date de la première mise en demeure ;

-subsidiairement, condamner cette société à lui verser la somme de 7.916,18 € à titre de restitution des loyers perçus et non reversés,

-condamner M. [V] à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du défaut de conseil et d’information ;

-condamner la société [1] à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

-condamner la société [1] et M. [V] in solidum à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-débouter la Société [1] et M. [V] de l’ensemble de leurs demandes fins ou conclusions plus amples ou contraire ;

-condamner la société [1] et M. [V] in solidum aux entiers dépens.

Mme [I] fait valoir au visa des articles 1231-1, 1991 à 1993 du code civil que :

- l’agence [1] avait connaissance de la qualité d’usufruitier de M. [D] [I], ainsi qu’il ressort des mentions du compte de gestion, ce qui confirme que si les loyers devaient, de son vivant, lui être versés, tel n’était plus le cas à son décès, seul le nu propriétaire étant alors en droit de les percevoir, ainsi qu’elle l’avait notifié à l’agence ;

- il appartenait en vertu du mandat à l’agent immobilier gestionnaire de recouvrer les loyers et de les reverser à son propriétaire ;

- l’agence [1] devait, en qualité de mandataire, se renseigner sur l’identité du propriétaire du bien ;

- le notaire avait indiqué à Mme [I] dès le 18 novembre 2020 qu’elle était pleinement propriétaire de l’appartement et devait donc dès alors en encaisser le loyer ;

- le gérant de la société [1] était alors son frère, M. [O] [I], également héritier, qui ne pouvait ignorer ces éléments et le fait que le bien donné à bail ne faisait pas partie de la succession de son père ;

- elle a adressé à son frère, dès le 20 novembre 2020, copie du courriel du notaire indiquant qu’elle devait percevoir les loyers, étant observé que c’est l’adresse électronique de ce dernier qui est mentionné dans l’espace propriétaire du compte de gestion et qu’il a donc nécessairement vue sur ce compte ;

- l’agence reconnaît avoir versé le loyer de novembre 2020 sur le compte de M. [D] [I] ;

- le mandat a été régulièrement dénoncé le 12 janvier 2021 avec effet au 12 avril 2021 ;

- les comptes-rendus de gestion de comptes permettent d’établir que les loyers ont été encaissés par l’agence puis ont été soit reversés sur le compte du défunt s’agissant du loyer du mois de novembre 2020 soit utilisés pour régler différentes sommes de sorte qu’apparaît à ce jour un solde débiteur de 344,63 euros ;

- ces décomptes font apparaître des fautes de l’agence qui n’a versé le loyer du mois de novembre 2020 que le 1er décembre, date à laquelle elle avait été informée du décès de M. [I] mais également de la demande qu’elle avait faite de versement des loyers entre ses mains, sans en tenir compte ;

- le moyen tiré de l’absence de justificatif est inopérant au regard des relations familiales existant entre la requérante et le gérant de l’agence, parfaitement informé de la situation ;

- elle n’a en tout état de cause jamais sollicité ces justificatifs ou effectué des vérifications auprès du notaire, tout en manipulant à son gré les fonds perçus, alors qu’il lui appartenait, informée du décès de M. [I], de s’assurer de l’identité du propriétaire mandant ;

- l’agence a également commis des fautes en prélevant sans lui en référer, sur les loyers perçus, des sommes au titre de la taxe foncière, des ordures ménagères ou du remboursement de dépôt de garantie, en violation des clauses du mandat de gestion relatives au dépôt de garantie et à sa restitution ;

- elle a également manqué à ses obligations en s’abstenant de lui communiquer les comptes rendus de gestion, alors qu’elle indique elle-même avoir connu sa qualité de propriétaire à compter du 15 janvier 2021, et de lui communiquer les éléments de fin de bail prévus par le mandat, puisque cette période correspondait aussi au départ du locataire.

Elle souligne que le versement de sommes sur le compte de M. [D] [I] n’était pas libératoire puisque d’une part elle n’était pas elle-même titulaire de ce compte qui appartenait à l’indivision et était géré par M. [O] [I], de sorte qu’elle n’a jamais perçu les fonds, d’autre part l’agence ne justifie d’aucun mandat de la part de l’indivision et n’était liée contractuellement qu’au propriétaire de l’immeuble.

Elle considère que ces fautes sont constitutives d’une inexécution contractuelle lui portant préjudice, exposant que si elle avait été destinataire en temps utile des informations que lui devait la société [1], elle aurait pu demander des comptes à son frère sur le versement de certaines sommes et sur le sort des loyers et du dépôt de garantie dans le cadre des opérations successorales, ce que l’incurie de l’agence ne lui a pas permis de faire, alors que la procédure de succession est aujourd’hui achevée par un jugement définitif. Son préjudice est ainsi constitué selon elle de l’absence de perception de tout loyer mais aussi de l’impossibilité manifeste de se retourner dans les délais requis contre le responsable. Elle estime ainsi que son préjudice ne peut être inférieur au montant des loyers versés entre le décès de M. [I] et la résiliation du mandat, soit 7 976,18 euros.

Concernant M. [V], elle fait valoir au visa des articles 1240 et suivants du code civil que ce dernier bien que n’ayant perçu aucune somme de l’agence, n’est pas exempt de reproche dans sa gestion de la situation ; qu’en effet bien que débiteur d’un devoir de conseil et d’information à l’égard des héritiers il n’a cessé, en réponse aux sollicitations de Mme [I], de la renvoyer vers la société [1] ; qu’il n’a au surplus daigné répondre aux interrogations qu’après saisine de la chambre des notaires ; qu’il n’a pas communiqué à Mme [I] les documents reçus de l’agence ; qu’il a manqué de prudence et de diligence dans la gestion de la difficulté l’opposant à l’agence [1] et que cette faute lui a été préjudiciable puisqu’elle se trouve privée des loyers concernés depuis près de 5 ans et a été contrainte de s’adresser à la justice.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, la société [1] demande au tribunal de : 

-débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont faites contre la société [1] ;

-condamner Mme [I] à payer à la société [1] la somme de 344,63 euros ;

-condamner Mme [I] à payer à la société [1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-condamner Mme [I] ou tout succombant aux entiers dépens ;

-rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle ne pourra être écartée pour aucun motif.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le locataire a réglé entre ses mains l’intégralité des loyers et sommes dues du 1er août au 31 décembre 2020 puis du 1er janvier au 10 février 2021, tel que cela résulte des comptes-rendus de gestion dressés conformément à l’article 1993 du code de procédure civile. Elle précise que les loyers jusqu’en novembre 2020 ont été reversés sur le compte de M. [I] et qu’il appartenait à Mme [I] de procéder à des vérifications sur le compte de son père et de faire le calcul de la répartition des sommes encaissées, des charges et frais.

Elle réfute avoir pu connaître la qualité de propriétaire de Mme [I], relevant que cette dernière opère une confusion entre les protagonistes, M. [O] [I] et la société [1] n’étant pas la même entité juridique et les informations envoyées à son frère ne pouvant ainsi lier la société [3], alors même que les courriels invoqués sur ce point par la demanderesse ne sont pas adressés à [O] [I] lui-même mais au notaire.

Elle souligne qu’au regard de l’existence d’un contentieux sur la succession, elle a au contraire fait preuve de prudence et de rigueur en appliquant le mandat et en ne considérant Mme [I] comme propriétaire qu’à la réception de l’attestation notariée.

Elle soutient dès lors avoir été en droit de percevoir les loyers jusqu’au départ du locataire et de facturer les honoraires prévus au contrat et les frais relatifs à l’appartement, conformément à l’article 1999 du code civil, les charges de copropriété versées au syndic et les achats réalisés par la société [3] pour le compte du propriétaire et du locataire étant venus valablement s’imputer sur les sommes perçues du locataire.

Elle ajoute que les éléments nécessaires et notamment les comptes-rendus de gestion ont été adressés à M. [V] dès que l’agence a eu connaissance de son intervention dans la gestion de la succession, ainsi qu’il ressort des pièces versées aux débats.

Elle observe ainsi et en tout état de cause qu’aucun fond n’est dû à Mme [I] qui est débitrice de la somme de 344,63 euros restant au compte de gestion à la fin du contrat de location, en février 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, Maître [V], notaire associé demande au tribunal de : 

-débouter Mme [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

-condamner Mme [I] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-la condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Guillaume Boulan, avocat, sur ses offres et affirmations de droit.

Il soutient n’avoir jamais perçu de l’agence [1] une quelconque somme, ce à juste titre puisque le dernier compte-rendu de gestion faisait apparaître un solde débiteur, de même que les autres comptes-rendus de gestion. Il conteste toute faute de prudence, observant que Mme [I] elle-même reconnaît qu’il n’a perçu aucune somme et qu’il n’est pas établi dans ces conditions de faute de sa part.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendu le 8 septembre 2025.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur les fautes

a. Sur les fautes de la société [1]

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.
L’article 1992 précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L’article 1993 prévoit en outre que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

En vertu de l’article 1999, le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu'il en a été promis.
S'il n'y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l'affaire n'aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu'ils pouvaient être moindres.

L’article 2003 du code civil prévoit que le mandat finit :
- par la révocation du mandataire,
- par la renonciation de celui-ci au mandat,
- par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire.

Enfin l’article 2008 du même code dispose, s’agissant des manières dont le mandat prend fin, que si le mandataire ignore la mort du mandant ou l'une des autres causes qui font cesser le mandat, ce qu'il a fait dans cette ignorance est valide. L’article 2009 précise que dans ces cas, les engagements du mandataire sont exécutés à l'égard des tiers qui sont de bonne foi et l’article 2010 ajoute que « en cas de mort du mandataire, ses héritiers doivent en donner avis au mandant, et pourvoir, en attendant, à ce que les circonstances exigent pour l'intérêt de celui-ci. »

En l’espèce, les conditions générales du mandat de gestion locative signé entre M. [D] [I] (représenté pour ce faire par M. [O] [I]) prévoient expressément en page 7, au sein de l’article intitulé « durée et résiliation du mandat » que « par dérogation à l’article 2003 du Code Civil, le décès du Mandant n’emportera pas résiliation de plein droit du présent mandat qui se poursuivra avec les ayants-droits du Mandant, fussent-ils mineurs ou autrement incapables, sous réserve de la faculté de résiliation dans les conditions fixées ci-dessus [préavis de 3 mois notamment] ».

Il s’ensuit que le mandat de gestion locative confié à la société [1] n’a pas pris fin au décès de M. [D] [I] le [Date décès 1] 2020, ce qui au demeurant n’est pas contesté, Mme [I] elle-même ayant sollicité, dans son courrier du 15 décembre 2020, que les loyers de l’appartement lui soient directement versés par l’agence, dans le cadre donc, à ce stade, d’une poursuite du mandat. 

Il est observé par ailleurs qu’aucune des parties ne précise ni a fortiori ne documente la date à laquelle l’agence [1] a été informée du décès du mandant. Aucune des pièces versées aux débats ne permet de le déterminer, tandis que les fonctions de M. [O] [I], également héritier de M. [I], au sein de l’agence [1] ne permettent pas à elles seules de considérer que la personne morale, entité distincte et seul mandataire de M. [I], était régulièrement informée du décès et en mesure dès lors d’opérer toutes diligences y faisant suite.

Dans ces circonstances, et conformément à l’esprit des dispositions de l’article 2010 susvisé, il appartenait aux héritiers de prendre l’attache du mandant, ce qu’a fait Mme [I] par courrier du 15 décembre 2020 qui en l’absence de tout autre élément doit être considérée comme la date de l’information donnée à l’agence [3] du décès de M. [D] [I].

Ensuite et par courriel du 17 décembre 2020, elle a répondu à Mme [I] qu’elle se plaçait dans l’attente d’instructions du notaire en charge de la succession pour procéder au versement des sommes dues, ce qui est formellement respectueux du cadre et des conditions du contrat, les instructions sollicitées étant de nature à lui permettre de poursuivre valablement ses prestations, tel que prévu au mandat, à l’égard de tous ayants-droits concernés.

Il n’est, ensuite, pas établi par Mme [I] que l’agence [1] disposait d’une preuve de ses droits sur l’appartement avant le 15 janvier 2021, date invoquée par la défenderesse et non réellement contestée en demande, apparaissant en outre en cohérence avec l’établissement par le notaire d’une attestation le 11 janvier 2021, bien que la preuve de la date de transmission de ce document à l’agence ne soit pas produite. Il convient dès lors de retenir cette date du 15 janvier 2021 comme celle à laquelle l’agence [1] a eu connaissance de la qualité de propriétaire de Mme [I].

Ainsi la société [1] n’était-elle tenue, avant le 15 janvier 2021, d’aucune obligation particulière à l’égard de Mme [I].

A compter du 15 janvier 2021 en revanche, l’agence [3] ne justifie d’aucune diligence particulière de reddition de compte sur sa gestion à l’égard de Mme [I], dont elle connaissait la qualité de propriétaire, dans les conditions prévues au contrat, à savoir par l’envoi d’un compte-rendu détaillé mensuel par courriel, récapitulant le détail des sommes encaissées, des sommes payées pour le compte du propriétaire (petits travaux, factures diverses…), des honoraires de gestion locative et des versements d’acomptes faits au propriétaire. Elle ne justifie pas lui avoir communiqué des moyens d’accès en ligne à son espace propriétaire afin qu’elle prenne connaissance de l’ensemble des documents relatifs à l’appartement et à sa gestion, tel que détaillés en page 4 du mandat de gestion locative. 

Les pièces versées aux débats et les propres déclarations de la société [1] font en effet apparaître que ses prestations se sont poursuivies et exécutées après le 15 janvier 2021 et jusqu’au 10 février 2021 dans des conditions strictement identiques au fonctionnement en place avant le décès de [D] [I], alors même qu’en vertu des informations dont elle disposait elle était désormais débitrice des obligations du mandat à l’égard de Mme [I]. 
Dans ces conditions, le manquement de la société [1] à ses obligations contractuelles sur la période du 15 janvier 2021 au 10 février 2021 est établie. Cette faute engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de sa mandante.
Il n’est en revanche établi aucune faute de la société [1] sur la période antérieure au 15 janvier 2021 et à la preuve reçue de ce que sa mandante, propriétaire de l’appartement, était désormais Mme [I].
b. Sur la faute du notaire
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En vertu de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Lorsqu’un notaire commet une faute à l’occasion de ses fonctions d’officier ministériel, il engage sa responsabilité délictuelle. Cette responsabilité découle tant de sa fonction d’authentificateur d’actes que de son devoir de conseil. Le notaire a l’obligation d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui en procédant à des vérifications sur les éléments que le devoir d’efficacité impose de contrôler. En dehors de cette hypothèse, des vérifications, ou le cas échéant un conseil, ne sont imposées au notaire que s’il dispose d’éléments permettant de douter des déclarations des parties ou révélant une anomalie ou une incertitude quant à la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle il apporte son concours.
Celui qui invoque la responsabilité d’un notaire doit rapporter la preuve d’une faute, d’une négligence ou d’une imprudence d’une part et d’un préjudice certain direct et personnel en lien direct et certain avec cette faute, d’autre part.
En l’espèce, les difficultés invoquées par Mme [I] dans ses rapports avec la société [1] au sujet de l’appartement reçu en donation ne concernent pas directement la mission de règlement de la succession dont M. [V] était investi, dès lors qu’il est constant que cette donation était hors succession et que le notaire avait rapidement confirmé à Mme [I], dès le 18 novembre 2020, qu’elle pouvait percevoir les loyers afférents à l’appartement, puis avait établi une attestation faisant état de sa pleine propriété le 11 janvier 2021, en sorte qu’elle disposait des preuves notariées nécessaires pour faire valoir ses droits dans le cadre de rapports contractuels relevant du seul mandat de gestion locative confié à la société [1] pour l’appartement dont elle est propriétaire, ces rapports étant, comme ledit appartement, hors succession ainsi qu’elle-même le revendique. Le notaire n’était pas tenu, dès lors, d’une obligation générale et active de conseil et d’information à son égard s’agissant de la manière de résoudre le contentieux en cours avec cette agence.

M. [V] s’étant toutefois, du fait d’une confusion d’interlocuteur de la société [1], trouvé destinataire des factures et comptes-rendus de gestion de cette société, reçues une première fois le 29 mars 2021 et en relance le 14 octobre 2021, il a manqué de prudence en ne les transmettant ni aux ayants-droits (dont Mme [I]) dans le cadre de la succession ni à Mme [I] dont il avait connaissance de la qualité de propriétaire et laissant dès lors sans réponse ces demandes de la société [1]. Il ne justifie en effet d’aucune diligence particulière pour l’information ou la transmission de ces demandes aux ayants-droits ni d’une quelconque redirection de la société [1] vers Mme [I].

La faute de M. [V] est par conséquent caractérisée et engage sa responsabilité à l’égard de Mme [I].

1.2 Sur le préjudice

a. Sur le préjudice résultant de la faute du mandataire

Seuls nécessitent en l’espèce d’être exploités les comptes rendus de gestion afférents à la période du 01 janvier 2021 au 10 février 2021, au regard de la temporalité des fautes précédemment retenues.

Il en ressort que le compte de gestion était débiteur, en faveur de l’agence, au départ du dernier locataire.

Le compte-rendu de gestion établi pour la période du 01 janvier 2021 au 31 janvier 2021 fait ainsi apparaître un total de recettes de 2 500 euros et un total de dépenses de 120 euros, soit 2 380 euros, pour un solde antérieur de – 3407 euros, soit un solde en faveur de la société [1] de 1 027,70 euros.

Le compte- rendu de gestion pour la période du 01 au 28 février 2021 fait apparaître un total de recettes de 985,36 euros et un total de dépenses de 302,29 euros soit un solde de 683,07 euros, pour un solde antérieur de – 1027,70 euros.

Pour ces périodes, les recettes correspondent uniquement aux loyers et les dépenses uniquement aux honoraires du gestionnaire, sans autres dépenses ou charges susceptibles de remise en cause. Il n’y a pas lieu dès lors de procéder à l’examen du bien - fondé des diverses dépenses et imputations que Mme [I] reproche au gestionnaire, et qui concernent des périodes antérieures (novembre-décembre 2020), au titre de laquelle aucune faute de l’agence n’a été retenue et au cours desquelles il ne peut dès lors être envisagé de préjudice résultant d’une absence d’information ou de consultation de Mme [I] par son mandataire.

Il est observé à titre surabondant, au sujet de ces imputations, qui concernent les mois de novembre et décembre 2020 :
- d’une part, qu’elles entrent dans le champ des pouvoirs du mandataire en application du contrat, qui prévoit notamment que « les honoraires de gestion locative et autres frais engagés par le mandataire seront déduits mensuellement des revenus locatifs versés au mandant », ainsi qu’une « régularisation annuelle des charges locatives si le mandant confie au mandataire les appels de charge du syndic » et précise que le compte-rendu de gestion mentionne « le détail des sommes payées pour le compte du propriétaire (petits travaux, factures diverses…) » ;
- d’autre part que Mme [I] ne remet pas en cause le bien-fondé de ces dépenses de novembre et décembre 2020 ni n’allègue qu’elles auraient été engagées sans autorisation pour celles qui le requéraient, ladite autorisation ayant pu, au regard de la date des dépenses concernées, être donnée avant le décès de M. [I] par ce dernier ou son représentant (exemple de la facture « travaux divers » réglée le 01 décembre 2020 ou de l’achat de réfrigérateur du 13 novembre 2020 – logement meublé) et aucun élément n’étant versé aux débats à ce sujet.

Une facture a donc été établie par la société [1] le 31 mars 2021, précisant une date de fin de prestation au 10 février 2021 et un montant dû de 344,63 euros TTC, correspondant au solde des recettes et dépenses de la période 01 janvier – 10 février 2021 (683,07 euros – 1027,70 euros).

Ainsi n’y avait-il pas lieu à versement de sommes au bénéfice de la propriétaire sur la période du 15 janvier au 10 février 2021, celle-ci étant au contraire débitrice, après prise en compte des recettes et dépenses, d’une somme de 344,63 euros. Elle ne démontre aucunement qu’il aurait pu en être autrement si elle avait accédé à l’ensemble des documents de gestion entre le 15 janvier et le 10 février 2021 ou même le 12 avril 2021 (date de prise d’effet de la résiliation du mandat), et n’établit pas avoir été privée d’un quelconque revenu sur cette période. 

Elle ne justifie pas, dès lors, de l’existence d’un préjudice résultant de la faute de la société [1] et sera déboutée de sa demande à l’encontre de cette dernière.

b. Sur le préjudice résultant de la faute du notaire

Eu égard à ce qui précède et à l’absence de toute somme à percevoir par Mme [I] pour la période du 15 janvier 2021 au 10 février 2021, le défaut de transmission par le notaire de la facture de solde et des comptes-rendus de gestion de la société [1] n’a pas causé de préjudice à la demanderesse, dont il est relevé au demeurant qu’elle ne précise pas même la nature du préjudice invoqué (matériel ou moral). 

En effet, elle ne peut valablement imputer à M. [V] le fait qu’elle se trouverait « privée de ces loyers depuis maintenant 5 ans » alors qu’aucune somme ne lui était due à la date de clôture du compte de gestion de la société [1].

De même elle n’établit pas en quoi elle se « heurte à un mur » depuis des années et serait « vue contrainte de s’adresser à la justice pour finalement être informée de ce que le notaire disposait de ces documents déterminants depuis des années », alors qu’elle ne démontre pas avoir elle-même sollicité auprès de son cocontractant, directement débiteur de cette obligation à son égard, la communication desdits documents, ni en quoi la réception de ces documents lui aurait permis de recueillir des sommes dues ou d’éviter des actions en justice.
Il est observé à cet égard que Mme [I] ne détaille pas la date à laquelle elle a pris connaissance de ces documents, mais que dans un courrier du mois de février 2022, la société [1] a informé le conseil de Mme [I] qu’elle avait adressé au notaire les comptes-rendus de gestion de 2020 et 2021. Mme [I] a dès lors su dès février 2022 que le notaire détenait ces documents et a pu (puisqu’elle n’invoque pas le contraire) en prendre connaissance. L’instance en partage a été introduite postérieurement (mars 2022), par sa sœur Mme [L] [I], sans lien donc, avec ces documents, tandis que la présente instance a été introduite en 2024 soit très postérieurement. Il n’est dans ces conditions établi aucun lien entre la connaissance des documents de gestion dont le notaire s’est abstenu d’assurer la transmission immédiate, et la nécessité ou la longévité des instances judiciaires l’impliquant, et partant aucun préjudice résultant pour Mme [I] de la faute du notaire.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à l’encontre de M. [V].

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Au regard de ce qui précède et de l’issue du litige, la résistance des défendeurs ne saurait revêtir un caractère fautif.

Mme [I] sera déboutée de sa demande de ce chef.

3. Sur la demande reconventionnelle en paiement

Aux termes de l’article 1999 du code civil, « Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu'il en a été promis.
S'il n'y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l'affaire n'aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu'ils pouvaient être moindres. »

En l’espèce le contrat de gestion locative a prévu des honoraires de gestion administrative et technique à hauteur de 4% HT (4,8% TTC) des loyers et charges encaissés.
Des honoraires particuliers sont par ailleurs applicables à la recherche de locataire et au départ du locataire, notamment pour l’état des lieux : 2,50 euros /m² HT (3 euros TTC) de surface habitable avec un minimum de 90 euros TTC.

Les honoraires prévisionnels appliqués pour le mois de janvier 2021 se sont élevés à 120 euros soient 4,8% des loyers encaissés (2500 euros).
Pour le mois de février, les honoraires appliqués ont été de 302,29 euros décomposés comme suit :
- 255 euros au titre de l’état des lieux de sortie, correspondant au taux contractuel pour l’appartement concerné, d’une surface de 85 m² (85x 3 euros TCC = 255 euros TTC) ;
- 47,29 euros correspondant à 4,8% des loyers encaissés (985,36 euros).

Les honoraires appliqués antérieurement correspondent également au taux contractuel, tandis que les dépenses et imputations opérées sur le compte n’ont pas lieu d’être écartées, pour les motifs précédemment exposés, en sorte que le calcul du solde réclamé n’est pas remis en cause. Il n’est ni invoqué ni établi - indépendamment des fautes susvisées n’ayant pas donné lieu à indemnisation - d’inexécution par la société [1] de ses prestations contractuelles essentielles dans la gestion de l’appartement, la réalisation des démarches de départ du locataire en février 2021, ou la reddition de comptes. Les honoraires réclamés ont donc trouvé contrepartie.

Le solde réclamé par la société [1] en vertu de la facture établie le 31 mars 2021 pour un montant de 344,63 euros est par conséquent dû. Il convient de faire droit à la demande de la société [1] de ce chef et Mme [I] sera condamnée à lui régler la somme de 344,63 euros. 

4. Sur les demandes accessoires

Mme [I], succombante, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la société [1] et à M. [V] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront recouvrés s’agissant de M. [V] par Me [Q] [K].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Déboute Mme [E] [I] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société [1] ;

Déboute Mme [E] [I] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [J] [V] ;

Condamne Mme [E] [I] à payer à la société [1] la somme de 344,63 euros ;

Condamne Mme [E] [I] aux dépens, qui seront recouvrés, s’agissant de M. [V], par Me Guillaume Boulan conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [I] à payer à la société [1] et à M. [V] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,