Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 18 mai 2026

N° RG 25/01750 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P3TT

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 Mai 2026


DEMANDEURS:

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Céline LUGAGNE DELPON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Céline LUGAGNE DELPON, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N341722025007797 du 03/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Me Marie GALLE, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mars 2026
Affaire mise en deliberé au 18 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Mai 2026 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Marie GALLE, Me Céline LUGAGNE DELPON


EXPOSE DU LITIGE


Par contrat en date du 30 avril 2021, Monsieur [N] [O] et Madame [D] [O] ont donné à bail meublé à usage d’habitation un logement situé [Adresse 4] à Madame [P] [T], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 80 euros de charges forfaitaires mensuelles.

Estimant que des loyers étaient demeurés impayés, Monsieur [N] [O] et Madame [D] [O] ont fait signifier à Madame [P] [T], par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 1143 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du commandement, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré 03 juin 2025, Monsieur [N] [O] et Madame [D] [O] ont fait assigner Madame [P] [T] pour l'audience du 20 octobre 2025 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : 

Vu les pièces,
Vu l‘article 1103 du Code civil,
Vu la loi n° 89-462 du 6juillet 1989,
Vu la bail
Vu le commandement vissant la clause résolutoire insérée au bail,
Vu le congé pour vente visant Ia clause de résiliation insérée au bail,
Vu l'article 24 modifié de la loi du 6juillet 1989, et l'article 7 de cette mème loi,
Vus les articles, 1103, 1184, 1 728 et I741 du Code Civil,

1°) Résiliation de bail et expulsion
A titre principal :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et de la clause de congé au bénéfice des bailleurs, Monsieur et Madame [O], avec toutes ses conséquences de droit ;
CONSTATER la résiliation de plein droit du bail liant les parties, intervenue le 17 février 2025 a défaut de régularisation dans le délai légal ;
CONSTATER également que Madame [P] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 avril 2025, date de prise d’effet du congé pour vendre ;
ORDONNER l’expulsion de Madame [P] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement a intervenir ;
ORDONNER aux frais de Madame [T] l’enlèvement de l’ensemble des effets personnels laissés dans les lieux, selon les formes légales,
CONDAMNER Madame [P] [T] à payer aux époux [C] la somme de 619.99 euros au titre des charges impayées ; somme à parfaire jusqu’à la date de libération des lieux.
CONDAMNER Madame [P] [T] à payer aux époux [C] la somme de 2.798,99 euros au titre des loyers impayés ; somme à parfaire jusqu’à la date de libération des lieux.
DIRE que ce montant sera augmenté du taux légal à compter de la présente assignation ;
DIRE que Madame [P] [T] sera débitrice d’une indemnité d’occupation du montant de 720 euros par mois à compter de la décision à venir si elle ne quitte pas les lieux ;
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion comme indiqué ci- dessus.

Sur l’urgence et ses conséquences
a) SUPPRIMER et très subsidiairement réduire le délai de deux mois de l’article L 412-1 du CPCE ;
b) DIRE que le tribunal se réservera la liquidation de l’astreinte sollicitée

Sur les dépens et l’article 700 CPC
CONDAMNER Madame [P] [T] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 CPC

Après réalisation d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 19 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [N] [O] et Madame [D] [O], représentés par leur avocat, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et s'opposent à toute note en délibéré sollicitée par l'avocat de la défenderesse mentionnant une promesse d'embauche à compter du 1er juin 2026.

En défense, Madame [P] [T], représentée par son avocat, conclut comme suit : 

Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ,
Vu l'article 1343-5 du code civil

A titre liminaire,
DECLARER Monsieur et Mesdames [O] irrecevables en leur demande de résiliation de bail
et d’expulsion

A titre principal, 
JUGER nul et de nul effet le congé pour vente signifié le 20 décembre 2024
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande de non-renouvellement du bail
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande de résiliation de bail
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande de résiliation judiciaire du bail
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande d’expulsion
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande en paiement de toutes sommes
dues au titre de régularisations de charges
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de toute demande visant a assortir la condamnation
d’intérêts au taux légal

A titre subsidiaire,
ACCORDER les plus larges délais de grâce à Madame [T] pour s’acquitter de sa dette sur trois années
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire 
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande visant à écarter l'application du délai de 2 mois visé à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

A titre infiniment subsidiaire,
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande visant à assortir la décision d’expulsion d’une astreinte

En tout état de cause,
DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande en paiement des dépens et frais irrépétibles et laisser chacune des parties supporter la charge des frais de procédure par elles engagé

Elle expose par ailleurs devoir commencer un emploi à compter du mois de juin 2026 et sollicite la possibilité de produire une note en délibéré

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et au conclusion de la défenderesse pour l’exposé de leurs moyens. 

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 et il n'a pas été fait droit à la possibilité de produire en délibéré une note.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 
 
Monsieur [N] [O] et Madame [D] [O] ne justifient pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent. Cependant aucune sanction n’est mentionnée s’agissant de bailleurs personnes physiques.

Toutefois, comme le souligne Madame [T], ils ne justifient pas non plus avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée. Or ea manquement à cette disposition constitue une cause d’irrecevabilité.

Ainsi, la demande de constat de la clause résolutoire apparaît donc irrecevable.
 








Sur les demandes au titre du congé 

Sur la demande reconventionnelle de requalification du contrat

L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L'article 2 du décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé :
« le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, comporte au minimum les éléments suivants :
-literie comprenant couette ou couverture
-dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
-plaque de cuisson
-four ou four à micro-ondes
-réfrigérateur, congélateur ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°
-vaisselle nécessaire à la prise des repas
-ustensiles de cuisine
-table et sièges
-étagères de rangement
-luminaires
-matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

En outre, l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.

En l’occurrence, il ne ressort pas du contrat de bail que des meubles ont été laissés à la disposition du locataire puisqu’il est mentionné dans l’inventaire une liste en annexe qui n’est pas versée aux débats.

Ainsi, les dispositions de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées puisque qu’aucun inventaire et un état détaillé du mobilier n’ont été versés aux débats.

Le logement loué n'était pas équipé d'un mobilier suffisant pour permettre aux locataires d'y dormir manger et vivre convenablement au sens des dispositions d'ordre public de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989;

En conséquence, le bail doit être requalifié en bail de logement non meublé conclu pour une durée minimum de trois ans renouvelable.



Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

Dès lors, le bail n’étant pas un bail meublé, il obéit aux règles de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 s’agissant du congé pour vendre délivré par les bailleurs. 

Or, ces dispositions n’ont pas été respectées en l’espèce. En effet, le congé pour vendre avec un préavis de trois mois et non de 6 mois. 

Par ailleurs, il ne contient pas la mention, requise à peine de nullité, du prix et des conditions de vente projetées, ni du fait que le congé vaut offre de vente.

Dès lors, la validité du congé ne peut être retenu. Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande tendant à voir constater que Madame [T] est occupante sans droit ni titre et de ses demandes subséquentes d’expulsion sous astreinte et de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution. 


Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et de condamnation à paiement

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procurées l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur et Madame [O] ont formé une demande de prononcé de la résiliation du contrat et une demande en paiement au titre des charges impayées et des loyers impayés et versent aux débats un relevé de charges de copropriété mentionnant des charges locatives. 

Toutefois, il résulte du contrat de bail qu’ au titre des charges il est prévu le versement de 80 € au titre des charges forfaitaires et non des provisions sur charges. Or l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne clairement que si les charges locatives sont prévues sous forme d'un forfait, aucune régularisation intérieure ne peut avoir lieu.

De plus, Monsieur et Madame [O] ne versent aux débats aucun décompte locatif permettant de connaître le montant des éventuels impayés de loyers qui seraient selon eux de 2798,99 euros. 

Ainsi, ils ne peuvent être déboutés de leurs demandes de prononcer la résiliation ou en paiement au titre des charges impayées ou au titre des loyers.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur et Madame [O], partie perdante, seront condamnés aux dépens incluant le coût des commandements de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. 

Condamnés aux dépens, Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [N] [O] et Madame [D] [O] de l’intégralité de leurs demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [O] et Madame [D] [O] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La greffière, La Juge des contentieux de la protection,




En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.