Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 20 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/03866 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MCOT

En date du : 20 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mars 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 

DEMANDEURS :
Madame [V] [A], née le 04 Août 1960 à [Localité 1] (35), de nationalité Française, documentaliste, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [Y] [I] [R], né le 13 Décembre 1997 à [Localité 2] (75), de nationalité Française, militaire, demeurant [Adresse 2]
Et
Madame [E] [I] [R] épouse [B], née le 15 Septembre 1991 à [Localité 2] ([Localité 3]), de nationalité Française, avocat, demeurant [Adresse 3]
Et
Monsieur [Q] [I] [R], né le 07 Octobre 1989 à [Localité 2] (75), de nationalité Française, cadre, demeurant [Adresse 4]
Et
Madame [S] [T] [O] épouse [F], née le 02 Mai 1966 à [Localité 2] ([Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
Et
Monsieur [C] [T] [O], né le 28 Janvier 1963 à [Localité 5] (92), de nationalité Française, retraité, demeurant [Adresse 6]
Et
Madame [W] [A] épouse [J] [D], née le 31 Mai 1959 à [Localité 1] (35), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 7]
tous représentés par Me Philippe BARBIER, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS :
Madame [M] [P] épouse [L], née le 09 Octobre 1958 à [Localité 6], de nationalité Française, Administrateur civil, demeurant [Adresse 8]
Et
Monsieur [U] [L], né le 07 Octobre 1946 à [Localité 7] (83), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 8]
tous deux représentés par Me Thomas MEULIEN, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Victor CHAMPEY, avocat plaidant au barreau de PARIS

Grosses délivrées le : 
à : 
Me Philippe BARBIER - 0017
Me Thomas MEULIEN - 1022



EXPOSÉ DU LITIGE 

Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] sont propriétaires indivis d’un bien sis [Adresse 9] à [Localité 7] (83). 

Par acte du 24 novembre 2022, les consorts [T] [H] [I] [R] ont consenti une promesse de vente à Monsieur [U] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] portant sur ce bien immobilier au prix de 2.500.000 €, sous les conditions suspensives de droit commun et sous la condition particulière de réalisation de travaux, le délai de promesse expirant le 15 mars 2023.

Les époux [L] ont versé entre les mains du notaire rédacteur, Maître [K] [X], la somme de 125.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant exploit de commissaire de justice du 30 mai 2023, Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] ont fait assigner Monsieur [U] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] aux fins d’obtenir leur condamnation à leur payer la somme de 250.000 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2024, Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1231-5, 1304 et suivants, 1315 et 1583 du code civil, de :
- dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions, 
- constater que les conditions suspensives visées dans la promesse de vente en date du 24 
novembre 2022 ont été levées, 
En conséquence, 
- débouter Monsieur [U] [G] [L] et Madame [M] [Z] [N]
[XP] [P], épouse [L], de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner in solidum Monsieur [U] [G] [L] et Madame [M] [Z] [HE] [P], épouse [L] à leur verser la somme de 250.000 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente en date du 24 novembre 2022,
- assortir cette somme de 250.000 €des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023,
 - condamner in solidum Monsieur [U] [G] [L] et Madame [M] [Z] [HE] [P], épouse [L], aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du constat d’huissier du 14 mars 2023,
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile,
- déclarer le jugement à intervenir opposable à Maître [K] [X], Notaire à 
[Localité 8] (22) et à Maître [AF] [UK], Notaire à [Localité 9]. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2024, Monsieur [U] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1231-6, 1304, 1304-6, 1343-2 et 1344-1 du code civil, de :
- constater la défaillance de la condition suspensive dite « condition particulière de réalisation des travaux » stipulée en leur faveur aux termes de la promesse unilatérale de vente leur ayant été consentie le 24 novembre 2022 par les consorts [T] [LL] [R],
En conséquence, 
- débouter Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] de leurs demandes, fins et conclusions, 
- déclarer caduque la promesse unilatérale de vente consentie à leur profit le 24 novembre 2022,
À titre reconventionnel, 
- condamner solidairement Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] à leur verser la somme de 125.000 € correspondant à la quote-part de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée le 24 novembre 2022, 
- condamner solidairement Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] aux intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023 sur la somme de 125.000 €, 
- ordonner la capitalisation des intérêts, 
- condamner in solidum Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] à leur payer la somme de 9.000 € correspondant au coût qu’ils ont supportés pour faire établir l’audit technique des équipements, 
À titre subsidiaire,
- écarter l’exécution provisoire de droit, 
En tout état de cause,
- condamner in solidum Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] à leur payer la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] aux entiers dépens, 
- déclarer le jugement à intervenir opposable à Maître [K] [X], notaire à [Localité 8] (22) et à Maître [AF] [UK], notaire à [Localité 9].

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.



Par ordonnance du 1er octobre 2024, la clôture a été fixée au 12 octobre 2025. 

L’affaire appelée à l’audience du 18 mars 2026 a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser qu’il ne sera pas statué sur les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », qui ne seraient que le rappel des moyens invoqués, lesquelles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1124, alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L'indemnité d'immobilisation stipulée par une promesse unilatérale de vente au profit du promettant constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire. Elle n'a pas la nature d'une clause pénale. Elle est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l'option, toutes conditions suspensives étant accomplies ou réputées accomplies.

En l’espèce, la promesse de vente du 24 novembre 2022 était soumise à une condition particulière de réalisation de travaux par les promettants.

L’acte indique que :
“ Le PROMETTANT s’engage à réaliser ou à faire réaliser par l’entreprise de son choix, à ses frais exclusifs :
- Le contrôle de l’installation de chauffage : contrôle de la chaudière, et éventuellement les travaux nécessaires en vue d’un fonctionnement normal du chauffage central.
- Le contrôle du monte-charge et éventuellement les travaux nécessaires en vue d’un fonctionnement normal. Précision ici faite que les travaux à réaliser par le promettant auront pour objet de permettre un fonctionnement normal. [...]
Lors de la négociation du prix et des conditions de la vente, il a été déclaré aux acquéreurs que :
- le monte-charge était en état de fonctionnement, et qu’il ne nécessitait pas de travaux d’entretien ou de réparation nécessaire à un fonctionnement normal,
- que le système de chauffage était en bon état de fonctionnement, et qu’il ne nécessitait pas de travaux d’entretien ou de réparation nécessaire à un fonctionnement normal, [...]
De sorte, le PROMETTANT s’engage à produire au plus tard au jour de l’acte authentique de vente :
- une attestation d’entretien de la chaudière,
- une attestation de contrôle justifiant du fonctionnement du monte-charge,
- copie de la facture remise de remise en état des volets, persiennes, stores-bannes et leurs motorisations actuellement hors-service. [...]
En cas de non réalisation des contrôles (non présentation des attestations d’entretien et de bon fonctionnement), et éventuellement des réparations nécessaires au bon fonctionnement ou en cas de dysfonctionnement constaté et en l’absence de remise en état à la date prévue pour la levée de l’option, le BENEFICIAIRE pourra renoncer à lever l’option. Dans cette hypothèse l’indemnité d’immobilisation lui sera intégralement restituée.”

Les consorts [T] [LL] [R] font valoir que la condition particulière stipulée dans la promesse a été pleinement réalisée de sorte que la renonciation des époux [L] à lever l’option ouvre droit au paiement de l’indemnité d’immobilisation. Ces derniers, pour leur part, soutiennent que les demandeurs n’ont pas apporté des éléments suffisants permettant de garantir l’état réel du système de chauffage et du monte-charge.

Toutefois, il se déduit de la lecture des stipulations que l’obligation contractuelle mise à la charge des promettants consistait à justifier, par la production des attestations, du fonctionnement normal des équipements, et le cas échéant, à réaliser les seules interventions nécessaires pour atteindre cet objectif.

Les notions de “fonctionnement normal” ou “bon fonctionnement”indifféremment utilisées dans l’acte, s’entendent de la capacité des équipements à remplir leur fonction conformément à leur destination, sans dysfonctionnement faisant obstacle à leur utilisation. Elles n’impliquent ni un fonctionnement optimal, ni l’absence de toute anomalie, lesquelles peuvent subsister, en particulier pour des équipements anciens, ni encore une remise à neuf des installations.

Cette interprétation est confortée par les stipulations relatives au monte-charge selon lesquelles “la conformité de cet équipement par rapport aux normes actuellement en vigueur n’est pas garantie”, ce qui exclut que les promettants aient entendu s’engager à une mise en conformité complète ou à une modernisation de l’installation. Elle est également cohérente avec la clause précisant que les travaux éventuellement réalisés ont pour seul objectif de permettre un fonctionnement normal, ce qui limite ces travaux à ceux strictement nécessaires à la remise en service des équipements, à l’exclusion de toute intervention d’amélioration.

Il est constant que les consorts [T] [LL] [R] ont produit dans le délai imparti :
- une attestation d’entretien annuel de la société IZI CONFORT-GROUPE EDT en date du 23 février 2023 mentionnant l’absence d’anomalie,
- un rapport d’intervention de la société GENITEC du 3 janvier 2023 relatif au monte-charge concluant à l’absence d’anomalie et au bon fonctionnement,
- une facture de la société GAL RENOV concernant la remise en service des équipements fonctionnant à l’eau,
- une facture de la société L’ATELIER DES STORES ROMANET pour la fourniture et la pose d’une motorisation d’un volet roulant.

Ces pièces sont corroborées par un constat de commissaire de justice du 14 mars 2023, lequel relève que le monte-charge fonctionne en desservant les différents niveaux et que le système de chauffage assure effectivement la production de chaleur, les radiateurs et installations étant en état de marche, tandis que l’eau chaude et froide est disponible dans l’ensemble du bien.

Pour remettre en cause la force probante des attestations communiquées en exécution de la condition particulières, les époux [L] produisent un rapport établi par la société ATIXIS du 10 mars 2023. Il convient toutefois de relever que les anomalies et non-conformités relevées ne sont pas établies comme empêchant le fonctionnement des équipements. Elles relèvent au plus, de recommandations ou de travaux d’amélioration inhérents à des installations anciennes, et excédant les obligations contractuelles des promettants.

En soutenant que la condition particulière ne serait réalisée qu’en présence d’équipements exempts de toute anomalie ou ne nécessitant aucun travaux, les bénéficiaires ajoutent aux stipulations contractuelles une exigence de remise à neuf qui n’y figure pas.

Les éléments produits par les époux [L] ne sont pas de nature à remettre en cause la valeur probantes des documents communiqués. Les contestations portant sur leur caractère incomplet ou sur l’absence d’un audit technique approfondi relèvent d’exigences ne résultant pas des stipulations contractuelles. En exigeant que les équipements soient exempts de toute anomalie, les époux [L] procèdent à une interprétation extensive des termes de la promesse, contraire tant à leur lettre qu’à leur économie, et tend à substituer à l’exigence d’un fonctionnement normal, une obligation plus stricte, non prévue.

Il en résulte que la condition particulière doit être regardée comme ayant été valablement levée dès lors que les promettants ont produit les attestations exigées et ont établi, par des éléments concordants et probants, le fonctionnement normal du système de chauffage et du monte-charge.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande des consorts [T] [O] - [I] [R] et de condamner in solidum les époux [L] au paiement de la somme de 250.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente.

Il n’y a pas lieu de déclarer le jugement opposable à Maître [K] [X], Notaire à [Localité 8] (22) et à Maître [AF] [UK], Notaire à [Localité 9] dès lors que le notaire peut restituer le séquestre lorsqu’il y est autorisé par une décision de justice.

Il sera ordonné à tout détenteur de celle-ci le versement de l’indemnité d’immobilisation au profit des consorts [T] [O] - [I] [R].

Les époux [L] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes en ce compris la demande en paiement de la somme de 9.000 € correspondant au coût de l’audit technique des équipements.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. 

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision. 

En l'espèce, succombant, Monsieur [U] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] à payer à Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R] la somme de 250.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 24 novembre 2022,

DIT n’y avoir lieu de déclarer le présent jugement opposable à Maître [K] [X], Notaire à [Localité 8] (22) et à Maître [AF] [UK], Notaire à [Localité 9],

ORDONNE à tout détenteur de l’indemnité d’ immobilisation son versement à Madame [W] [T] [O], Madame [V] [T] [O], Monsieur [C] [T] [O], Madame [S] [T] [O], Monsieur [Q] [I] [R], Madame [E] [I] [R] et Monsieur [Y] [I] [R],

DÉBOUTE Monsieur [U] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 14 mars 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE