Tribunal Judiciaire · Référés Civil — 20 mai 2026

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me DARRAS 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 20 MAI 2026 

S.D.C. [B] [X] 
c/
[W] [U]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00941 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QUG7 


Après débats à l'audience publique tenue le 18 Mars 2026 

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [B] [X]
C/o son syndic, Cabinet JMD INTERSERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 

ET :

Madame [W] [U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée
 





***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Mars 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai, prorogée au 20 Mai 2026. 

***






FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Madame [W] [U] est copropriétaire au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3] à [Localité 2].

Par exploit en date du 26 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [B] [X] l'a fait assigner par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :
Vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 481-1 du Code de procédure civile,
Vu les articles 36, 55 et 61-1 du décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées au débat,
CONDAMNER Madame [W] [U], en sa qualité de copropriétaire dans la [Adresse 3] sise [Adresse 4] à [Localité 3], à payer au Syndicat des copropriétaires de ladite Résidence, la somme de 28.343,60 euros outre les intérêts de droit à compter du 15 septembre 2022,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER Madame [W] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de ladite Résidence, la somme de 3.613 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Il expose que :
• depuis le 20 novembre 2024, Madame [W] [U] n'a procédé à aucun règlement,
• une première mise en demeure était adressée à Madame [W] [U] le 15 septembre 2022 aux fins de recouvrir l'arriéré des charges d'un montant de 2158,07 euros,
• ce courrier restait sans effet,
• plusieurs relances ont par la suite été adressées, dont la dernière en date du 2 novembre 2024 aux termes de laquelle Madame [U] était redevable de la somme de 8181,98 euros,
• à ce jour, Madame [W] [U] ne s'est pas acquittée du paiement de ses charges dont le montant s'élève à une somme de 13.575,16 euros, selon décompte arrêté au 11 juin 2025,
• sur le fondement de l'article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 55 et 61-1 du décret du 17 mars 1967, le Syndicat des Copropriétaires est bien fondé à agir en justice pour obtenir la condamnation de Madame [W] [U] d'avoir à lui payer la somme de 28.343,60 euros, à parfaire, outre les intérêts de droit à compter du 15 septembre 2022.

Bien que régulièrement assignée (acte déposé en l’étude du commissaire de justice) Madame [U] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION 

1- Sur la demande en paiement en paiement formée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi numéro 2021-804 du 22 août 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

L'article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions légales d'ordre public que la procédure accélérée de recouvrement peut être initiée en cas de non-paiement :

• des sommes dues au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel (14-1) ;
• des cotisations dues au titre du fonds travaux (14-1 II) ;
• des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes qui deviennent immédiatement exigibles. Il s’agit donc de l’arriéré des charges dues les exercices précédents ;
• de toutes les provisions de l’article 14-2 qui deviennent exigibles : on peut également réclamer de manière anticipée le règlement des provisions des travaux votés et même ceux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Toutes les provisions pour travaux seront donc exigibles quel que soit leur nature,
dès lors que le mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant sera restée infructueuse pendant un délai de trente jours.

La troisième chambre de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 mars 2022, n° 21-12.988, F-D, a jugé que la mise en œuvre de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure ; la procédure ne peut alors être déclenchée que dans le cadre d’impayés de provisions se rapportant à l’année en cours, et non d’impayés de sommes échues à titre de charges arrêtées. Cette jurisprudence a été confirmée dans un arrêt de la troisième chambre de la cour de cassation du 21 avril 2022 (n° 20-20.866).

Cette même chambre, dans un avis du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 24-70.007), a considéré que la mise en demeure visée à cet article doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure au fond sur le fondement de ce texte.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à cet article puisse être mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires que la mise en demeure constitue une interpellation utile, informative et dénuée de toute ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui a été adressée et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai de 30 jours imparti.

L'article 64 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai débutera au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne comme étant « pli avisé et non réclamé » et même s’il revient « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] verse aux débats :
- une partie de l’avis de mutation adressé par Maître [N] [M], notaire, le 15 octobre 2007, dont il résulte que :
 les biens dépendaient de la communauté existant entre Monsieur [A] [U] et Madame [W] [S],
 Monsieur [A] [U] est décédé le 23 février 2006, laissant pour lui succéder son épouse Madame [W] [S], commune en biens, donataire et bénéficiaire légale, et ses deux enfants, Monsieur [E] [U] et Madame [R] [U],
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure du 16 septembre 2022, pour le paiement de la somme de 2.158,07 €,
- une mise en demeure du 25 juin 2023, pour le paiement de la somme de 3 042,00 €,
- une mise en demeure du 2 novembre 2024, pour le paiement de la somme de 8 181,98 €,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2025, ayant approuvé les comptes arrêtés au 30/09/2024, le budget prévisionnel pour la période du 01/10/2024 au 30/09/2025, et le budget prévisionnel pour la période du 01/10/2025 au 30/09/2026,
- un relevé de compte arrêté au 11 juin 2025,
- les annexes comptables à l’assemblée générale du 26 février 2025, 
- un décompte arrêté au 3 décembre 2025.

La mise en demeure en date du 2 novembre 2024, pour le paiement de la somme totale de 8 181,98 €, ne distingue pas la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Elle contient en effet un décompte des sommes dues depuis le 01/07/2024 (avec un arriéré de 6.100,00 €) et le 02/11/2024, et ne mentionne pas expressément les sommes réclamées au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ne constitue donc pas une interpellation utile, informative et dénuée de toute ambiguïté permettant au copropriétaire défaillant d’identifier clairement la somme à payer dans le délai de 30 jours.

Il convient en conséquence de déclarer les demandes irrecevables.

2- Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires [B] [X], qui succombe, supportera les dépens et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, en application des articles 19.2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n° loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, 481-1, 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] irrecevable en ses demandes,

Le condamnons aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE