Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO
CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° RG 26/00012 - N° Portalis DBXH-W-B7K-DH5U NAC : 5AA N° de Minute : 60/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mai 2026


MAGISTRAT : Naïs ACQUAVIVA, Vice-Présidente

GREFFIER : Laetitia GUILLET

Débats à l’audience publique du : 21 Avril 2026




Entre 

S.A. [I] MARSEILLE, 
72 bis Rue Perrin Solliers - 
13291 MARSEILLE
Rep/assistant : Me Jean Baptiste APPIETTO, avocat au barreau d’AJACCIO

 

D’une part


Et 

Madame [H] [M]
née le 01 Février 1984 à SAINT MANDE, 
demeurant Les hauts de Petra di Mare bât E - 
Avenue Maréchal Juin - 
20090 AJACCIO ( CORSE DU SUD)
comparante en personne


D’autre part
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 04/09/2023, [I] a donné à bail à [H] [M] un logement à usage d'habitation n°124, étage 1, les Hauts de Petra Di Mare, entrée E, avenue Maréchal Juin - 20090 AJACCIO, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 484,11€ et une provision mensuelle sur charges de 94,71€, outre un garage n°105, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 66,15€ et une provision mensuelle sur charges de 15,26€.

Se prévalant de l'existence de loyers impayés, la SA [I] MARSEILLE a fait délivrer le 08/09/2025 à [H] [M] un commandement de payer.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23/01/2026, la SA [I] MARSEILLE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant en référé aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
ordonner l'expulsion de [H] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, du logement n°124, étage 1, les Hauts de Petra Di Mare, entrée E, avenue Maréchal Juin - 20090 AJACCIO,
condamner [H] [M] au paiement provisionnel de la somme de 2.744,91€ au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté le 22/01/2026, outre intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,
condamner [H] [M] au paiement provisoire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyer et des charges des logement et garage, soit 692,49€, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération des lieux loués, 
condamner [H] [M] au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l'audience du 21/04/2026 à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, la SA [I] MARSEILLE, comparant par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et actualise les sommes dues à hauteur de 3.367,87€ au 17/04/2026. Elle accepte oralement que soient octroyés des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire selon les modalités sollicitées en défense.

[H] [M] comparaît en personne et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Elle précise être une mère isolée, et avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 26/03/2026, qui a été orienté vers des mesures imposées. 

A l'issue des débats, l'affaire est mise en délibéré au 19/05/2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Corse-du-Sud par voie électronique le 27/01/2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 21/04/2026 , conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [I] MARSEILLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10/09/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23/01/2026.

La demande de résiliation est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version 
en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L'article L.722-5 du code de la consommation, dispose que « la suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l'article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.
Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu'il l'autorise à accomplir l'un des actes mentionnés au premier alinéa.
L'interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s'applique pas aux créances locatives lorsqu'une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986 ».

 Il en ressort que la recevabilité de la demande de surendettement, emportant interdiction de payer les dettes antérieures, peut paralyser l’effet du commandement de payer délivré antérieurement. Si le commandement de payer est délivré plus de deux mois avant la décision de recevabilité, le surendettement ne fait pas obstacle à l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Si le commandement de payer est délivré moins de deux mois avant la décision de recevabilité, le débiteur ne peut plus payer les dettes antérieures, y compris les loyers impayés, les effets du commandement de payer sont suspendus, la clause résolutoire ne pourrait être acquise.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire (article X) a été signifié à la défenderesse le 08/09/2025 pour un montant principal de 1.333,90€.

Au vu du décompte arrêté au 17/04/2026, il apparaît que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que le bail est résilié le 20/10/2025.

La décision de la commission de surendettement des particuliers de la Corse-du-Sud déclarant recevable le dossier de [H] [M] en date du 26/03/2026 ne fait pas obstacle à la résiliation du contrat.


Sur le montant de l'arriéré locatif

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 835 précise en son alinéa 2 que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Au vu du bail, du commandement de payer, de l'assignation, des déclarations des parties et des relevés de compte débutant sur un solde nul, dont le dernier actualisé est arrêté au 17/04/2026, il apparaît que [H] [M] reste redevable de la somme de 3.130,19€, hors frais de justice (3.367,87€ - 126,03€-111,65€). 

Elle sera condamnée à la payer à titre provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L'article 24 VI de la même loi prévoit que « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…) »

En l'espèce, le dossier de [H] [M] est orienté vers des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Corse-du-sud.

Au vu de l’accord des parties sur ce point, il convient d’accorder des délais de paiement à la défenderesse conformément à sa demande, à laquelle [I] acquiesce. Pour apurer la dette de 3.130,19€, il convient d’accorder à [H] [M] des délais de paiement à hauteur de 85€ par mois jusqu’à ce que la commission de surendettement prenne une décision. Ensuite, les délais de remboursement décidés dans le cadre de la procédure de surendettement seront applicables le cas échéant.


Sur la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, au vu de la demande de [H] [M] et de l'accord de la bailleresse, il convient de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, puis par la commission de surendettement. Au cas de non-respect de ces modalités de paiement ou de défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets et l'expulsion de [H] [M] pourra être entreprise.

Il convient dans cette hypothèse de prévoir que [H] [M] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente aux loyers et charges courants, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués, à savoir 692,49€, dans la limite de la demande, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. L’indemnité est fixe et toute demande d’augmentation ou d’indexation sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, [H] [M], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par la SA [I] MARSEILLE concernant les frais irrépétibles, étant rappelé que les ressources de la partie défenderesse devront en priorité être affectées au paiement des loyers courants et des arriérés. 
 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe après débats en audience publique, contradictoire, et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04/09/2023 entre [I] et [H] [M] sont réunies à la date du 20/10/2025 ;

CONDAMNONS [H] [M] à payer à la SA [I] MARSEILLE à titre provisionnel la somme de 3.130,19€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17/04/2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS [H] [M] à s'acquitter de la dette en mensualités de 85€ jusqu'à la décision de la commission de surendettement des particuliers et A DEFAUT pendant 36 mois, soit 35 mensualités de 85€, et une dernière mensualité équivalente au solde, le premier versement devant intervenir dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants avant le 15 de chaque mois et ce en plus des loyers et charges courants ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et / ou des mesures décidées par la commission de surendettement des particuliers,

DISONS que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

DANS LE CAS DE NON RESPECT DES DÉLAIS DE PAIEMENT / MESURES DE LA COMMISSION, OU D'UN IMPAYÉ DE LOYER, la clause résolutoire reprenant ses pleins et entiers effets ET LA RÉSILIATION DU BAIL ETANT CONSTATÉE :
- AUTORISONS la SA [I] MARSEILLE à faire procéder à l'expulsion de [H] [M] et de tous occupants introduits de son chef dans les lieux loués à savoir l’appartement n°124, étage 1, les Hauts de Petra Di Mare, entrée E, avenue Maréchal Juin - 20090 AJACCIO, au besoin avec le concours et l'assistance de la Force Publique, à défaut pour [H] [M] de les avoir libérés dans les deux mois de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
- FIXONS, en ce cas l'indemnité d'occupation mensuelle à 692,49€ et CONDAMNONS provisoirement [H] [M] à payer cette somme jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

DEBOUTONS la SA [I] MARSEILLE du surplus de ses demandes, et notamment celle formée en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS [H] [M] aux entiers dépens.


LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE